中翔海门（天津）实业有限公司 宋曙光

一、目前房地产开发企业内部控制制度存在的不足

（一）缺乏内部控制管理方面的专业人才

我国房地产市场的不断发展壮大和政府相关政策的出台对企业管理人员综合素质提出了新的要求，目前我国房地产企业正面临着巨大的压力，需要有专业的管理人员进行分析调节。但是，由于我国最初的房地产市场是在不完善的经济背景下发展起来的，所以在对企业内部控制的管理人员要求方面还存在一定的欠缺，这就在一定程度上导致了如今房地产开发企业缺乏经验丰富的专业管理人员，负责内部控制机制相关工作人员的素质普遍较低，严重影响了房地产开发企业的发展。

（二）没有完善的企业文化

文化是企业的软实力，对企业的发展有着重要的作用，企业文化对企业员工的行为和思维方式都有着特殊的影响，作为品牌、建设施工和市场等多种资源因素相结合的房地产开发企业，只重视企业的收益，忽略了企业文化的重要性，使得企业文化难以形成，这对房地产开发企业内部控制制度的形成是极为不利的。

（三）房地产开发企业自身经营方面的特殊性影响了企业内部控制制度的有效实行

房地产开发企业的经营项目中，从项目的选址、规划、征收土地、组织居民拆迁、招标投标、销售的过程相对于其他企业来说是非常漫长的，时间跨度比较大。在项目进行期间还必须协同好城市规划局、建设施工单位、设计单位和施工材料供应方等多个工种施工，加上房地产开发企业的施工项目需要投入上百万元，涉及到的资金量很大，银行对房地产开发企业的贷款限制使得资金的筹集难度加大。这就导致了企业在项目周期承担了比较大的项目风险。这就从客观上影响了企业内部控制相关信息流通的顺畅性，企业内部控制制度的有效实行难度加大。

（四）缺乏健全的企业监管体系

房地产开发企业在竞争日益激烈的市场中发展，其内部管理必定会出现一些问题，这就需要有监督体系加以揭露、指导和控制，但是，就目前来说，大部分企业的内部控制机构没有一个独立的监督体系，都是由企业的财务机构统一建立，这就使得监督不到位的现象时有发生，忽视了对内部审计机构会计账目的审核和企业各个机构部门的工作效率的评价，极度影响了企业内部控制制度的完善。

二、建立房地产开发企业内部控制制度的原则

（一）预见性原则

对于房地产开发企业来说，应该要具备一定的预见性，对自身企业未来的发展具备一定的远见，在结合企业自身情况的前提下，综合分析自身在市场中的竞争能力，从而确保企业可以在市场竞争中根据企业发展的情况进行一定的调整，并建立完善和科学的内部控制制度帮助企业渡过难关。

（二）全面性原则

我国颁布的《内部会计控制制规范》规定：内部控制制度设计的基本内容包括了货币资金控制、实物资产控制、采购与付款控制、销售与收款控制、筹资控制、投资控制、成本控制和担保控制等，所涉及的面比较广。房地产开发企业的经营活动涉及到设计单位、城市规划局和建设施工单位等多个企业，所以其法律范围也相对较广，一种体制的建立会牵动企业的多个系统，这就需要全方位考虑建立一个与内部控制制度对企业各个部门引起的连环效应，还需要注意确保制度的执行力度，全方位组织规划，建立一个全面的控制体系。

（三）谨慎性原则

谨慎性原则是会计核算中的重要原则之一，在房地产开发且中也是至关重要的一个原则，从某种角度来说，在构建企业内部控制制度的同时应该要规避风险、慎重经营，建立与完善房地产开发企业内部控制制度的目的在于防范各种风险，多以对于房地产开发企业来说，应该要充分考虑房地产开发企业各个经营阶段中可能遇到的风险，然后建立有效的控制环节与操纵方法，降低风险程度，提高企业经营效率。

