文献标识码：A

文章编号：1673-260X（2015）10-0152-02

基金项目：安徽省高校人文社会科学研究重点项目（SK2014A396）；宿州学院皖北城乡一体化研究中心招标项目（SK2015A185）；安徽省高校人文社会科学重点研究项目“城乡统筹背景下皖北农村人居环境现状与对策研究”（SK2015A570）

1　安徽省物业管理现状

1.1物业服务企业的数量与资质等级情况

据不完全统计，截至2014年12月安徽省住宅面积约8亿平方米、实施物业管理的建筑面积约6.8亿平方米，占85%.注册有资质物业服务企业个数约为3700个，其中一级136个，占3.7%；二级284个，占7.75%；三级约2600个，约占70%；暂定约816个，约占22%.物业服务企业从业人数约为22.5万人，其中一级约2.3万人，约占10.2%；二级约4.7万人，约占20.8%；三级约13.3万人，约占59.1%；而暂定资质约2.2万人，占9.8%.2014年物业主营业务收入约为82.3亿元.其中高等级企业多集聚在省会合肥，一级资质占全省一级资质企业总数的54.4%.

1.2物业服务行业相关法律法规制定情况

1997年10月25日起施行《安徽省城市住宅物业管理暂行办法》，对业主大会、业主委员会职责以及物业管理企业的权利与义务做了明确规定，对住宅区物业管理费用与物业用房也做了限定.

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理健康发展，安徽省颁布了《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》（2001年）、《关于规范物业服务收费的通知》（2005年1月1日施行）、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》（2005年8月1日起执行），对物业服务的收费做了明确规定，规定住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价，并且各市可以根据本市具体情况制定收费实施细则.

2005年5月1日起施行《安徽省物业管理条例》，标志着我省物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期，对规范物业管理活动，促进物业管理健康发展具有重要意义.

2009年10月23日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议对《安徽省物业管理条例》进行修订，该条例的修订体现了安徽省物业管理行业法律法规的与时俱进，标志着行业的进一步发展.同年9月1日起执行的安徽省机动车停放服务收费管理实施细则，对住宅小区提供机动车停放服务的收费实行政府指导价的规定.

2006年2月27日发行实施的《安徽省住宅区物业移交接管验收试行办法》，对住宅区物业移交接管验收牵头单位、接管验收依据以及移交接管的内容做了明文规定，为物业企业接管项目提供了可靠的法律依据.

2007年1月1日起施行的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》，对专项维修资金的含义、缴存、用途、归属、使用程序以及监督等方面都做了详细规定，为专项维修资金的管理提供了依据.

2009年5月4日，安徽省物价局做出对没有装修、每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房，符合未入住条件的新建普通商品住房住户，物业综合服务费减半收取的规定.

2012年，为进一步发挥物业服务业对改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进安徽省经济平稳较快发展的积极作用，政府部门制定了《安徽省加快物业服务业发展的若干政策》，从而为物业管理行业的发展带来新的契机.

2014年3月1日起实施《住宅区物业服务标准》，同时废止《安徽省住宅区物业管理规程》，从而将安徽省住宅区的物业服务实行分等定级，对各项服务内容的标准及服务频次做了明确规定，同时建议签订物业服务合同时，确定服务等级，从而按等级收费，物业收费与服务企业资质等级不直接挂钩而与服务等级挂钩，也就是说资质等级低的企业只要提供的服务等级高，满足要求也可“高”收费，做到质价相符.

2　构建安徽省物业管理持续健康发展模式的必要性

1.业主幸福生活的需要.据不完全统计，截至2014年末，安徽省的常住人口为6082.9万人，其中在城镇居住的人口为2989.7万人，所占比例为49.15%，而这一水平远低于发达国家的80%，说明安徽省的城镇化发展还有很大的空间，享受物业服务的业主人数还有很大的上升空间，随着经济的发展.人民生活水平的提高，业主对物业服务的要求也会越来越高，而现在的物业管理水平远远不能够满足人们的要求，业主需要自己的生活因物业管理而更加幸福，因此，安徽省的物业管理行业只有不断追求卓越，才能适应社会发展和人们生活质量的要求 [1].

