吴京戎，占征杰



耕地红线控制下的国内房地产未来发展趋势

吴京戎，占征杰

（湖北工业大学工程技术学院，武汉 430068）

近年来，我国的社会经济有了巨大的发展，城市化进程不断加快，但随之而来城市人口规模与用地规模极大膨胀，建设用地需求与耕地保护之间的矛盾愈加尖锐。耕地保护政策要求房地产用地需要控制在一个基本底线之内，耕地红线随之出现。城市化的土地规划直接与经济发展相通，应得到妥善处理。笔者主要分析国家对于房地产的土地政策，以及为房地产业发展带来的挑战和应对策略。

耕地红线；城市化；房地产；趋势

一、房地产相关土地政策的现状

近年来，由于城市化进程不断加快，导致房地产相关价格不断攀升，该现象引发了一系列的争议和讨论。人们开始深究房地产价格上涨过快的根本原因，除去建造成本，生产材料，人工工资以外，其中土地价格逐渐引起各界的注意。根据相关调查和研究显示，地方性政府所获取的土地出让价格不断上升，对房地产的价格拉动作用十分明显。土地资源不仅作为生产活动的基础性条件，其产权制度等的变化可能直接影响国民经济的发展变化。从我国总体土地制度看，主要实施的是城乡差别化的二元性土地政策，且政府部门成为唯一的土地供给方。[1]但是，因为土地不能随着市场变化进行调整，土地供给逐渐成为影响房地产行业发展和城市经济运行的重要因素。

根据相关调查和研究显示，从1997-2006年10年间，我国耕地从19.5亿亩锐减到18.27亿亩，其中大部分为非农建设占用。其间发生了“房地产热”、“开发区热”等圈地行为，使得土地闲置、低效利用的现象多有发生，且有愈演愈烈之势。然而，随着人口数量的增加和人们生活水平的提高，人民消费粮食的数量必将与日俱增。虽然通过改善耕作方式和推广良种种植可以在一定程度上提高单产数量，但是要想保证13亿中国人的吃饭问题，仅仅靠提高单产数量是远远不能从实质上解决问题的，因为总产量=单位面积产量×总面积，所以要想保证总产量有所提高，必须保证有一定数量的耕地。为了确保粮食安全，综合中国人均消耗粮食量、耕地质量、平均亩产等要素，经过有关部门科学测算，我国耕地保有量要不少于1.2亿hm2（18亿亩），这是一个底线，要保障粮食安全绝不能突破，耕地保护问题已经对经济、社会、城市化发展敲响了警钟。

二、房地产的耕地占补平衡政策及措施研究

（一）耕地占补平衡政策

耕地占补平衡政策属于一项全国范围内对耕地进行严格保护的政策，历时长，成为学术界内重点研究的对象。其中，占指的是占用耕地，补指的是补充耕地。耕地资源不仅可以用于农作物的种植，还能够在建筑行业发展中提供重要的资源，进而有效满足人类生活和工作等各项需求。耕地占补平衡指实现占用耕地和补充耕地的有效平衡，也可指建设占用的耕地和补充耕地在质量和数量方面保持有效平衡。

（二）应对措施

耕地占补平衡重点关注耕地面积的控制和管理，其对于非农业的建设项目开发有一定限制，主要目的为限制过度开发，保护生态平衡。[2]房地产项目的开发和经营与耕地资源直接相关，在相关政策的规范下，要想实现完善化发展，需要在不违规的前提下实现资源的合理利用。

三、房地产企业在耕地红线政策控制下的机遇与挑战

（一）土地价格差异化

耕地红线的政策导致我国的土地市场发生一定变化，其中对房地产企业的影响首先表现在房价上。耕地红线的政策直接导致土地的价格级别差逐渐增大，且征地过程出现严重的腐败现象，致使土地价格出现较大波动。[2]根据我国相关政策规定，以土地属性为划分的相关标准，我国土地主要分为农业和非农业两种，土地所含有的不同属性以及运用效果在极大程度上决定该土地产生的租金收益上的差别。因此，对于相同一块土地来说，划分为农业和非农业用地的效益不同。对于农业用地，仅仅从事传统的耕作，经济效益虽然不高，但是却有着无可替代的社会意义。如果被划分为非农业用地，并用于商业或工业等其他用途，其可能产生更高的经济效益。在利益的吸引下，该土地的所有者根据不同开发方式的差异，寻找获取最大利益的途径，希望获取更多利益，导致征地混乱以及土地价格上涨的情况。

（二）房地产价格上升

耕地红线政策的出台导致我国出现土地供求矛盾，一方面不能违背耕地红线政策，需保持18亿亩耕地面积，另一方面由于城市化进程的发展，房地产行业对土地的需求不断增加。[3]因此，当前房地产行业中急需解决的问题是如何寻找新的土地供给，缓解土地供给困难。据相关调查发现，当前新型的土地供给来源分别为旧城拆迁、占用农业用地、开发新的非农业用地等，其中旧城拆迁成为较为普遍的一种方式。

旧城拆迁能够为房地产发展腾出更多土地空间，但其对城市原始结构以及原始文化艺术都会产生严重的破坏，可能引起大范围的社会混乱以及造成房地产行业形象的破坏。除此之外，旧城在拆迁的过程中造成的大量财力和人力破坏等都属于社会资源的浪费现象，且其在处理相关利益的过程中可能引发很多社会矛盾和问题。因为旧城拆迁所产生的大量经济损失和社会成本等有很大部分都会最终转移至房地产行业当中，无形中造成房地产价格的不断攀升，影响房地产市场的有序发展。占用农业用地可能造成周边农业发展受限以及违反耕地红线政策标准，对于周边经济发展以及城市建设非常不利。