三、建立房地产开发内部控制制度的有效措施

（一）从优化业务流程入手

对于房地产开发企业的六五流程来说，首先应该要加强招标投标内部控制，用系统的观点加强招标投标管理的规划建设，建立合格的供应商库，根据公司的项目进度情况制定项目的招标计划。其次要适时开展围绕合同有关的信息管理工作，加强与客户关系的管理内部控制。如今，房地产行业正在从卖方市场不断向买方市场转化，所以最大限度满足客户需求是房地产开发企业成功的一个关键点，应该要从售前、售中和售后对客户关系进行管理，为内部控制做好充分准备。

（二）强化会计系统控制

一方面，我国企业受到陈旧的管理体制影响，大多数企业的会计人员严重受到单位领导层的制约，没有真正的独立性，他们只是单纯的报账员，这就使得会计的监督和管理职能大大弱化，并使得财务舞弊的现象时有发生。另一方面，这些现象说明我国企业会计制度是由外部操纵的，而且内部会计控制与监督力度明显不够。针对这些问题的出现，在进行会计业务处理的过程中，首先，不仅要为企业内部管理提供优质的服务，更要把管理的理念融合在会计系统中，因为所有的投资者都会对会计职能（包括延伸出来的会计职能）进行全面的审核。其次，丰富传统会计的核心内容，把企业管理的控制系统进一步完善和健全并严格执行，这样就可以把整个组织管理的工作效率提高起来。最后，会计系统还应该要具备风险提示、风险防范、风险控制和管理的功能，这样可以规避企业在遇到金融危机时发生的各类风险。

（三）营造一个良好的企业控制制度环境氛围

一个良好的企业内部控制制度环境可以使得企业内部控制管理的作用效果发挥得淋漓尽致。因此，我们可以着重从以下几个方面入手。严格要求管理者。管理者是企业内部控制管理的主体，所以，管理者应该对企业内部控制体系进行深入的认识，真正理解控制体系在推动企业发展中所占据的重要位置。对企业职员的要求。加强对企业职员的相关法制意识培养，普及企业文化，把企业内部控制管理方面的知识传达给每一位员工。要让全体职员知道，企业内部控制体系的执行效果不仅影响着企业的发展，更是与职员的切身利益息息相关，让员工遵纪守法，不触犯企业里的一切规定，这样制度的执行效果就会明显地凸显出来了。重视企业文化的建设。采取科学的手段，有计划地开展企业文化的建设活动并长期坚持下来。企业文化的建设并不是象征性地喊喊口号，企业应该把它作为一项非常重要的任务来完成，因为它是企业在市场经济中具有较大竞争力的基础。只要全体职工积极主动地参与进来，使房地产开发企业融为一体，全体员工心中时刻记住企业的文化，企业的发展就会越来越美好。万科集团的内部控制制度是值得我们去学习的，集团内部对于董事会和各个部门之间的分工明确，各负其责，相互监督。通过人力资源管理为公司营造科学、公正的人事环境，规范了招聘流程，提高了招聘的专业水平。除此之外，还对员工的休假行为进行规范，在向上级申请成功以后需要等待相关工作交接成功以后方可休假。

（四）通过成本管理实行业务监控

企业管理者在对目标成本的形成和变更时，要严格把关，认真进行评审。随时关注目标成本和动态成本的不同之处。换句话来说，房地产开发企业都应该在完善的企业内部控制制度的规定范围内完成一切决策，决不能脱离内部控制制度，否则一切决策将作废。

四、结束语

本文根据我国目前的经济形势和房地产开发企业的状况，对房地产开发企业内部控制管理中出现的问题作出了简要的分析，并且针对存在的不足提出了一些建议和解决问题的相关措施。通过对房地产开发企业内部控制制度建立的探讨，我国房地产开发企业的经营管理水平将会得到一定程度的提高，而且还能有效规避企业的经济风险和经营风险。从而促进企业较快较稳的可持续发展，进一步对社会主义市场经济秩序进行了有效地控制和维护，综上所述，加大企业内部控制的力度是房地产开发企业一项刻不容缓的重要任务。

[1]金珊.谈房地产开发企业会计核算的特殊性[J].财会月刊，2003（23）。

[2]宋培华.试论企业内部控制的问题及对策集团[J].经济研究，2006（12）