赵飞

摘要：自中国加入世界贸易组织以来，各行各业的发展极为迅速，在历史上是罕见的。城市建设要跟上社会发展的步伐，就必须对旧城予以改造，对旧城实施改造不仅可以美化环境，还能为人们的生活带来更多的便利。但是，在对旧城实施改造的过程中，遇到了很多棘手的问题，以下文章做了具体的描述。

关键词：旧城；改造；问题；对策

中图分类号： TU984 文献标识码： A

一、旧城改造的概述

1.1旧城改造的概念

通俗地说，旧城改造就是对过去旧城区进行开发再利用，把旧城区当中部分已不再适应经济与社会发展需要的区域进行整体的改造，使它的使用功能与价值得到进一步完善和提高。

1.2旧城改造的作用

旧城改造可以适应居民提高生活质量的强烈要求，增强政府对城市形象美化的决心，满足产业结构调整和经济结构调整的需求，符合城市自身现代化快速发展的内在趋势，满足资金流向的需求，实现土地的有偿使用。

1.3规划要求

（一）一般城乡规划管理部门要根据城市总体规划和控制性详细规划，结合社区和路格的具体情况，科学划分旧城改造单元，每一个旧城改造单元的改造规模原则上不少于150亩，同时按照整体规划、分期实施的原则，合理划分分期建设规模，每个改造单元控制在三期内完成，其中一期规划占地不少于60亩，并在修建性详细规划中明确标注。如一个路格的剩余改造量少于150亩的，可按照尽量扩大改造规模的原则，合理确定改造单元规模或分期规模。旧城改造单元的修建性详细规划、改造单元的规划范围和分期建设范围经市政府审批通过后实施，不得随意变更。市政府通过优惠政策鼓励采取“整体拆除、整体搬迁”的方式完成社区整体改造工作。

（二）旧城改造单元要按照《城市居住区规划设计规范》要求，科学配置公共服务设施和基础设施。

（三）自2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积的10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房，并在规划和出让条件中予以明确。未按规定落实配建的项目，不得进行土地出让、不得办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，并依法追究有关部门及相关人员责任。

1.配建的廉租住房竣工验收后，将产权和管理权移交市政府。同时，市政府将上级下达的廉租住房专项资金拨付开发企业。市政府负责廉租对象的审定和年审。

2.市政府将上级下达的公共租赁住房专项资金用于公共租赁住房建设，产权按市政府和开发企业的投资比例共有。开发企业享有管理权，负责收取公共租赁住房租金用于回收投资成本及房屋维修。

3.配建的廉租住房和公共租赁住房免缴城市基础设施配套费，享受国家相关税费减免政策。

二、旧城改造中的常见问题

2.1只进行重新建造忽略旧房改造

如今中国许多城市进行旧城改造的首要办法就是不断拆，将大面积的旧房完全拆完后，开始缔造现代化的高楼大厦。完全是政府提出方针，开发商进行开发，没有民众的参入。旧城位于城市的中心地段，房地产商经过开发旧城然后取得巨额赢利。有许多城市把旧城中的公共用地和居民寓居地低价卖给开发商，开发商将其从头缔造，变成崭新的办公大楼或娱乐场所之类的，从中牟取高赢利。所以，中国现代对旧城进行改造的手法粗糙决断，遍及是推倒重建，没有“改”只有“造”。

2.2不重视对古迹等老建筑保护

中国的旧城中存在着许多的前史文明古迹，这些文明古迹都比较破旧，和现代化城市建设的整洁美观相比显得格格不入，影响了城市建设的整体形象。城建官员和开发商只片面的看到了旧城中的文明奇迹占地面积广，但容积率相对较小，而没有充分认识到古建筑的人文价值。另外，旧城中的许多文明古迹通常被作为旅行景区，这些旅行景区所发生的经济效益远远不如别的用处所带来的收益。但一个城市的复兴不仅仅表如今经济上的昌盛，还要活跃传承和逐步建立文明艺术，所以在改造城市的同时一定要注重前史遗存。