2.行业发展的需要.物业管理发展至今30余年，大多还是提供初级的服务，经营规模较小、服务收费偏低已经不能够满足企业自身的发展需要，整个行业的发展俨然进入瓶颈期，各大企业都在积极探讨下一个物业管理发展的方向，从物业管理向现代服务业转型升级到与“互联网+”结合发展路径的探索，作为物业水平不高的中部地区，更应该积极探索适合自己的发展之道.

3.提升物业认可度的需要.物业管理行业发展至今，在社会上的认可度不高，安徽省有几所高校都开设有物业管理专业，尽管是新开设专业，但专科、本科层次均有，从每年的招生情况来看，录取情况不容乐观，报考的人数很少，基本最终要靠调剂才能达到招生目标，另外从本专业毕业生就业情况来看，真正从事物业行业的学生比例不高，而能够留在安徽发展的从事本行业的就少之又少了.从物业企业人员流动性也能看出来，物业行业的员工稳定性较差.因此，安徽省的物业管理行业只有探索新的发展模式，提升社会认可度，才能吸引更多的人才加入到这个行业中来.

3　构建安徽省物业管理持续健康发展模式的路径

1.走规模经营、创建品牌的路径.由物业管理现状可以看出，现阶段安徽省的物业管理企业规模较小，等级高的企业较少，所接管的项目规模偏小，这样不利于产生规模效益，浪费人力物力.由于社会发展较快，各项材料以及人员的工资均有所上涨，而小规模的经营对企业的良性发展极为不利，如一个两万多平的项目也要设置一个物业管理处，设项目经理一名，客服部经理一名、安保部经理一名、工程部经理一名、保洁部经理一名，其他工作人员配置若干，这样在人员配置上就明显浪费了.但是，若将该小区周边的几个小区都集中起来管理，那么这个项目经理以及部门经理的工作将会很充实，但这并不一定会影响到他们的工作效率与工作成效，人员工资少了，但管理费用多了. [2,3]

2.走互联网+的路径.互联网+是当前行业发展的热门话题，也给行业发展带来巨大的挑战和发展的机遇.在这种环境背景下，安徽省的物业行业要想健康、持续发展，自然也要坚持走互联网+的路径.互联网+并不能只是空谈，要结合安徽省情和本地物业行业的发展特点，并且要区别物业互联网的客户与传统互联网如百度、微信、360等客户的不同，物业的客户都是现实生活中的真实用户，是物业的直接服务对象，他们相较于传统互联网的虚拟客户来说更为实际，他们更需要物业服务给他们带来方便快捷生活、解决工作当中的难题. [4,5]

3.走行政监管互助的路径.物业管理者在提供服务的时候，经常会出现力不从心的尴尬处境，由于物业企业没有执法权，有些情况他不能采取强硬态度.如在很多小区出现的私占公共绿地、私改建筑外立面、车辆乱停乱放等现象，尽管物业有义务制止，但是物业惯用的手段为动之以情、晓之以理的劝说，而没有强制执行的权利，对于一些一意孤行不听劝阻的业主，基本上是解决不了问题的.如果出台相应的地方法规，规定私占公共绿地由城管部门监管、外墙外立面的破坏由房地产管理部门监管、车辆的停放由交通管理部门等执法部门监管的话，物业小区在建成以后可以将竣工图报给相关部门，若出现上述现象，物业公司在无法完善解决的时候，可以上报相关部门采取强硬手段执行，以确保业主的公共利益.有强有力的法律做后盾，物业行业的持续发展才更有保证.

4.走人性化服务管理的路径.人性化应该体现在两个方面，第一，对物业的服务对象——业主要实行人性化的服务.2014年安徽省常住人口6082.9万人，城镇化率为49.15%，根据城镇物业管理覆盖率为85%计算，将近有2518.7万人在接受物业服务.因此，怎么样让这些人的生活因为物业服务而发生根本性的改变，如何借助物业提高生活的幸福指数，这就要求物业在提供服务的时候体现人性化，想业主之所想、急业主之所急，充分站在业主的角度去考虑问题提供服务，从而得到业主的认可与赞同.第二，人性化还体现在对内部员工的人性化管理，安徽省物业行业从业人员约为22.5万人，要让这样一个庞大的队伍稳定，人才为己所用，实行人性化的管理势在必行.人性化的管理表现在：每一个企业员工都能感受到企业的关爱，能够体会到自己被尊重，自己的付出能够得到认可，感受到自己的工作是体面的，自己的权利能够得到保障，晋升机会是均等公平的，要让员工为自己在做的工作感到自豪 [6].