探析当代房地产企业成本核算对象及借款费用处理

2015-03-19湖南省地球物理地球化学勘查院李娜

财经界(学术版) 2015年11期

湖南省地球物理地球化学勘查院李娜

湖南省地球物理地球化学勘查院李娜

现如今，在经济发展的影响下，房地产企业的发展规模越来越大。关于房地产企业成本核算与借款费用处理的重要性逐渐凸显出来，此问题也逐渐引起了社会各界人士的广泛关注。因而做好房地产企业的成本核算及借款费用处理，有着实际性的意义。它不仅仅是精确核算成本的基础和前体条件，对于房地产企业的发展而言有着最密切的联系，直接影响房地产企业的经济效益。因此本篇文章主要分析了在成本核算与借款费用处理时遇到的一些问题，通过进一步探讨，从而提出了一些有效的解决措施。

房地产企业成本核算借款费用解决措施

房地产企业的发展一直是人们热议的话题。房地产企业的发展直接关系到人们的生活。人们对房地产企业的关注度只是有增无减。近些年来，房产的销售价格一直呈现出不断上涨的趋势，房价上涨必然引起很多人的不满，社会中各种各样的问题也不断暴露出来。但是房产上涨的主要原因还是与开发成本有关。控制好开发成本，房价上涨也会得到很好地控制。归根结底，就是要做好成本核算这一项工作，不断提高成本核算的精确度，也保障开发成本的重要举措。国家相关部门对于成本核算及借款费用处理这两方面的问题的关注度越来越高，关于这两方面的法律法规也在不断完善。以下主要从成本核算、借款费用处理这两方面来展开叙述。

一、成本核算中存在的问题

(一)成本核算对象不明确

成本核算对象不明确这个问题，直接影响成本核算的准确性。一般而言，只有核算对象确定之后，才能继续开展成本核算工作，对象的确定是前提。但是在房地产企业中，成本核算的对象比较多，复杂性较高，在实际分工的时候很难做到准确的划分，通常都是划分的很随意。如果对象划分过细，只会增加成本核算的工作量，原本可以一起处理的，现在全部要分开来；如果划分过粗，很难反映出成本核算的实际水平，不利于后期的成本控制。

(二)成本费用的归集和分配不规范

在房地产企业的成本核算中，关于土地费用、基础设施的建设费用、公共设施建设费用等一系列的费用都属于间接成本的归集方面，但是在核算的过程中并没有给出明确的规定，使得很多问题在核算的过程中逐渐暴露出来。其次，较多的房地产企业过分重视成本核算问题，但是对于成本费用的归集却没有太大的关注，这样明显的反差，使得成本资料的可靠性和完整性受到较大的影响。在后期的成本核算中，暴露出来的问题越来越多，成本核算的准确性就越不高。

(三)账簿设置的不合理

房地产企业的成本核算必须要设置账簿，只有通过账簿才能开展后期的成本核算。但是就实际情况而言，普遍存在账簿设置不合理的情况出现。账簿的设置需要有一定的依据，不能过于太细也不能太粗。但是房地产企业的建设周期较长，一旦出现跨越几个会计年度的核算，工程项目就会记在几个账簿上，增加了会计核算的工作量。

二、解决房地产企业成本核算问题的对策

(一)明确成本核算对象

在明确成本合算的对象时，必须充分考虑开发工程的地点、结构、装修、用途、施工队伍等多种因素，合理的归集和分配费用来确定费用承担者。必须要以每一独立编制的设计概（预）算或独立的施工图中所列的单项开发工程进行成本核算；如果是属于结构类型大致相同的群体性开发项目，并且在同一开发地点、开竣工时间相近、由同一施工队施工，可以合并成为一个成本核算对象；对个别规模较大、建设工期较长的工程，可以结合经济责任制的原则，按开发项目的区域或部分划分成本核算对象。例如，在同一个工程项目中包括公寓、裙楼和写字楼的建筑，由于它们之间的功能不同所以在设计上也会不同，进而使得建筑成本存在很大差异。对于这种情况，如果不进行单独核算，就会导致成本在各功能区上平均化，使得成本与收入不能配比。