四、应对策略

（一）谨慎执行耕地保护政策

耕地红线政策是我国保护耕地的主要政策之一，但其在执行的过程中如果过于严苛，可能适得其反。首先，耕地保护属于一项较为复杂的工程，其不仅涉及到国家土地产权制度等，还与土地使用等方面产生紧密联系。因此，在对耕地保护政策的执行过程中，相关人员应切实保护耕地红线的实施，并谨慎对待。耕地红线出现的主要目的是保护我国的耕地资源总量，维持生态平衡，需要得到各方面的支持。但是，如果工作人员只是机械地执行政策，必定会明显减少城市中建设用地的面积，使房地产开发受到阻碍，进而可能出现土地价格上升，导致房地产价格上涨。因此，国家相关部门应在制定和实施耕地保护政策的过程中，为促进房地产行业的健康发展创造条件。

（二）提升土地资源利用率

房地产市场发展受到土地保护政策的直接性影响，在耕地红线保护政策的指导下，房地产企业应在土地开发的过程中有效提高土地的利用率。另外，我国相关部门应及时出台土地集约化政策，在提升土地资源利用率上提供助力。在一些中小城市中，其土地资源的利用率不断下降。因此，在未来城市建设过程中，应加强对用地结构合理性的规划，节约土地资源，从源头上保护耕地面积，从另外一方面促进房地产行业的发展，实现经济发展和资源节约的和谐发展。

（三）多方举措盘活房地产

由于土地是不可再生的资源，我们在倡导爱护土地、保护耕地的思想之外，还应适当地盘活土地及存量房产，不要一味去探讨如何开发新楼盘。比如，开放房地产二级市场，降低交易税率；提倡年轻人租房，不要追逐一步到位，给自己和家庭造成过多的负担；其次，我国已经开始步入老年社会，老年人占据了大量的房产，可想办法提高老年人房产的入市率，将房产进行抵押，改善老年生活，达到盘活的目的。当前已有部分金融机构开始了此项服务，为盘活房地产开创了先河，虽然开始接受的人较少，但是也不失为一项有效的举措。而这些举措能够运用在房地产市场当中，将会促进房地产事业的有效发展。[4]如此，房地产价格便不会因土地供应紧张而大起大落。

五、房地产未来发展趋势

我国的人口数量近几年来趋于逐渐稳定的发展态势，对于房源的需求量较为平稳。除此之外，由于国家土地政策的规定，加上耕地红线的出台和实施，房地产可开发的土地面积受到限制，房屋供应速度逐渐放缓。[5]因此，在未来房地产发展过程中，房价将逐渐走向理性状态，呈现平稳发展的态势。另外，一些保障性的住房将可能持续增加，我国房地产事业将会在未来的发展过程中更加健康和理性。[6]

房地产开发与城市化建设息息相关，而土地资源开发的问题成为影响城市经济发展和社会稳定的重要因素。[7]我国耕地资源逐渐减少，为了有效控制土地资源的总量，我国出台土地保护政策，其中耕地红线政策就是其中的典型代表。但是，土地保护政策直接导致房地产开发资源减少，土地供求矛盾出现，影响经济发展。笔者首先分析房地产相关土地政策的现状和耕地占补平衡政策，接着阐述耕地红线政策给房地产带来的影响，最后提出解决措施，旨在为促进社会稳定和和谐发展提供借鉴。

参考文献：

[1] 王静. 城镇化中土地制度改革的未来走向——中国近10年研究成果综述[J]. 甘肃行政学院学报, 2013(4): 102-124.

[2] 胡小芳, 刘凌览, 张越, 缪剑. 房地产宏观调控政策实施效果评价——基于武汉市购房群体的感知调查[J]. 财经理论与实践, 2013(5): 101-106.

[3] 袁博, 刘园. 中国房地产价格波动的宏观经济要素研究——基于可变参数状态空间模型的动态研究[J]. 中央财经大学学报, 2014(4): 97-103.

[4] 王娜. 中国二线城市房地产业现状及可持续发展研究[J]. 财经理论研究, 2014(3): 1-9.

[5] 陈永杰, 张影强. 短期对策与长效机制结合促进房地产市场稳定健康发展[J]. 经济研究参考, 2014(33): 3-12.

[6] 卓娜, 昌忠泽. 浅析我国房地产经济的宏观调控[J]. 技术经济与管理研究, 2015(6): 70-73.

[7] 许文薇, 蔡芝璐. 房地产资金链风险管理及其发展趋势研究——以浙江省房地产上市公司为例[J]. 北方经贸,2013(4): 106-108.

（责任编校：彭 萍）

Study on the Future Development Trend of the Domestic Real Estate under the Control of the Red Line of Cultivated Land

WU JingrongZHENG Jie

（College of Engineering and Technology, Hubei University of Technology, Wuhan 430068, China）

In recent years China’s society and economy have great development. The urbanization process has been accelerated, but it follows the scale of urban population and land use scale that is greatly expanded, construction with the contradiction between the demand and the cultivated land protection become more and more sharp. The cultivated land protection policy requires real estate land that needs to be controlled within a basic bottom line, the red line will appear. Urban land planning is directly related to economic development and it should be properly handled. The authors mainly analyze the country’s land policy for real estate as well as the real estate development challenges and coping strategies.

arable land red line; urbanization; real estate; trend

F 293.3

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.06.003

2096-059X(2015)06–0011–03

2015-09-25

吴京戎（1970-），女，湖北武汉人，副教授，硕士，主要从事工程管理、房地产开发研究；占征杰（1979-），湖北随州人，讲师，硕士，主要从事区域经济研究。