2.3忽视环境保护

在旧城中生活的居民一般集中居住，生活空间对比拥堵，公共设备落后陈腐，环境质量差。因而，在进行旧城改造的时候，通常采纳提高修建密度、增加修建高度的方案来处理旧城中的问题。这样一来，虽然提高了土地的利用率，暂时改善了旧城土地严重的问题，却发生了新的问题——环境恶化。高层修建供给超大容积率，使得单位面积内寓居人口急剧攀升，由于土地严重，配套设备、美化覆盖率等简单构成供需矛盾，加重城市环境恶化。

2.4对利润过分追求

在旧城改造中，商业开发的首要目标就是获取利润，对经济效益过分追求，过度提高容积率，缩小建筑和建筑之间的间距，增大了建筑的密度。这样就会导致土地的滥用和房屋开发密度较大，使环境遭到破坏，且呈持续恶化的态势。在旧城改造的过程中，一些单位只青睐对黄金地段或是一些利润较大的项目进行开发，而一些开发起来有一定难度，但是利润也很大的基础设施，以及那些亟待更新的、利润较小的地段通常情况下是无人问津。这样一来，想要对城市整体的环境做出改善会是难上加难。随着城市商品房与土地的价格的不断上涨，对旧城进行改造的成本也逐渐升高。在对城市形象进行改善，推动地区经济发展的同时，一些城市旧城改造面临着两种明显不同的趋势。一些开发商为了使开发更快进行，一般情况下就选择拆迁难度比较低的城乡结合地段进行开发，用这种方式来降低开发的难度。这样形成了好似摊大饼的房地产开发模式，这样的发展模式土地价格较为便宜，商品房有很大的升值空间。另一部分开发商则是选择相对较好的地段快速地进行旧城改造开发，以获取更大的收益。

三、加强旧城改造的对策

3.1实现旧房改造与新房建设的同步发展

在对旧城实施改造时，需要采取科学的拆迁方式，当城府在还没有决定拆迁工作之前，要对拆迁区域的居民经济情况，做一个详细的调查，要充分考虑拆迁区域的经济水平和财政支撑能力。拆迁规模的确定，要根据拆迁区域居民的普遍收入和社会的承受能力来进行确定，当改造计划制定好之后，要全方位的提高用地功能，改造项目中应该纳入以下几个方面，分别是：（１）道路交通；（２）城市绿化环境等。并将现代城市的经营理念实际的纳入到新区建设中，对改造项目中的经济效益，进行详细的分析，让旧城改造工作，更具实践性，在旧城改造的有效引导下，形成一定的比列（具体指的是拆前和拆后的经济效益之比），从中来确定开发规模的大小，实现基础设施承载力度和经济可行性的共同发展。为了实际做好建设宜居城市的建设目标，那么，就要有效控制城市中心的居住人口，适时的增加商业和公共设施的比列。

3.2对古建筑物的保护工作，予以重视

新世纪，我国几乎所有的大中城市都在面对城市改造的任务，保定市也不破例。作为国家前史文化名城，保定不只有共同的前史背景，也具有明显的文明特征。保存下来的前史古迹和前史街区数量很多，类型丰厚，历史阶段明确，怎样把这些名贵的前史遗产承继和维护，任重而道远。而在城市化进程中，城市区域的扩大、城市的旧城改造给文明遗产的维护与使用带来的是前所未有的机缘与挑战。结合“文物保护单位”，按旧城区改造的基本原则断定旧城区内小区建造的主调。（如：体量、高度、外型、色彩、材料）然后将旧城区划分若干个面貌分区，再依据每个面貌分区的历史代表建筑的特点确定在此范围内小区修建总体面貌和建筑细节。这样使旧城区的住宅建筑做到“大统一、小改变”。从全部旧城区看，地域修建文明得到了连续，具有了共同言语，从每个面貌分区看，各个不一样前史时期的地域建筑文明也得到了繁衍，具有了特性建筑言语。这种做法，我把它称之为分区控制建筑面貌。

