房屋权属档案管理中对房产交易核档作用的充分发挥

2015-01-31刘隽盐城市房产交易登记中心江苏盐城224001

中国房地产业 2015年24期

文/刘隽盐城市房产交易登记中心江苏盐城 224001

文/刘隽盐城市房产交易登记中心江苏盐城 224001

近些年来我国房地产市场快速发展，房屋权属档案数量不断增加，在此情况下房屋权属档案管理工作具有重要意义。房产交易核档是房屋权属档案中最基础的信息资料，并在房屋权属档案管理中发挥重要作用。本文从房产交易核档的作用出发，分析加强房地产权属档案管理的措施。

房产交易核档；房屋权属管理；作用

随着市场经济的发展，我国房地产市场蓬勃发展，房产交易量的增加必然带动房产档案数量的增多，因此房屋权属档案管理工作具有重要意义。房屋权属档案中最基础的信息资料就是房产交易档案，房产交易档案在房屋权属档案管理中具有不可比拟的作用，因此要注重发挥房产交易核档的作用，确保房屋权属资料的真实性和完整性，提高房屋权属档案管理的水平。

一、房产交易核档与房屋权属档案管理

房产交易核档是房屋权属档案中最基础的信息资料，是指房地产行政主管部门调查、等级房屋权属的转移或变更等信息，并利用文字、声像、图表等形式记录下来。房屋权属档案是房屋权属登记和管理的真实记录和重要凭证，具有真实性、动态性、法律性、专业性等特征[1]。房地产权属档案是由房地产专业部门管理的，权属档案是专业性材料，其中房地产权属资料信息的登记是主要管理环节，权属档案的内容与传统档案是不同的，主要反应房屋权属状况及房屋基本信息，具有较强的专业性。由于房屋产权人变化、房屋买卖、继承、赠与等权属的变化是动态的，因此房屋权属档案也是随之变化的，保证档案的动态性。房屋权属档案是真实的产权记录，并作为房屋产权审核和排解产权纠纷的重要凭证，除此以外，记载房屋所有权属的凭证材料组成的权属档案是具有法律效力的，因此房屋权属档案具有真实性和法律性。

二、房产交易核档在房屋权属档案管理中的作用

（一）核实权属证书当前的状态

房地产房屋交易成功之后，房屋权属人拥有房屋处置权。但是由于在一般交易过程中，存在相应的查封、抵押、限制工作等没有做到位的情况，此时房屋交易双方或形成不正常的谈判工作，造成房屋处于相应的限制状态。运用房产交易核档促进交易双方的顺利交易与合作，保障交易双方的利益，促进交易的顺利完成。

（二）确保房产交易的准确

近些年来，房地产市场的发展带动房产交易量的增加，一般房产交易是根据房屋权属证书开展的，但是也存在一些特殊情况，例如房屋拆迁权属被冻结、房屋权属人的房屋被查封、假冒伪造房屋权属证书的诈骗行为等，此时采用房屋权属证书进行交易具有风险性。运用房产交易核档能够检查房屋权属信息的真实性，确保房产交易的准确无误。

（三）核实房屋产权的来源和数据信息

房屋产权的来源主要包括买卖所得、继承所得、赠与等，不同来源的房屋在交易过程中需要交纳的费用是不同的，例如房改房需要缴纳相应的土地出让金。在房屋交易中首先应确定房屋来源，根据房屋来源计算房屋交易中相应的缴费金额，通过房产交易核档能够核实房屋产权的来源和数据信息，根据真实信息确保土地出让金的征收，有效地减少国家的损失。

（四）维护房地产市场的秩序

房产交易量的快速增加也使房地产市场中出现各种非法交易现象，例如不法分子利用虚假的房产权属证书开展非法交易，从中获取利益，这种情况严重影响房屋权属档案管理工作，破坏正常的房地产交易市场秩序。因此房产交易核档信息的完整性、真实性等具有重要现实意义，能够根据房产交易核档合适房产权属证书的真实性，打击房产交易市场中的虚假信息，为房地产相关部门提供真实有效的房屋权属信息，维护房地产市场的稳定和发展。

（五）为司法、税收工作提供依据

当前房产交易中的纠纷主要有房子拆除、买卖、继承等纠纷，为解决此类房产纠纷问题需要参照房屋交易核档，理清房屋权属关系。除此以外，房产交易核档记录了房产面积、价值等各项基本信息，是我国税收工作的重要依据，司法机关也能够根据房产交易核档的信息开展打击腐败工作，维护国家财产，促进我国房地产市场秩序的稳定[2]。

