摘要:改革开放以来，中国的经济实力得到了明显的提高，房地产金融行业也随之快速发展，目前已经变成了国民产业的支柱部分，因此防范我国房地产金融风险对维护我国经济稳定发展是十分必要的。本文主要阐述了应该怎样加强对我国的房地产金融风险的防范措施，以助于让房地产行业能够以此为基础更加稳定快速的发展。

近几年，随着我国经济迅速发展与全球化的加剧，很容易出现房地产金融风险的问题。对于这种问题，我国也在慢慢完善相关机制以保障房地产行业能够持续向上发展。房地产行业在发展的过程中房地产金融是其重要因素，因此防范金融风险不但决定了房地产行业的健康发展趋势，还会对整个国家经济与金融行业的持续发展造成深远影响。

一、房地产金融风险的含义和类型

(一)金融风险含义

房地产金融的广义是指房地产资金之间的流通，包含了房产金融与土地金融。而它的狭义是指与房地产开发与投资经营相关联的金融活动与投资活动。而金融风险指的就是房地产业在银行的帮助下进行筹措、融通、清算资金等相关金融业务时，因为各种突发问题而受到影响，使银行在收益时不能够达到预期收益，进而需要承担风险损失，造成房地产金融风险。

(二)房地产金融风险类型

信用风险。主要指的是因借款人没有能力偿还或者不想偿还，而出现的贷款利息不可以及时回收或根本没有办法回收的状况。这种信用风险一般都会出现在房地产企业因房源销售困难、投资周转不畅或者因经营不善导致亏损甚至倒闭等这些情况上面，如果借款的是个人，并且个人出现了收支减少、待业在家、支出更多或者亡故等因素也会导致没有能力还款。

流动性风险。因为在当前金融机构并没有充足的运转资金与能够随时提现的资产，所以可能会出现无法偿还到期债务，与无法满足客户提出要取出存款的要求，进而承担流动性风险。有部分流动性风险具有原发性，指的是在资产构造里中长期资金贷款比例太大，现金等不能解决提款需求，同时又缺少资金融合的经济渠道与方法，从而使流通不畅；也有一些流动性风险具有继发性，主要是因为信用风险引发的风险，在房地产金融里有很多人是将房产作为贷款抵押品，而当贷款人无法按时还取贷款时，银行就会要求将抵押房产进行处理以得到赔偿，但是房产卖不掉就会导致银行缺少相应的资金用来解决提款等问题，这也会出现流动性风险。

汇率风险。如果在金融市场里出现外汇升值，就会导致本国货币在外贬值，而让以外汇为主的债务出现家中的情况；如果情况刚好相反，就会让用外汇计价的相关资产出现减少的情况。在进行外汇买卖与收支时也有可能产生风险，因此当在房产金融里出现外汇或者外债的身影时，就有可能会出现外汇风险。

二、出现房地产金融风险的原因

(一)健全房地产金融风险管理的相关机制

当前，我国房地产金融的法律法规建设在不断进行完善，房地产市场也随之在快速发展，两者都具备了广阔的发展前景，但是在当前还没有其他的专门针对房地产金融的法案，在当前经济发展形势下，与房地产金融相关的规章制度应该得到进一步完善。

(二)房地产金融渠道单一，太过依赖银行贷款

我国的房地产金融市场在经历了30年的发展之后，国内银行的相关体制建设渐渐成熟，但是房产开发所需资金大多依赖银行贷款，既存现状显然会让房地产金融出现更多的风险。目前我国银行对于房地产行业的贷款方式主要有建筑贷款、房产资源开发贷款、储备贷款与住房贷款等方式，所以，在房地产金融市场所运转的各项环节都会承担其中运行时可能会出现的信用与市场风险。而且，如果每项环节在运转的过程中产生差错就一定会给金融市场带来不可估量的风险。

(三)受益群体的利益诉求差异化

当前我国国情决定了房地产金融市场的受益群体会有多元性，在这当中包含了各阶层政府、地产开发商、土地产权方、商业银行和有住房需求的人等。这些受益群体在利益诉求方面存在着较大的差异，特别是房地产业在进行市场化后，房产价值就会和受益群体之间有着千丝万缕的联系，在消费者负担不了高房价时，银行不但会贷款给开发商同时还会提供贷款给普通消费者，这又会让银行借贷身处风险之中，而且，在房地产金融市场里政府也占据了关键位置，因此要在利益和风险间找到支撑点。所以，房地产金融市场里受益群体的利益诉求决定了风险的发生几率。

