房地产企业预算管理体系构建

2015-03-19祖英奇

产业与科技论坛 2015年1期

□ 祖英奇

2014年以来，我国的房价逐渐的从前几年的高速发展进入了中速增长的阶段。我国房地产行业已经进入了结构调整、库存清理的阶段。房地产行业的经济环境发生了质的变化，从原有的垄断性经济逐渐转化成为现阶段的竞争经济，原有的卖方市场也逐年转化成现阶段的买房市场。房地产企业的经营环境以及管理环境都发生了巨大的改变，为了能够在日益激烈的房地产竞争市场上占有一席之地，房地产企业应该建立科学的企业发展战略，更是需要建设全面的企业预算管理体系。

一、我国房地产企业预算管理体系现阶段存在的问题

(一)我国房地产企业预算管理战略缺乏导向性和全面性。绝大多数的房地产企业在编制财务预算的过程中，仅仅注重于对企业的一些费用，例如，销售费用、管理费用进行预算编制，从而达到控制的目的，采用这样笼统的预算管理手段容易犯以偏概全的错误，一定程度上会降低房地产企业预算管理的职能以及效益，而且会因为忽略了对房地产企业的最主要的开发成本的预算，从而无法对房地产项目的开发成本进行有效的控制。由于这些房地产企业的预算管理内容过于狭隘，缺乏房地产企业的特性，导致房地产企业的年度预算编制对房地产企业的日常经营以及战略部署缺乏必要的指导性以及校验性。房地产企业难以根据企业的年度预算来进行日常经营的指导，也无法根据年度预算来评价企业预算执行情况，导致房地产企业的预算管理成为纸上谈兵。

(二)不少房地产企业缺乏完善预算责任的落实。房地产企业的预算管理体系应该是一个涉及房地产企业上下的综合性的财力体系。但是，现阶段绝大多数的房地产企业仅仅将预算编制工作交予了财务部门处理，缺乏必要的部门沟通以及必要的责任制的落实。房地产企业并没有将企业年度预算编制的内容与各个部门的职责联系起来，也没有将预算的各个指标落实到房地产企业的具体的部门甚至是具体的个人身上。有些房地产企业更是没有将项目指定到确定的部门，对项目权利的授权以及对项目权责的划分非常的不明确，导致企业内部出现严重的权责不明，有些人有权无责，有些人有责无权，这样很容易导致企业各个部门缺乏实施企业制定财务预算的积极性，导致企业预算编制得不到贯彻和实施，从而严重地影响房地产企业的管理效率。

(三)有些房地产企业缺乏预算编制的标准和制度。不少的房地产企业的管理者对预算的编制、应用以及管理非常的重视，但是，对预算管理体系的建设的规划不够重视。再加上房地产项目存在多样性的特点，我国还没有一定的房地产相关的预算标准。某些房地产企业并没有确定预算编制的正确流程，没有明确的预算编制、审核、审批等制度，导致企业在进行预算编制的过程中容易出现各个管理层对预算结果意见不统一的现象。甚至，所处位置不同的管理层还可能出现抢夺预算并且出现矛盾的情况。这样可能导致不同的部门或者不同的个人为了争夺预算做出部分短期利益的行为从而破坏房地产企业整体的战略目标。由于企业在预算编制的过程中存在预算分配制度以及标准都不明确的问题，导致房地产企业内部资源分配不合理，从而影响企业内部的资源的有效配置。

(四)房地产企业缺乏必要的预算反馈体系。对于房地产企业来说，房地产的各种数据量非常的大，但是现阶段绝大多数的房地产企业都没有采取必要的数据采集以及管理的措施，加上房地产企业的各个项目所在地距离可能比较远，预算中心很难对各个项目组进行及时的预算数据收集，更无法及时、全面地进行预算分析。有些房地产企业的预算工作紧紧停留在简单的预算的编制以及下达预算指令的层面上，并没有对预算的执行进行必要的监控。加上前面说到有些房地产企业并没有标准规范的预算考核制度，也没有制度化的考核方式，导致房地产企业的预算得不到必要的反馈，导致预算管理体系无法发挥全面预算管理的最终作用。

二、房地产企业预算管理体系的构建

(一)保障房地产企业的预算内容全面有效。由于房地产企业的行业特色在于房地产项目中的很大一部分的成本为开发成本，传统的预算管理体系并没有囊括这一部分，为了能够有效地保障房地产企业预算内容能够全面有效，房地产企业应该根据自身行业的特点来建立全面的预算项目。预算的内容要囊括房地产企业经营的方方面面，从房地产企业的行政管理费用，到房地产项目的项目开发成本、项目的销售成本等等各个方面都要建立完善的预算管理体系，这样才能保证企业的年度预算足够完整，确保房地产企业的每一个经营环节都有有效的预算进行指导。

(二)将房地产企业预算考核落实到个人。由于现阶段我国房地产企业在编制预算的过程中，仅仅是由房地产企业的财务人员进行预算，缺乏必要的沟通工作，在编制预算的过程中预算范围较为笼统，没有将预算的内容落实到具体的项目以及个人。因此，企业财务人员在编制财务预算的过程中需要和房地产企业的各个部门的负责人进行有效的沟通，将财务预算的责任落实到各个部门，然后将各个部门的负责人将预算责任落实到具体的员工身上。并且将预算执行情况与企业的每一个员工的绩效考核绑定在一起，这样能够有效地刺激员工执行预算的积极性，从而保证房地产企业预算的执行。

(三)制定有效的房地产预算标准以及制度。一是有关部门应该先根据我国房地产行业的特性，制定行业相关的预算编制以及预算管理体系，确保各个房地产企业在建立完善的预算管理体系的过程中有章可循。二是企业应该根据自身的财务管理模式，结合房地产企业的统一的预算指标以及制度，有效地结合原有的预算编制的经验来建立一套完善的预算管理制度，在执行的过程中不断地进行更正和完善，最终形成一套较为科学准确的预算制定标准以及制度。并且有效地通过日常的预算管理的过程，制定出一系列的预算审批制度、预算执行标准以及预算考核制度等。

(四)确保预算执行结果能够得到及时的反馈。首先，在进行预算授权权责平等的情况下，各个部门一旦接到了预算中心指定的预算任务，就应该严格的按照预算的要求进行知悉，并且，房地产企业的各个项目组应该独立的完成自身的预算任务，并且及时地反馈给企业的预算中心。为了确保预算结果反馈能够及时准确，房地产企业应该采用互联网管理方式来进行预算内容的反馈。通过联网执行来反馈各个预算的执行情况。预算中心一旦收到了各个项目组、各个部门上报的预算结果后，要根据预算执行情况对各个部门的预算执行情况进行评分，最终确定各个部门的预算执行情况。