三、加强房地产权属档案管理的措施

近几年来，国家出台多项政策保证房地产市场的稳定发展，这也引发了房地产档案管理工作的新思考。如何规范房屋权属档案的管理，充分发挥房产交易核档的作用，使房屋档案管理工作更好的服务社会，是当前房地产档案管理面临的新课题。

（一）完善房屋权属档案管理的标准

我国房屋权属档案管理的标准和规范还不完善，不利于房屋档案管理的科学化、标准化。首先，房地产档案管理部门应加强学习和研究，结合工作实际不断创新管理办法，形成系统、规范、标准的房屋权属档案管理标准。其次，相关部门应积极建立和完善我国房地产权属档案管理标准，制定和出台具有实际操作性的标准，例如规范档案归档范围、文件材料的具体规格、档案保管期限、鉴定制度、销毁制度等[3]，形成一套系统完整的档案管理工作参考标准，确保房屋权属档案管理工作井然有序，减少由错误或失误造成的纠纷。房屋档案管理中的房产交易核档发挥至关重要的作用，因此房产交易核档的形成、整理、应用等都要制定相应的质量标准，保房产交易核档管理的规范性，使房产交易核档在房地产交易中发挥出作用。

（二）运用现代化档案管理方法

现代化档案管理主要利用计算机信息管理系统，实现档案信息的收集、检索、利用等各个环节的信息化，有效地节约人工劳动成本，提高房地产档案管理的效率。

首先，完善和使用房地产档案管理软件。现代化档案管理软件已经广泛应用于档案管理中，但针对房地产档案管理专用的软件还较少，因此研发和完善房屋权属档案管理软件是首要任务。房屋权属档案管理软件的开发，要实现档案材料的统一与信息一致，能够通过软件及时找到相关业务的全部真实信息，使信息化档案软件中的资料信息与纸质档案是一致的，保证资料的真实性。例如房屋使用者可以通过产权人姓名、身份证号等基本信息利用软件检索出房产权属的各项信息内容[4]，有利于方便信息检索，提高档案管理工作效率。

其次，建立房产档案信息归集系统。现代化房地产档案管理软件的使用，首先应将房产档案信息以数字化的形式录入软件中，确保房产信息收集的全面性和准确性。房产交易核档的建立要与房产交易系统、房产档案管理系统相结合，运用现代化电子归集系统将房产交易过程中的详细信息进行统一归集，最终归集于现代化房产档案管理信息系统中，还能够转化为文本等形式进行保存。现代化房屋权属档案的形式多种多样，例如文本档案，运用数码设备将文本资料转化为图像资料等，提高房屋权属档案的管理效率。

（三）加强对房产档案管理人员的培训

现代社会对房产档案管理人员的综合素质提出新的要求，现代化的房屋权属档案管理人员需要具备较高的业务素质和职业素质。要具有良好的职业道德，在工作中具有责任心；具备较高的业务素质，具有房地产、档案管理等相关专业知识和实践技能，在工作中具有较强的组织协调能力。房地产档案管理已经深入至各个学科知识中，这对房地产档案管理人员提出新的要求，因此要不断培养房地产档案管理人员的综合素质，培养对档案资料开发的能力。首先，行政主管部门加强与房屋权属档案管理部门的合作，及时了解管理人员的知识结构，制定具体的培训计划，重点培训档案管理人员的房地产管理、计算机知识及档案管理知识。其次，要培训房屋权属档案形成规律的调查与分析，并加强与档案文件相关部门的联系，对各项业务加深了解，保证档案管理的效率和准确性。

（四）增强房屋权属档案管理意识

当前一些个人或单位由于缺乏房屋权属档案的意识，不了解核实房屋档案的重要性，在实际房屋交易中造成损失，这是缺乏档案信息意识的表现。面对这种现状应开展全方位的宣传工作，提高社会对房屋权属档案管理的重视，增强房屋权属档案管理意识，为房屋权属档案信息资源的开发和利用创造出良好的社会氛围。现代社会对房产档案资料的需求日益增强，对房屋权属档案资料的作用认识不断深刻，房产档案管理应不断转变传统的服务模式，树立主动服务的意识，通过提高档案服务加强社会对房屋权属档案的关注和重视。