新昌信安达税务师事务所有限公司 潘利勇

房地产企业是一个高风险、高投入的行业，其经营特点表现为：开发产品的商品性、开发经营的计划性、开发经营业务的复杂性以及建设的多样性、投资数额大以及建设周期长、高风险性等。资本结构安排的合理性直接关系到房地产企业发展，如何安排资本结构，已经成为现代房地产企业和社会各界广泛关注的焦点。

一、房地产企业资本结构的安排

(一)投资阶段的资本结构安排

房地产企业在投资阶段，股东必须考虑注册多少资本，通常状况下，在投资房地产时，需要一个资金预测数（通过分析该区域楼面地价的实际状况，能够预测出容积率为多少、单位造价为多少、土地成本为多少，进而推算出建造总成本），基于此科学的确定投资额度。如果房地产企业注册资本相对较少，但是负债过多，将会导致出现债资比例不协调、资本弱化等问题，尽管负债的利息，只要其利率低于财税部门的标准即可进行税前扣除，但是依然存在涉税风险问题。此外，投资者中涉及到股权转让、分红时应该承担个人所得税问题，因此房地产投资者多为法人实体，这样能够起到缓冲资金的作用。

(二)购地、开工以及预售阶段的资本结构安排

房地产企业在购地、开工以及预售阶段时，特别是预售达不到预期标准时，房地产企业的资金会非常紧张，例如，工程款的支付、税费的缴纳、利息的支付等，都会压得房地产企业喘不过气来，如果投资者没有足够的资金作为支出，很有可能会外借高利贷，这对于房地产企业的发展是非常不利的。……