我国“以房养老”的三大障碍及破解之策

2015-01-12王一蕾

金融经济 2014年7期

王一蕾

摘要：在人口老龄化日益严峻的今天，我国的社会养老负担正持续加重，如果仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭赡养模式将很难应对。然而直接采用在西方国家有很大接受度的，可作为多支柱养老体系一员的“以房养老”模式，在我国目前状况下却屡屡碰壁。综合考虑我国社会、经济及政策现实，本文分析了“以房养老”模式在我国推广时遇到的三大障碍，并提出相应的破解策略，以期为我国“以房养老”模式的推行提供参考。

关键词：人口老龄化;以房养老;发展障碍;策略

一、引言

在人口老龄化日益严峻的今天，我国的社会养老负担正持续加重，如果仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭赡养模式将很难应对。我们需要从实施“以房养老”的社会背景出发，全面地调查分析我国目前对“以房养老”的研究成果，找出影响推进“以房养老”模式推广所面临的问题，从而提出相应的对策。

（一）我国实施“以房养老”的社会背景

自我国1980年开始实施“独生子女”政策至今，我国对人口增长的控制已取得突出成效。但是，在经济社会压力得到缓解的同时，我国也形成了人数庞大的“失独家庭”。根据黄建的研究[1]，1975年至2010年间，有将近2000万名父亲和母亲成为了失独老人。这些老年人因无子女赡养将面临或正在遭受巨大的养老、医疗和心理等方面的困扰。研究认为，将无人继承的房产作为抵押换取优质的晚年生活，对这些老人在生理和心理上都是更佳的选择。

2013年中国社科院的调查显示[2]，我国有18.6%的城乡家庭拥有两套以上住房。这意味着这些家庭可以选择在老人年迈之际用一套房产的价值让老人的生活质量得到很大的提升，这样做可以很大程度丰富老人的老年生活，同时也可减轻子女赡养老人的负担。

老年人的身体条件会随着年龄的增长而下降，与之相反的是持续增加的医疗费用。闫萍等做的统计数据显示[3]，2006年医疗费用支出占年收入50%以上的老年人占老年人比例的33.3%，该比例还在呈逐年增加的趋势。对于医疗费用比例过高的老人，微薄的退休金已经无法兼顾日常生活和医疗费用，然而，一味依赖已经构建新的家庭单位的子女也会给他们带来巨大的生活压力。此时采用“以房养老”的方式来贴补生活不失为一种值得考虑的选择。

（二）文献综述

我国目前对“以房养老”的研究可主要分为两大类：实地调研类和理论分析类。

实地调研[4][5]主要针对特定地区（尤指人口老龄化严重并且经济发达的地区如北京、上海）的老年人的参与“以房养老”意愿及在该地区的可行性，或“以房养老”在当地的发展现状，为实施“以房养老”模式提供了宝贵的第一手研究资料。

理论分析又可分为中外对比型和方案探索型：中外对比型[6][7]着重全面分析西方国家的“以房养老”模式（以美国的养老按揭为典型代表）以总结成功经验，并与中国的“以房养老”发展现状进行对比，提出需要改良之处，乃至进一步提出解决方向，为“以房养老”在我国的理论发展开拓了视野;方案探索型[8][9][10]则着眼于中国的国情，总结国内国外成功或失败的经验，有针对性的给出较完整的理论发展模式，为“以房养老”的实施提供了一定的理论基础。根据我国目前阶段的研究和社会反映的实际情况可以发现，虽然已经有很多学者对“以房养老”的发展必要性和可行性进行了大量研究和推进，但是“以房养老”在我国的发展仍不理想。究其原因还是这些研究成果仍停留在大框架下，一味主张西方国家的成功经验，只说明了必要性却缺少切实可行的方案，若有也大多是比较空洞的概念。因此，为早日减轻我国的社会养老负担，将“以房养老”成功推广为我国多支柱养老体系中的一支，在已有的理论基础上进一步结合我国国情，提出更为切实可行的方案是十分有必要的。

二、“以房养老”在我国的发展现状考察

我国目前尝试过的“以房养老”模式主要有三种：养老按揭模式、售房返租模式和以租换养模式[11]。总体而言，这三种模式的发展情况代表了我国“以房养老”模式的发展现状，然而这三种模式都在推行不久之后就遭受冷遇甚至宣告失败。