如中华小区

中华小区坐落保定市大慈阁维护区的北侧，与东大街相连。归于旧城区中北方传统修建遗存区。在小区规划方面，选用开放式规划，保存首要路途，住宅楼选用围合式和点条相间式，接近大慈阁处规划出一片平房四合院，并将小区内分布的三套重点维护民居平移至此，形成两公顷的传统街区，可供后人回忆古城的前史面貌。小区中间设1公顷中间绿洲，由绿洲向东向西的住宅楼均选用退层处理，使绿洲空间愈加开阔，同时住宅楼层次也愈加丰富。在建筑设计上，选用我国传统坡顶，灰瓦白墙。为加强对四合院的记忆，还在部分点式多层住宅楼的顶层做了青砖青瓦的仿四合院，被称为“四合院、飘起来”。如今不管在小区内哪个角度调查大慈阁，旧建筑的神韵已经转移到新建筑的身上。

图1中华小区

3.3对环境保护问题予以加强

“环境保护问题”已受到全球人的关注，只有身边生活的环境好了，人们才能更加惬意的生活。我国现已提出“可持续发展的战略目标”，这足以证明国家对环境保护的重视。那么，在旧城实施改造时，就必须做到循环渐进，坚持把“可持续发展战略”应用到实际的改造工程中去，反对在牺牲环境的情况下走经济道路路线。所以，在做旧城改造时要考虑的因素有很多，分别是：经济因素、生态环境质量因素、社会安定因素、历史文化保护因素等，在纳入以上这些因素之后，再找出最适合旧城改造的方案，前提是必须要适合“可持续发展战略”。在改造规模方面，是不可随意扩大改造规模的，尽量在原有的基础上，提高旧城的生活质量。另外，还要实际的做好绿化工作，可以在市内的空坪上，建立小型的绿化园，如果是在郊外的话，可以建立大型的观光公园。

3.4坚持旧城改造和新区建设的协调发展

城市发展的两个普遍动因是旧城改造和新城发展，城市应在不断改造旧城、建设新城的交替过程中逐渐扩大城市规模和提高改造质量。在处理新区发展与旧城改造的同步进行中，要随时根据城市整体结构和布局进行调整，在促进新旧区协调发展的情况下，提高旧城改造的速度。在城市旧城改造过程中要对城区的空间布局进行合理的调整，比如说疏散过多的人口，增加应有的公共建筑，迁出部分不好布置的工厂和企业等。在老城区改造过程中暂时无法平衡资金的地方，通过发展新区来弥补，实现经济效益发展的整体平衡。

3.5加强规划引导

在旧城改造规划中，有关的城市规划部门要加大对旧城改造问题的引导力度，进行深入、仔细和全方位的研究工作，所制定出来的改造规划要确保科学有效，协调解决好存在的各种市政问题。在编制旧城改造规划的过程中要严格遵守经济规律，要有城市经营的观念，然后才能进行旧城改造。旧城改造的任何项目，都必须从土地分级与土地评估着手，测算土地市场和增值，认真地分析成本效益，保障旧城改造规划的顺利实现。

3.6引进民众参与机制

在旧城改造规划当中，因为这项工作是城市建设当中涉及面最广、复杂程度最高的一项社会工程，与公众切身利益息息相关，所以在旧城改造过程中，要始终坚持民主化改造旧城的基本路线，积极地吸引民众参与到旧城改造中来。

3.7加强规划实施执法和管理

在旧城改造当中，管理对旧城改造有着极其重要的意义。按照正常程序编制旧城改造规划，经过政府和有关部门批准之后，就会有法律效力，在旧城改造中就需要认真遵守。如果有个人或者是单位企业与该规划背道而驰，行政主管部門就要对其进行严格处分，不能有丝毫姑息。

