熊正义

[摘要]土地资源属于人类赖以生存的重要物质基础资源，合理开发土地才能强化土地资源最大化地配置与应用，为国民经济各产业结构发展提供助力。目前，国内土地资源在所有权归属与使用权分配方面实行的是互相分离原则。然后，这种土地资源管理的出让制度存在一定缺陷问题，极易滋生一些腐败、纠纷等事件，导致市场运行机制与政府监管出现麻木与失灵，同时也间接的影响到了房地产价格与之波动。基于此，文章主要从土地出让制度的阐述视角对土地出让制度存在的缺陷问题予以了粗浅性阐述，以供参考。

[关键词]土地转让 所有权 使用权 制度 改革

[中图分类号] F301.1 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-3-300-1

土地资源依据国内现行法律划分为国家所有与农民集体所有两类。如果结合土地区域所处位置的差异性，土地权类又划分为城市土地与农村土地。当然，城市土地资源开发投资比重较大，属于国家重点土地资源资产。依据当前国家国民经济的可持续发展要求和落实科学发展观政策要求，我国土地转让制度改革应尽快予以推进完善，才能加快缓解当前人地紧张等社会发展矛盾问题。

1土地出让制度在我国存在的主要问题表现

1.1土地出让制度引致的市场竞争不公现象

在土地出让制度早期阶段的市场化改革试点阶段时期中，有不少开发商独具敏锐的商机战略目光，通过与政府部门的协调沟通、利用信息资源优势、以及企业管理手段等的实施，囤积了不少土地资源。不过，随着房产市场极速膨胀发展，如今同样是开发商，面对的也是同样的销售市场，但是开发商之间的竞争起点却不大相同，相差悬殊。早期开发商已经囤积了不少土地资源，而如今的开发商竞争起点不同，市场空间狭隘，同一片地块的价格已经成倍上涨，所以不少弱势开发商最终走向了被压制与吞并的结局。如此一来，房产市场两极分化与竞争垄断性质出现，阻碍了土地出让的市场化正规运作。

1.2地价引起的房价飙升问题

我国土地出让制度下的整个土地资源流通环节推行的是“招、拍、挂”制度原则，虽然有效推进了土地在市场化、市场下资源配置效率，使其土地价值高度体现，拉动了地方房产经济增长。但是，这一过程中土地出让最终也是价高者得之，所以近些年来房价连连飙升，进而超出普通社会百姓的心理预期和承受范畴，最终很多老百姓根本买不起房，即使国家出台了保障房系列制度，但是保障房配套基础设施差、入住条件苛刻，导致很多弱势群体居无定所，影响了社会稳定发展。

1.3土地出让过程中的违约问题

由于土地竞买环节报价时没有过多的时间予以充分考虑，同样竞争气氛也高度紧张，所以一些非理性的竞争成分急剧增长，导致一些土地成交价格高于土地本身应有的实际价值。另外，再比如一些开发商出现的盲目叫价圈地的现象，也会导致土地正常的出让价格被远远超越，进而会形成市场中开发商拖欠土地出让金的违约现象。

2土地出让制度在我国的改进对策研究

2.1规范市场运作

（1）国有土地出让的统一管理。对于国有土地流转环节下的收购、储备以及出让都应坚持统一管理原则，就是强调不论有多少国有存量土地，或是新征收的土地资源，都应坚持一个端口进入，统一归结到政府土地储备机构。如此一来，土地资源主要集中掌控于政府手中，保持了政府在土地一级市场中的垄断地位，保证政府宏观调控政策的顺利实施，强调发挥统一管理原则下的“龙头”作用。

（2）二级市场的规范管理。由于土地资源的市场化，必然就会存在转让流通环节，从而形成土地二级市场体系。盘活二级土地市场，对优化土地资源配置而言有着重要的促进作用。因此，加强土地二级市场规范管理，应对土地的“招、拍、挂”等环节予以完善；同时，对于土地资源的流转、抵押、租赁等，必须要向土地管理行政部门予以批准或等级，从而才能保证土地使用权的规范运作。如果土地属于行政划拨形式而又准入二级流通市场时，应结合实际不同状况予以区别对待。

2.2完善土地出让推行的“招、拍、挂”原则

（1）提高竞买参与度。如果在土地交易过程中，竞买人之间没有暗箱操作的串谋行为，市场上土地转让规范水平必然提高不少。竞买人之间一旦出现串谋行为必然会影响公平竞争，也影响政府收益。因此，在竞买环节中应尽量消除一些人为设置过高门槛的因素，要在杜绝地方保护色彩的基础上，做好“招、拍、挂”信息发布与广告宣传工作，在信息发布环节不能仅仅局限在本省或本市，应通过选择相应媒体扩散到全国乃至于国际，从而才能使信息的获取更公开、公平，促进当前房地产市场参与方多元化，抵抗该环节中的“串谋”情节；此外，在组织竞拍前应加强引导地块评估与考察，但在此期间应针对拍卖组织方及招标人的行为提出保密要求，进而才能使一些参与该交易竞拍的开发商信息不至于外泄，避免一些开发商之间的“串谋”发生。

（2）招标出让中的竞得原则应用。对于土地出让合理竞争，应能考虑招标底价的确认。比如，如果报价范围高于确认底价太多时，已经说明其价格脱离合理价格范畴，应将其列为废标处理。同时，在运用竞得原则时，对于所确认的底价应进行专业、科学的评估综合而定，避免一些人为因素的影响和暗箱行为操纵。

2.3完善合同管理制度

土地出让合同条款主要是发挥控制、协调作用，目的是约束当事人双方，要求其按照内容条款执行，其具有法律效力。因此，土地出让时，完善合同条款内容十分重要。基于此，为了使土地出让参与的双方当事人完全、适当地履行权利与义务，应对土地的用地范围、资源开发进度、建设容积率、绿地率、净空限制等规划方面予以完善条款；当然，对于土地监察单位也应赋予一定权限，要求其能够对参与土地转让的双方当事人按照法规要求进行监察，否则应承担法律责任；如果属于政府一方职责，应能落实直接责任人的行政惩处。

3结语

我国土地转让制度改革并非一朝一夕就能完成的，需要不断实践，强调改善市场运作环境；同时要发挥市场对土地资源的配置优化、运行监督等基础作用，从而才能逐渐完善我国土地转让制度，使政府权利规范运作，缓解二级市场中的用地价格波动引起的社会矛盾等问题。

参考文献

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[2]张景飞.对国土资源部进行土地出让制度二度改革的思考[J].企业导报.2010（10）.

[3]谷晓晶.房地产土地出让制度中存在的问题及对策[J].致富时代：下半月.2011（12）.