（一）养老按揭模式

养老按揭，是一种“抵押房产、领取年金”的养老方式。以中信银行于2011年发起的业务为例，老人将自有产权房屋抵押给银行，银行按60%左右的评估价按月给老人发放养老贷款，贷款期限最长为10年。期限届满后，老人一次性偿还贷款的本金或剩余本息，或者将房屋交由银行处理。中信银行的这项业务尽管并不受公众喜爱，但还是开启了国内金融养老的先河，也是目前唯一的一个仍在营运的“以房养老”业务。虽然养老按揭模式是最接近国外住房反向抵押贷款的一种“以房养老”模式，理应有着广阔的发展空间，但是，由于过多的申请条件限制，如：申请老人至少拥有两套住房，并且要求用于抵押的房产有较高的经济价值，变现能力强等，使得具备申请条件的人数无法大量增加。但是，站在银行的角度而言，严格的申请门槛是降低风险的最大保证。尽管开办这项业务有利于解决民生问题，维护社会稳定，但是，银行的根本目的还是从该业务中获利，所以较高的标准自然无法避免。因此，该模式难于大规模推行，形成了一个僵局。

（二）售房返租模式

售房返租模式主要是指老人用一次性获得的售房款来分期支付房租，这也是在思想上比较容易接受的一种方式，老人可以根据自己计划来安排这笔资金的使用。但是从另一个角度考虑，这要求老人有较高的理财能力，以保证既能每月交纳租金还能留有余钱。这种运行模式对于目前我国的老年人群而言要求过高，因为一旦失误就会陷入财务危机，而且老年人普遍无法承受这种风险。此外，房屋的价值会因为市场的波动而大幅变动，老人一般不具备有关房地产投资的知识，所以对于房产出售时的价值无法做出正确的市场评估，很容易导致并不必要的纠纷。2007年上海公积金管理中心的“以房自助养老”的方案就因为真正申请试点的对象仅只有个位数就在半年左右悄然停止。

（三）以租换养模式

以租换养模式是指将老人的自住房出租，用租金来补贴养老金的方式。老人可以根据需要选择搬入养老院以获得更好的照料，用租金来支付相关费用，或者是搬到地段较差的地方租住以租金的差价来补充养老金。但是，根据目前的情况来看，无论是哪种方式，老人都需要离开已经生活多年的环境，这对适应能力已经大幅下降的老年人而言难以接受。除此之外，让陌生人住到自己的房子里面对大部分已经对居住多年的房屋有深厚感情的老人也是无法忍受的。虽然在搬去另一个陌生的环境之外，采用以租换养的老人还可以选择搬入子女家庭和自己的儿女共同生活，但是根据调查显示，见图1，超过70%的老人不愿与子女同住，并且有年龄越小越明显的趋势，所以这个选项可以排除。因此，尽管以租换养模式风险最小，但还是因为老年人普遍的排斥心理而无法受到欢迎。如2007年，北京市民政局在石景山区启动了“养老房屋银行”项目，但是因使用者不足10人，半年之内该项目就夭折停滞了，其失败的首要原因就是因为老人对其方案有强烈的抵触心理。

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三、推行“以房养老”的三大障碍

当前推行“以房养老”的模式存在三大障碍。即思想文化障碍、技术实施障碍和政策变动障碍。

（一）思想文化障碍

在中国传统道德观中，如果家中老人需要变卖家产来维持晚年生活则说明他的子女极为不孝。中国人又普遍讲究“面子”，即使确实是因为儿女不孝，有意逃避赡养老人的责任，老人主动要求采用“以房养老”的方法来求得一个安稳晚年，其子女也会强加阻挠，逼迫老人放弃对自己最有利得养老方案以继承价值不菲的房产。通过网络调查，见图2，有77%的年轻人不同意父母“以房养老”。

中国人，尤其是50后和60后对房产很重视，不会轻易地变更产权，见图3。他们认为房子是一个家庭的根本所在，应当作为遗产给儿女而不应因为自己的安乐而抵押房产。例如现有的近千万“失独家庭”中，尽管已经失去了可以作为直接继承人的子女，他们也有极大的可能受到这种传统思想的阻挠而放弃用“以房养老”来使晚年生活获得更大的慰藉[12]。

除此之外，因为早年贷款买房而给生活增加了很大的负担的老人，不愿再因房子而与银行进行“交易”的也不在少数。强烈的心理阴影使得他们在主观意愿上就排斥了“以房养老”这个选项。

