文/李腾雷 重庆保税港区开发管理有限公司 重庆 400025

房地产公司内部控制制度设计和运行分析

文/李腾雷 重庆保税港区开发管理有限公司 重庆 400025

市场经济环境的复杂化，各种因素相互影响，加剧了企业内部控制管理的难度。提升房地产公司核心竞争力，通过积极有效的措施，加强内部控制制度建设工作，是房地产公司实现战略目标的重要措施。文章结合新形势下市场环境变化，对内部制度进行分析，进而提出几项改进意见。

房地产公司；内部控制；制度设计；运行；分析；思考

经济的迅猛发展，城市人口的增加，住房需求刺激了房地产市场的进一步扩大，也为房地产公司提供了巨大的发展空间。经营规模、资金结构、组织文化等各种方面存在的问题，使得房地产企业在内部管控中，面临着较大风险，威胁着企业的生存与发展。房地产内部控制制度建设需要进行全方位、多元化考虑，对于企业管理者提出了较高的要求。因此，内部制度设计成为房地产企业必须高度重视的重要研究课题。

一、房地产公司内部控制存在的问题

（一）组织管理模式有待优化升级，内部制约制度不健全

在房地产发展初期，家族式是其突出特点。随着时代的发展，企业管理水平的提升，家族式经营已在大多数房地产企业中消失。但是，很多公司仍然存在一定程度上的“后遗症”。例如，公司内部职能机构设置不合理，人力资源过多的在市场营销部门集中，财务会计专业素质有待提升，缺乏专门的财务审计监督机构［1］。同时，为了降低人力资源成本，很多企业采取“一人多职”方式，造成了权力过于集中，阻碍了组织管理模式的优化升级。在内部控制制度建设上，管理人员缺乏控制意识，缺乏控制基础，阻碍了制度建设工作的进行。

（二）风险评估体系有待完善，对风险应对不及时

企业发展所面临的财务风险、经营风险等风险因素，要求企业加强风险防范制度建设，以增强自身应对风险能力。但是，目前，部分房地产公司缺乏风险评估机制，决策过程缺乏风险考虑，决策执行缺乏有效风险监督。最近一些年来，房地产市场的巨大活跃性，促进了房地产行业的繁荣，也因此很多企业忽视对内部控制制度的建设，忽视了对风险应对机制的建设，造成风险应对不及时，缺乏系统性、科学性的应对政策。房地产销售一旦面临困境，往往直接导致企业失去正常运转的能力，威胁企业的生存与发展。

（三）信息沟通不通畅，缺乏信息综合管理平台建设

信息在企业内部高效流通，对于企业的内部管理具有极大的积极作用，可以调动员工的积极性，增强企业内部活力，从而为组织文化注入更多新鲜元素。但是，部分房地产公司对于信息系统建设缺乏有效认识，造成内部信息交流不通畅，阻碍了决策的有效执行，甚至出现越级指挥以及越级汇报，引起了组织管理上的混乱。另外，缺乏规范的内部信息传递秩序，无法实现内部信息的有效共享，严重影响了公司运作的效率以及质量，阻碍了公司的进一步发展。

二、房地产公司内部控制制度建设策略

（一）加强公司内部控制意识，提升各部门内部控制能力

房地产公司内部控制的核心是财务会计控制，承担内部控制职责的是房地产公司的财务管理人员。因此，在进行内部控制的宣传教育中，要以财务部门作为工作的重点，加强对其他各部门的控制管理教育，提升整体的内部控制能力。财务人员要担当起财务风险管控的责任，提升自身的专业素养，加强控制人员的熟练程度，合理划分财务管理人员的职权范围，加强制度执行效力。

（二）抓住内部控制要点，针对性加强内部控制制度建设

房地产公司具有资金技术密集，受政策影响大，资源整合能力要求高等诸多特点。在进行内部控制过程中，对筹资与投资、销售与付款等重点环节进行精确控制，加强事前监督、事中监督以及事后审核，重点把握控制要点。同时，在内部控制制度建设中，要以人为本，注重人与公司之间的协调度，避免过于严苛的制度降低公司内部的凝聚力［2］。另外，在房地产业务的处理过程中，明确各部门的职权划分，合理分工各项职责，在业务的重点环节，需要由两名或者两名以上的业务人员共同完成，以起到相互控制的作用。

（三）加强财务风险管控，建立财产清查盘点制度

由房地产公司领导牵头，建立专门的风险管控小组，并由专业人员担任小组成员，在企业内部定期召开研讨会，分析公司运营中出现的各项风险点，并作出相应的部署。同时，加强财务风险管控，对物资保管员在物资收付之后，采取永续存盘办法有效核对库存，保证账务与物资之间的一致性。另外，公司要定期、不定期开展财务专项整治活动，严格规范财务管理人员兴奋，积极检查库存现金以及金库管理情况，从而为资金的合理、科学投放提供基础。

（四）设立严格审批程序，加强内部审计职能

监督职能的有效发挥，能够保障内部控制制度的有效实施。在企业内部建立内部审批机构，严格规范企业行为，利用监督职能，促进企业内部控制制度的完善。内审机构能够起到对各部门房地产业务从实施到结束的完整控制过程，从而有效保障各项经济活动的有效开展。房地产公司面临的是激烈的竞争环境，复杂的市场环境，如何保障决策的有效执行，就需要加强内部运转效率，提升自身的核心竞争力。而加强内部的监督力度，对于企业的发展能够起到重要的推动作用，促进企业走向正规化与科学化的发展道路。同时，对于内审机构要合理授权，保障内审机构的科学运行，避免因其职权过重，影响房地产公司的正常运行效率以及各部门职能发挥。

结语：

房地产公司的内部控制制度建设具有较大的复杂性特征，需要通过多种措施进行综合管控，以提升内部控制的效能。企业内部控制制度设计以及运行的重点在于财务部门，在于各项经济活动，如何提升企业自身财务风险以及经营风险应对能力，成为十分重要的问题。因此，房地产要审时度势，积极应对，通过有效措施，提升自身的风险应对能力，多管齐下，加强企业员工控制意识，促进内部控制制度建设。

［1］冯廷秀.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用［J］.当代经济，2010，（16）：68-69.

［2］杜兵.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用［J］.房地产导刊，2014，（29）：21-21.