济南市土地储备交易中心 王蒙

面对逐年拓展的房地产市场，要把握正确的投资方向，就要对于人口结构有充分认识，分析人口流动状况，并对市场货币因素加以判断。与其他产业相比，房地产业较强的资产属性决定了其会随着货币投放量的增大而使房地产市场膨胀。房地产业关乎到国计民生，这种只涨不跌的状态使其成为了社会关注的焦点。虽然国家采取多项措施试图抑制房价上涨，以稳定房地产市场，但是，要在满足人民住房需求的同时，确保房地产经济效益最大化，就需要着力于房地产开发与投资经济的分析。

一、房地产市场的影响因素

(一)房地产市场与人口结构的关系

根据对2013年中国人口结构进行分析，住房需求上涨主要是受到房地产投机的影响，但进入到2014年，住房购买则以自主性需求为主。根据第六次人口普查结果对中国人口的年龄结构进行分析，现在的20～24岁人口超过一亿，将是近三年的主要购房群体，因为这部分群体正面临着结婚、生育。这就足以说明房价还在持续上涨的原因，也说明了要满足如此大的群体的住房需求，住房仍存在着供不应求的现象。根据有关数据显示，2014年，全国商品房销售面积以24.2%的速度增长，而销售额也以31.5%的速度增长，居高不下。直到2014年年底，商品房销售面积以及销售额都不断刷新历史新高。这就足以证明，人口结构是房地产市场运行的重要影响因素之一。

(二)房地产市场与人口流动的关系

信息技术的发展，人们越来越多地涌向大城市，导致城市房屋需求量增大，这是城市房价上涨的一项重要因素。考虑到当今社会的信息化发展，大量年轻人向大城市汇聚而来，导致这些地方的住房需求还是比较旺盛。以北京为例。虽然有关人士预测，北京生活成本相对较高，部分群体会向广东省流动，但是，截至到2014年年底，北京新增就业为32万人，这个数字足以说明，北京的住房需求量还在增大。从北京小学的招生人数来看，从2009年至2014年之间，招生人数增长了78%，可想而知，在学区范围内的商品房房价上涨速度是最快的。虽然关于房地产的各种调控政策不断出台，包括限制房贷政策、限购政策等等，却都没有抑制不断上涨的购房需求量。特别是一些新出台的政策，并不具备实施的环境条件。

(三)房地产市场与市场货币因素的关系

针对于房地产调控，国家有关部门从2011年开始就出台了各项措施，但是房地产市场的运行状态并没有改变，其中的一项重要因素就在于国家调整了货币政策。自2012年以来中国的货币政策开始放宽，但这并不是人为决定的，而是受到出口的影响。国家有关部门一再声明，鼓励经济实体和基础设施的投资，不鼓励房地产投资。但是，房地产的资产属性意味着只要货币政策放宽，房价就会看涨。房地产销售额的增长速度与货币的增长速度是一致的。房价走势也会受到银行利率的影响，当利率上涨，房价就会下跌，反之，利率降低，房价就会上涨。虽然房地产市场会受到货币政策的影响，但是货币政策作为国家的宏观政策，受出口影响颇多。这就意味着，通货膨胀、美国货币对人民币的外汇比率、美国货币的升息还是降息以及防控政策的调整等等，都在影响到货币的同时，对房地产市场存在着间接的影响。

二、房地产开发与投资经济分析

房地产开发经历投入和产出的过程，周期较长，却可以获得可观的经济效益，且房地产投资虽然会随着市场调节、国家政策的变化而有所调整，但是，相应地也会出台保障措施，因此房地产投资具有稳健性。房地产开发过程中，要获得更高的经济效益，就要相应地降低投资成本，并获得更多的正面利益。

(一)以宏观调控平稳房地产开发投资

房地产开发投资的获益程度受到社会性因素、政策性因素等等的影响，要确保房地产投资处于平稳状态，就要强化宏观调控的影响力，比如货币政策具有强大的调控力量，通过提高银行汇率，紧缩银根，可以对于房地产投资发挥一定程度的抑制作用。

从房地产市场的角度而言，不仅土地价格提高了，银行的融资环境也相对紧张。为了提高行业竞争力，就要调整融资渠道，提高融资能力。目前中国房地产业的融资成本并不是等同划一，而是呈现出参差不齐的局面。比如，大型的房地产企业的融资成本相对较低，一般不会超过3%，中小型房地产企业融资成本就相对较高，几乎都会超过10%，有的房地产企业甚至于可以达到近20%。存在着融资不利，在无法获得银行贷款的情况下，就要采取直接融资方式获得投资。

(二)根据交通布局进行房地产投资

中国高铁事业的发展，会促进经济格局发生改变。目前高铁还没有建成网络格局，而仅仅是线性连接，随着高速铁路网的形成，中国的经济格局将由高铁网络连接，贯穿各个城市之间。目前的房地产开发投资一般是在一线城市和二线城市，从人口流动的角度考虑，大城市涌入的人口数量较多。但是，随着中国交通事业的快速发展，紧邻大城市周边的中小城市也会成为人口的聚居地。特别是现代人具有越来越强的生态环境意识，如果乘坐地铁仅仅需要二十分钟就可以到中心城市，他们宁愿居住在环境良好而居住舒适的中小城市。当然，这要依赖于大城市的对于周边中小城市的辐射率。着眼于城市交通事业的发展，规划未来的投资方向，可以把握良好的房地产投资机会。

[1]朱英姿，杨斌.房地产价格周期的宏观分析[EB／OL].中国金融学术研究网(CFRN)工作论文，2011

[2]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].北京:清华大学出版社，2009