（二）技术实施障碍

首先，我国目前的房屋估价体系不成熟，二手房市场也不完善，长期房价波动未来能预期到的可能性很小，所以，银行或保险机构对于房屋的真实价值无法进行正确的估计。其次，我国普遍住房为公寓式住房而非独立住房，对于盘活住房和资金的回流有很大的制约。所以出于规避风险的考虑，很多有实力推行相关业务的机构都持观望态度。

除此之外，我国养老服务和养老设施缺口很大，养老床位数远远不能满足社会的需求，养老服务也并未能达到有针对性和切实满足老人生活及照料的需求。以上海—中国人口老龄化最严重的城市之一为例，60岁及以上的老人占常住人口的23.4%，而养老床位只占老年人口的3%，两者之间的差距巨大。因此，老人可能在采用“以房养老”后仍无法满足自己对于养老的需求，后顾之忧无法忽视。

同时，因为缺乏专职政府部门的正式监管，老人只能被动地接受金融机构提出的方案而无法得知该方案是否公平公正和是否存在谋取暴利的行为。因此，出于对金融机构基本信任的担忧，老人对“以房养老”抱有很大的疑虑。

（三）政策变动障碍

土地制度是目前制约我国“以房养老”发展的最大障碍。我国目前的土地政策让城市居民对房屋只有70年使用权，土地的真正所有者是国家。使用期过后对房屋会如何处理尚未有明确的政策出台，这种高风险的不可预测性让金融机构只能望而却步。

作为老年人人数最多的群体—农村的老年人因为对于农村宅基地的政策限制，不能满足产权变更的养老模式，使得该项养老模式基本只能面向城市居民，大大缩小了适用范围。

与此同时，同样作为民生热点关注话题，房价变动也开始频频受到政策的影响。然而因为我国的国情特殊，这种政策影响的持久性，作用效果等并没有可以参考的先例，房价的上涨是否就会因此而受到抑制，还是会变本加厉的反弹都不能做出明确的定论。因此，房产在估值时，出于对己方最有利的考虑，老人与金融机构仍然会有发生纠纷的可能。

四、“以房养老”三大障碍的对策

（一）深化服务

在各大社区设立服务站点，为有需要“以房养老”来补充养老金、符合申请要求的老人提供专业、个性化的指导，为老人提供便利的服务以增加申请的成功率。针对生活困难并且符合申请标准，但是，因家庭阻拦或个人原因而放弃申请的老人，服务站点将进行心理辅导并作游说工作，力求使老人能够得到最好的养老方案，安度晚年。

加大对养老基础设施的建设，如配套小区建设养老院、增加护工数量提高护理人员素质等以满足部分无法自理的老人“以房养老”的根本目的。

改革养老院入住标准，对于公办养老院，按照老人的健康状况、自理能力、经济状况等进行综合评估，优先“三无”、低保老人、家庭生活困难老人以及因个人原因而采用“以房养老”方式老人入住，政府出资和政府资助的养老院也都应依据此标准定位。

（二）保障交易

在各大地市的社会养老保险局增加“以房养老”的服务，针对开办相关业务的金融机构进行监督管理，以提高金融机构的公信力。如：以政府名义组织对“以房养老”的正面宣传，使公众能够理性全面的看待“以房养老”，将申请办理手续的全部流程公布并说明监管部门在其中职责以示公正等。

在推行初期保障金融机构的最低盈利率，以刺激金融机构开办业务的积极性。如：与试点区域内规模较大的金融保险机构达成协议以带动“以房养老”的初步发展，在达到一定申请数量后，再扩大协议机构的范围。

设立并完善法律法规来规范房地产市场，设立第三方房屋估价机构使金融机构和老人双方能够公平公正的交易，以期达到老人和金融机构的利益都能得到维护的效果。

（三）政策配合

针对70年产权的问题，政府应当尽快承认永久产权，并结合房产税使公民能够真正意义上的拥有自己的房屋，所有合乎法律法规的改造重建都是允许的，这是“以房养老”能够成功实施的基础。

辅助性政策应当尽快出台，如对参与的金融机构提供优惠政策，减少审批手续减少税费等鼓励非政府机构参与竞争，还应当配套相应的风险管理为老人提供风险补贴，使参与双方都有更大的信心与积极性，由政府稳健推动“以房养老”模式的建设。