3.8做好土地供应

（一）旧城改造范围内的集体建设用地由市政府依法按程序转为国有。

（二）旧城改造范围内规划的保障性住房用地，以划拨方式供地，其他土地以招拍挂出让方式供地。

（三）实行房地产开发用地供应调控制度。根据每年房地产市场供求量，合理确定房地产用地出让指标，保证房地产市场的供求平衡，稳定房地产市场价格。

（四）将按规定配建保障性住房的用地面积、建筑面积、套数、布局、套型及套型建筑面积作为土地出让或划拨的前置条件，由规划管理部门在出具规划条件时提供，在土地拍卖须知中予以明确，并作为审批建设工程规划许可的条件。

（五）旧城改造土地按照经批准的分期规模和范围进行出让。由住房和城乡建设局现场核实是否按分期控制性详规拆迁到位，并出具审核意见，报市政府批准后，由国土资源局按照法定程序办理土地出让手续。

（六）改制企业土地进行出让用于房地产开发的，需与周边旧城改造规划相结合，在符有关要求的前提下进行土地出让。如出让规模达到60亩以上的，可作为改造单元一期工程用地进行土地出让，达不到规定规模的，与周边旧城改造项目用地同时进行出让。如按规划要求，周边没有改造任务的，可作为特殊情况报市政府批准后单独出让。

3.9出台优惠政策

（一）以社区为单位，利用本社区未建设土地进行“整体拆除，整体安置”的，整体安置所需土地在全额缴纳土地出让金，并提取农业土地开发资金、养老保险风险基金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、保障性住房建设资金、铁路建设费和新增建设用地土地有偿使用费等费用后，按土地出让金剩余金额的75％奖励项目开发主体。

（二）以社区为单位，就地进行“整体拆除，整体安置”的，拆迁腾出的土地进行出让时，在全额缴纳土地出让金，并提取农业土地开发资金、养老保险风险基金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、保障性住房建设资金、铁路建设费和新增建设用地土地有偿使用费等费用后，按土地出让金剩余金额的95％（国有划拨土地上的住宅改造按75%）奖励项目开发主体。

（三）旧城改造单元范围内拆迁腾出的土地进行出让时，在全额缴纳土地出让金，并提取农业土地开发资金、养老保险风险基金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、保障性住房建设资金、铁路建设费和新增建设用地土地有偿使用费等费用后，按土地出让金剩余金额的85％（国有划拨土地上的住宅改造按65%）奖励项目开发主体。以上三条保障性住房用地以划拨方式供地，其他土地以招拍挂出让方式供地。

（四）按照改造单元的平均容积率核算保障性住房用地面积，保障性住房用地按照划拨方式供地。

（五）整体安置或集中安置被拆迁户的，整体安置或集中安置用房免缴城市基础设施配套费。保障性住房免缴城市基础设施配套费。

（六）旧城改造项目中涉及到的其他行政事业性收费，涉及整体安置或集中安置用房和保障性住房的免收（不含人防费），其余有幅度的按下限收取。

（七）按照城区（镇）完成的旧城改造拆迁任务量，市政府采取以奖代补的形式，每完成60亩旧城改造拆迁任务，奖励20万元，作为城区（镇）、社区旧城改造所需办公经费（原则上城区、社区各50%），不得挪作他用。

（八）市政府立项的公益事业项目，由开发企业组织实施的，根据每个项目的实际情况，再制定具体的优惠政策。

结束语

旧城改造已经不是局部改造，它关系到城市整体机能的提高，是涉及面广且复杂的社会系统工程。要做到经济效益的平衡，必须做到旧城改造和新区开发的协调互动。此外，还要关注工程对城市居民居住环境的影响，重视对公共设施的建设，全面提高城市的综合环境质量水平。旧城改造除了服务于经济发展，更要坚持以人为本的建设理念，最终实现城市的长远发展。

参考文献

[1]尚文生.小城镇旧城改造规划的认识与实践[J].中华民居，2012（8）.

[2]周千峙.努力提高旧城改造规划水平[J].城市规划，2011（9）.