文/李晶

中国买家为何频频出手海外地产

文/李晶

进行全球资产配置并不意味着高枕无忧。

中国买家正在疯狂涌入海外地产。从纽约地标大通曼哈顿大厦、通用汽车大厦，到位于伦敦金融城中心的劳合社大厦……世界一线城市的地标建筑正在被中国企业、投资基金纷纷买入。

2013年6月，SOHO中国CEO张欣和巴西财团联手以7亿美元的价格买下纽约通用大楼40%的股权。同年，万达中标美国洛杉矶的两个建筑地块。

这股海外购地狂潮始于2008年。投资回报率是买家第一考虑的问题。

“相对于国内一直高昂的房价，根据调研显示，欧美地产固定租金的投资回报率有的地区甚至可能高达在8～10%左右，这对于中国买家来说，比较诱人。”上海美桥资产管理公司总经理张景瑞透露说。与国内的楼市相比，国际大都市的资产价格差太大，相对划算。这是复星投资海外地产的逻辑：如果想持有型物业，是持上海静安区的好还是持曼哈顿的好？租金的绝对值一样，就是买入价格不一样。那么，为什么不以低成本买入曼哈顿的物产呢？这也就是说，纽约与上海的地产租金收益绝对值相当，但是购买成本却相差很大。

第二点，安全性是另一个重要因素，由于国内房产市场一直处于高温阶段，处于对房产泡沫的风险考虑，中国买家越来越倾向于在全球进行资产配置，以分摊在某一地区的风险。由于全球经济区域发展此消彼长的特点，将固定资产投资进行全球配置，有利于抵御某一市场房地产泡沫一旦破裂的潜在风险。

第三点，中国买家在海外购买地标性建筑有利于其建立全球性品牌，从而有助于其进行国际化扩张。数据显示，中国企业在全球战略扩张中对境外企业的并购投资逐年升温，但跨国并购风险重重，如何进行文化、技术、品牌的整合是并购难点，以及需要规避政策、法律等多种风险。而在全球一线国际大都市购买地标性建筑无疑会让增加中国企业的品牌信任度，这对于其进行全球性并购与品牌树立有所帮助。

商务部提供的数字显示，2013年，我国境内投资者共对全球156个国家和地区的5090家境外企业进行了直接投资，累计实现非金融类直接投资901.7亿美元，同比增长16.8%。其中，跨国并购资金514亿美元，成功交易项目397个，并购直接投资336亿美元，占我国对境外企业非金融类直接投资总数的37.2%。中企跨国并购正在实现跨越式发展。而购买海外房地产，也是中国企业进行海外扩张与建立品牌的一部分。

第四点，海外房地产市场的资金门槛较低，而中国政府对企业境外的投资政策也进一步放宽。2014年5月8日起，国内企业的海外投资项目迎来新政。据国家发改委的核准权限，由此前资源开发类项、大额用汇类项目划分的3000万美元、1000万美元的权限，统一提高到了中方投资额10亿美元的投资项目。而这对拟出海投资的中国企业而言，无疑是一大利好。

但是，进行全球资产配置并不意味着高枕无忧。经历了2008年的金融危机之后，欧美国房地产处在复苏的过程中，特别是在以中国买家为主的海外投资者的推动之下，欧美大城市的房价也开始上涨，这对于机构投资者来说，看似很诱人。但当年日本人在全球买楼的教训就是前车之鉴，日本人购买的海外资产很多都出现了经营不善难以为继的窘境，比如洛克菲勒中心和圆石滩高尔夫球场也最终以更低的价格回售给了美国人。

一句话：进行全球资产配置并不意味着高枕无忧。