(四)个人住房贷款有潜在的违约风险

我国的个人征信系统已建立并在不断完善，在当中所包含的内容越来越多，反映的信息情况越来越全面，因此银行在对贷款人资产情况与贷款意图进行监管调查时，会越来越方便，但随着城镇化进程的推进，原有的客户群体已发生很大变化，大量农民进城务工，也通过贷款方式解决住房问题，贷款客户的人员组成变得多元化，但个人征信系统对这部分客户的信息还不全面，这类客户以往从事农业生产，个人信用信息没有建立或不全面，使得银行在贷款审批中无法借助个人征信信息来规避可能出现的风险。另外，贷款客户人员类型组成的的多元化，使得其还款来源也变得多样化，还款的不稳定性因素增加了，更容易导致客户在申请按揭住房贷款后，出现违约风险。

三、加强房地产金融风险防范措施

(一)增强银行的自身管理

银行如果想防范自身的贷款风险那么在事前就应该重视预防，不是在风险发生后再想办法解决。在贷款发出前，如果发生了开发商无法偿还贷款的情况，那么银行应该立即将其抵押品没收。但这种方法也是事后的补救，防范重点应该还是事前控制。而另一面，需要强化监控房地产行业贷款的各种细节。银行一定要按照法律法规走流程，不能被利益蒙蔽了双眼，发放贷款给不合标准的房地产开发商，并需要强化认识房地产金融市场的规律，不被金钱所诱惑，对银行内部进行改革、改进原有体制，并同时制定出科学合理的考核方式，施行权责合一的奖罚制度。

(二)扩展房地产行业的融资渠道

将房地产行业的融资渠道扩展开来的目的是将银行独自承担的风险分给社会来共同承担，主要方法有投资者自身承担起房地产金融风险的融资。当前我国在房地产行业方面的主要融资方式有将贷款融资转化为银行贷款、资产实现证券化、房产信托等多样性融资渠道，是扩展消费者与房地产行业融资渠道的重要方式，而且也能显著减少房地产市场的金融风险。当房地产市场金融系统完备之后，房地产融资与个人贷款才可以在股权与债券融资中构建完善的证券市场。在证券市场中，可以创新使用各种金融工具，其中包含了信托证券、投资基金等方面。这样才能有效实现投资者在房地产市场中的融资渠道，进而逐步分解对金融风险的分析。

(三)建立完善的市场机制

在我国现有的市场体系里，如果缺少了市场的监督或者能力不足，就有可能出现资源配置不均衡的现象，导致部分收益个体把发展成本转移到奉献资源者身上，而这些人不但没有办法得到收益同时还需浪费成本。房地产市场金融风险主要是因为受益群体之间的竞争，特别是有一些利益集团无法对某些参与者产生约束力，最后出现利益失衡的现象。所以如果想防范房地产市场金融风险就应该建立高效率的约束机制，并通过平衡收益群体间的利益诉求，确保市场拥有相对公平，进而完成风险和利益之间的平衡。

(四)完善个人信用评级机制

虽然我国现在建立了针对个人的信用评级制度，但是一般情况下都只会依靠道德约束与评判，如果在贷款过程中出现了违约问题，当事人的要承担的法律责任相对不会很严重，而银行在其中的制约效力也会十分有限，所以，完善现有的个人信用评级制度是当前银行的首要任务，我国应和国外已发展完善的个人信用评级机制看齐，建立信用调查、信用档案等机制于一体的监管制度，以有效的法律监管个人贷款，增强违约风险成本，例如，银行可以采取联网的方式，在网上对涉嫌贷款违约的当事人进行公布，并同时取消其永久贷款资格；并强化对信用评级制度的使用，信用等级越高能够得到的贷款金额越大，而且利息利率与贷款日期等都能够相应获得优待，以此方法完善信用评级机制，能够有效防范金融风险的发生。

四、结束语

近年来，我国房地产行业和金融产业之间的合作逐渐在深化开展当中，由此便可以看出房地产行业只有扩宽融资渠道才能够防范与化解金融风险，除开传统意义上的银行投资，外来资金也应成为我国房产金融业新的资金来源。银行在进行经营改革时可以把潜在的贷款风险加入到考虑范畴。在此之外，政府之间也应该将房产业中受益群体之间的各种诉求进行平衡，并以顺应市场发展规律为前提正确掌握宏观调控，使房地产金融市场能够成功防范风险，发展道路可以越来越稳定。