(二)准确地归集和分配成本的费用

一般而言，房地产工程巨大，成本核算的对象也比较多，只有采用一定的方法进行分配，接着间接地进行成本费用的归集处理，这样做出来的效果才更能符合房地产企业的发展，也降低了问题的发生率。对于基础设施费用的处理，可以先按照基础设施费用的发生原因并结合一定的规则进行分配，尽可能保证分配的公正、公平。对于土地征用费、土地拆迁补偿费等各项成本费用的处理必须按照土地的实际面积来处理，给予合适的补偿费用，尽可能从企业的角度出发，但是要保障土地所有者的相关权益，充分考虑分配的成本在企业核算范围之内的承受能力。

(三)合理设置会计科目和会计账簿

会计科目的划分是进行会计账簿核算的前提。房地产企业中的各项成本，必须事先经过严密地考察，认真审查之后确定相应的会计科目。只有会计科目设置的准确，会计账簿才有意义。对于开发成本项目，与此有关的科目不宜设置太多，对于发生次数较少的成本费用，尤其是单笔发生的费用，尽可能将其合并处理，这有有利于后期成本费用的处理。如果发生的金额较大，并且总是经常性的发生，对于这种情况应该单独设置会计科目，避免在后期的处理过程中产生更多不必要的问题。

三、借款费用处理中遇到的问题

在房地产中发生的借款费用，一般都是企业为了经营活动需要承担的与借入资金相关的利息费用，这其中包括有长期、短期的借款利息。在借款中产生的各类利息一般都是与债券相关折价和溢价摊销等费用、借款时发生的辅助费用有关。但是如果这些产生的利息没有正确地处理，则必然影响整个房地产工程的正常收益。在《企业会计准则—借款费用》规定,“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额,在符合本准则规定的资本化条件的情况下,应当予以资本化。”从这条准则中我们可以知道与房地产开发过程有关的借款费用并没有涉及在准则范围之内，因此要做好借款费用的处理，还需要处理各方面的问题。在房地产的开发中，开发周期比较长、运营的资本比较大，风险也大，如果将开发过程中的借款费用直接计入当期损益，那么开发成本必然会受到影响，开发成本的核算就不准确。

四、借款费用处理的建议

对于房地产开发过程中的借款费用处理，应将其资本化处理。对于开发过程中产生的借款，借款的原因必然与开发过程中的某种项目有着必然的联系，是由于某种项目而发生的借款，因此借款费用也可也作为项目成本的间接费用。对于借款费用的具体处理方法，以下将具体分析。

(一)确定借款资本化的开始时间

对于开发过程中产生的每一笔借款费用，都应该由相关人员记录好，这样在后续的处理时可以做到有据可循。如果应用于房地产开发的土地，是为了特定的房产项目而使用的，此时发生的借款费用应将其资本化处理。比如获取的土地是为了项目进行开发，并且将其应用于后续的构建、准备活动，与后期的施工活动是一样的，这期间产生的借款费用就可以将其资本化处理。而如果土地并不是为了特定的项目而使用的，那么由此而产生的借款费用不应该将其纳入资本化资产范围。例如获取的土地并不为了经营活动，而只是单纯地为了将购买的土地作为一种储备对象而购入，在此期间产生的借款费用则不能采用资本化的方式处理。

(二)多个项目借款费用资本化分摊

在房地产的开发过程中，开发的项目往往不止一个，经常性地涉及到很多的项目。对于这些不同项目的借款费用分配，必须按照合理的方法，一定的原则进行分配。当开发过程中同时开发多个项目，与此有关的借款费用也是迅速增加，为了进一步提高资金的使用效率，对于每一个项目的借款费用都要进行合理分配。面对实际情况，每一个项目的支出并不一定属于每一笔贷款，换句话说，每笔不同的借款费用与项目支出之间存在较大的交叉现象，对于这种情况，多个项目之间之间进行借款费用的分摊必然会影响到整体的会计损益，进而影响到房地产企业的经济效益。在现有的情况下，我们应该按照每一期的实际支出比例将一定时期内所发生的利息进行分摊，这样的做法相比而言是比较合理的，同时也能够体现出利息分摊与资金使用相配比的原则。