文/梁天赐 崇信县天赐房地产开发有限责任公司 甘肃 崇信 744200

浅析建筑房地产项目管理优化

文/梁天赐 崇信县天赐房地产开发有限责任公司 甘肃 崇信 744200

经济的快速发展同时改变了人们的生活方式，在温饱之后开始更多的追求住行的舒适，伴随着需求的变化就产生了产业结构的升级问题，这种情况直接拉动了我国国民经济的快速增长，但是房地产行业作为一个高风险高回报的行业来说，如何进行管理优化是一个十分重要的内容，本文将就建筑房地产项目管理优化进行相关探讨。

建筑房地产；项目管理；优化；完善；重要性

引言：

在房地产工程项目管理内容当中主要的三个方面包括了开发管理、规划管理以及施工管理，三项管理必须得到保障才能够保障房地产工程项目管理的质量，开发管理是指对公司内部的财务、人事、工程进度、后勤等进行有效的组织和科学的管理方式，开发管理能够有效的促进工程项目的顺利完成，规划管理顾名思义是指在项目进行之初对规划设计过程的管理方式，该项管理主要是对项目成本、进度、目标进行控制和管理，最后施工管理主要是在项目投入进行之后的管理过程，主要内容包括房地产建设全过程的质量、安全、支出等问题，总的来说房地产项目管理在房地产行业来说是一个尤为重要的工作内容。

1 建筑房地产项目管理优化的意义

房地产项目开发是错综复杂的系统工程，从立项到设计、从设计到建造实施再到销售、移交管理，周期长、业务环节多、专业性强。当前我国房地产企业普遍采用传统的项目管理模式，虽然管理方法相对成熟，但质量毛病多、工期延误、成本超出预算等问题成为项目通病，未能系统地应用先进的管理手段，整体上还处于粗放式的管理阶段。这些问题直接导致了我国房地产企业竞争能力不强、资源浪费严重、投资效益不高，整体开发水平偏低。

房地产企业作为项目建设主导者，肩负着“节约资源、保护环境、节能低碳、走可持续发展之路”的社会责任；与此同时，随着中国房地产业“黄金时代”的结束，房地产己步入相对饱和的缓慢发展阶段，市场竞争愈加激烈，行业整体经营状况呈现两极分化的态势。如何在竞争中生存、发展，进而树立持久的竞争优势，己是我国房地产企业迫切需要解决的问题。

2 建筑房地产项目管理优化的措施

2.1 设计优化

优化的过程，并不是要等发现问题再补救，而是必须在设计之前就开始。开发商追求工期完工的速度以及对于设计费用的要求，使得设计不能够在开发商预想的时间和费用下做得那么完善，所以需要咨询、优化、设计一起做，需要设计师用智慧和经验去做优化的设计。

这就需要对甲方以及设计院的关系进行重新的定位和完善，甲方要和设计师进行有效的讨论和思考，从而创造性的对规范进行解读实现设计的最优化，随着建筑形式的不断改变和新材料的出现，辩证的理解规范是设计师的一个主要学习方向，针对新型建筑的要求以及规范的基本框架对设计进行标准阶段以及精细化的设计，具体的设计内容要根据具体建筑形式和要求进行。

在性价比的追求过程中并不是单纯的看到性价比的价值，而是要根据具体要求选择合适的设计方案，只有经过了科学的跨专业配合之后才能够更好的提高舒适度，完善设计要求，降低生产成本，充分利用空间，这种协作方式就需要多方面的共同负责，由于设计优化和多方面的配合是一项发展较短的工作，这就需要不断的完善沟通和配合，从而提高方案的优化，最终实现共赢。

2.2 成本优化

首先对层高的控制能够有效的减少成本，其中包括了结构成本、其他设备成本以及运营成本等；

对管道空间进行优化，设计院往往不会对结构梁以及管道的走向进行设计的考虑，这就造成空间的浪费，如何避免这种现象就需要做好甲方与设计院的沟通，做到管线布设的预设安排，可以再优化设计中减小净高，从而控制成本。

对于不同地区，高宽比超限增加的成本也不同，建筑高宽比超限不属于抗震超限的审查范围，即高宽比超限是可以的，但是必须采取适当结构措施，因为高宽比越大，主体结构抗倾覆力矩也越大，由此便会增加结构的成本，而建筑成本也会增加。

例如地下室设计，设计院在地下室设计（方案阶段）的习惯做法是尽可能多的把面积划进来，从理论上没什么问题，但往往这样做出来的地下室有很多无效的面积，反而增加了成本，这就要求我们在做方案的时候就要对地下室布置作合理的优化。

实际工程中，要对一些重要的方面加大投入，例如：楼板的配筋及厚度：边跨、管线密集处、屋面板、大单向板的长方向应加强；较长剪力墙的水平钢筋应适当加强；地下室侧墙的水平钢筋；砌体裂缝、楼板渗漏多数为施工原因，应加强现场施工管理；悬臂板、悬臂梁的截面及主要受力钢筋应加大。

2.3 BIM管理优化

BIM可视化的三维设计，对建筑业的发展起到非常重要的作用。利用BIM技术，可同时进行交互和反馈的互动性可视化，使项目设计、施工、运营等各环节全过程中的研讨，均建立在可视化基础上，大大提高了沟通效率。

协调性：建立在BIM辅助设计系统上沟通与协调，将更加高效。协调专业之间所产生的数据，实现建筑一体化设计。

模拟性：通过对BIM模型进行模拟测算，可以得出各个工作环节所需要的模拟结果。可以完成4D施工模拟，通过分析模拟结果，判别施工方案可行性；可以对工程成本的变化进行监控，掌握实时动态。也可以通过模拟的场景发现在功能上有缺陷或不够人性化的地方，进行方案改进。总之，通过建筑的全生命周期的模拟测试，我们能够提前预知项目实施过程中隐藏的问题，从而可提前做好应对预案或进行论证、改进。

优化性：BIM系统及配套的软件，为大型项目的优化提供了技术支持。

结语：

综上所述，房地产开发是一项复杂的过程，这就需要科学有序的管理进行安排，重视项目全周期的管理，时刻保障产品品质才能够真正的提高竞争力，实现企业的长久、持续的发展。

[1］叶文及，朱建勇.微探建筑施工项目管理的优化[J］.房地产导刊，2014，（32）：404-404.

[2］曹云波，马稳.试论建筑房地产工程项目管理优化策略[J］.世界家苑，2012，（12）：132.

[3］张勇强.房地产开发企业的成本控制[D］.南京师范大学，2004.