农村宅基地调查方法探讨

2014-12-25郭东东

城市建设理论研究 2014年37期

关键词：宗地界址权属

郭东东

摘要：本文以某村的宅基地调查为例，针对农村宅基地调查方法进行了分析。

关键词：农村宅基地；调查方法

中图分类号：G812文献标识码： A

一、农村宅基地调查的概述

农村宅基地调查是指依照国家规定的法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、位置、界址线、面积、用途等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。其意义首先在于土地登记工作中为确定土地权属、明析产权，其成果资料是保护土地使用者合法权益、解决土地产权纠纷的重要凭据。其次，通过农村宅基地调查，还可较为全面地掌握一个地区土地的类型、数量、分布和利用状况，以及该地区土地在国民经济各部门之间、在各种经济成分之间的分配情况，从而为建立科学的土地管理体系，合理利用和保护土地，制定土地利用规划及有关政策，实现耕地总量动态平衡，调控土地供需，规范土地市场等提供信息保障。

二、农村宅基地调查方法分析

本文以某村的宅基地调查为例，该村的调查主要从权属调查和地籍测量两方面进行了，具体表现在：

1、权属调查

1.1 权属调查及登记发证

首先收集宅基地权属相关资料、土地权利人户籍信息、权属变更信息、已发证信息等。然后，调查人员根据收集的权属材料、土地权利人出示的相关证明材料和勘测定界实测地形图，结合土地权利人的指界情况，核实土地权利人的名称、宗地界线、界址边长、土地用途、人口数量、面积、共有宗情况等内容。对于符合要求的宅基地，调查人员根据调查情况如实将调查的内容填写到地籍调查表上，土地权利人及四至权利人在现场指界后签字盖章。调查完成后，由土地权利人在调查表上签章确认调查结果。初审后由土地权利人填写申请书。

在调查村小组组长、国土城建和相关工作人员、片区负责人和测绘单位组成的调查队伍带好仪器设备到每间宅基地前现场调查核实，根据审批状态和建设状态，现场调查时有以下三种情况：

一是已发证已建。在调查底图上注记好调查编号，核实其证载信息及调查其使用情况。

二是已发证未建。如实客观的在调查底图上圈出该宅基地范围线，并在已发证宅基地表中注记好调查编号，核实其证载信息及调查其使用情况。

三是未发证已建。调查其权利人名称、实际门牌地址及在调查底图上标记宅基地范围线。在现场调查过程中，务必将《镇（街）村村小组农村宅基地调查表》中的调查编号注记在调查底图的宅基地范围线内，做到两者一致，并逐个核实《xx村已发证农村宅基地表》，防止漏调。若调查底图中无范围线的宅基地部分，在调查过程中需要补测地形图。

农村宅基地确权发证主要以县（市、区）为基本单位，按照集体土地所有权的实际归属，查清宅基地宗地界址位置、界线走向、面积、权利人等状况。调查成果经县级国土管理部门审查并出具审查意见，确认符合条件的，以村名小组为单位制作公示图、公示表，在乡（镇）政府所在地、行政村内公示地籍调查结果。公示期间无异议的，报有批准权的人民政府确认。有异议的，且异议被采纳的，重新进行地籍调查。最后完善审批表、归户卡等资料，经人民政府最终确认后，办理农村宅基地使用权证。

1.2 权属调查结果

1.2.1 宗地划分与编码。宗地划分在所有权宗地划分的基础上进行，原所有权划分为地籍区的仍划分为地籍区，地籍子区在行政村和村小组界线上科学划分，宗地以每宗村民宅基地为单位。

1.2.2 公告及通知指界。分区、片发布开展农村集体土地地籍调查公告。作业队与镇政府、乡镇国土所积极配合，召集各行政村负责人召开农村集体土地地籍调查工作大会，统筹安排好时间和指界人，并提前分别送达土地权属界址调查通知书，通知土地所有者或使用者按规定时间到现场指界。送达的通知回执留存归档。

1.2.3 界址调查。宗地使用权地籍调查必须由户主出席指界，并出具身份证明和户籍簿。两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。界址认定必须由本宗地和相邻宗地使用权人到现场共同指界。经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。

1.2.4 界标点标绘。界址点一经确认，按规定实地设置界标。宗地调查必须在地籍调查表中标明界标种类、界址线的类别、界址线的位置及界址点间距等。宗地界址点以地籍子区为单位，由上到下、由左到右按自然数顺序编号。对于宗地套宗地的情况，界址点编号先编外围，然后接外围的顺序号继续编内部宗地的界址点号。宗地界址点编号在一个地籍子区内不得重复，但可漏号。界址变更后，新增界址点的编号在地籍子区内最大界址点号后续编，废弃的界址点编号不再使用。

1.2.5 绘制宗地草图。宗地草图要描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录，是处理土地权属的原始资料，具有法律效力，应在现场绘制，并丈量界址点距离，绘制宗地草图。

1.2.6 填写地籍调查表。把调查结果写在现场记录在地籍调查表上。每一栏认真仔细填写，不能空白，字迹工整，清晰，主要内容界址点位置和主要权属界线走向描述；图幅号、宗地编号；双方指界人签字盖章；宗地草图；权属调查记事及调查员意见。关于界址说明的重要栏不能划改，界址线类别不能改动，界址线位置栏的“内中外”不能改动，权属界线走向说明方向及所依据的界线类别不能改，调查记事栏须说明是否有缺席指界情况，是否发生纠纷，经过调解达成协议。

2、地籍测量

农村宅基地测量主要是通过相关测量技术方法测定宅基地界址点位置和与之相关的其他地形、地物位置，并绘制成地籍图．本文所用方法的基本思想是先利用GPS-ＲTK和全站仪精密测定宅基地的界址点，然后用所测界址点为控制点进行遥感影像的正射校正，最后根据外业测绘的界址点和界址线，进行遥感正射影像地物解译，从而绘制所需地籍图。

在该村的地籍测量过程如下：

2.1 控制测量。利用GPS-ＲTK技术对本村进行图根控制测量．做图根控制时，必须使用三脚架架设仪器，严格对中整平，量取仪器高(取至0．001m)输入观测手薄，每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程，计算统一用“图根点计算表”进行。

2.2 界址点测量。界址点测量以街坊为单位在图根GPS点或支站点上设站，采用全站仪极坐标法进行数据采集，严格对中整平、定向，并采集定向点坐标进行检核．且至少采集上一站2个以上界址点，将两次观测数据填写到“界址点平面坐标检查表”，作为检核成果．对于一些空旷地区的界址点，可使用ＲTK进行数据采集。

2.3 遥感影像地物解译

一是遥感正射影像图制作。在进行遥感图像正射校正前，首先对其进行一些简单的预处理，主要包括影像亮度调整、灰度调整、对比度调整以及去掉无用的斑点等，来提高遥感影像的清晰度。然后在测区内均匀选取了10个界址点作为像控点，对遥感影像进行图像校正，最后生成所需要的正射影像图，所有这些工作都是在EＲDAS软件中进行．

二是影像解译。本项目影像解译的内容主要是项目区域的地物信息，为了提高解译的准确度和精度，将外业测绘的界址点、界址线和宗地叠加到遥感正射影像图上，以此作为地物要素的解译参照，进而对测区的所有地物要素进行室内解译．室内解译初步完成后，还要到野外进行实地调绘，来解决解译过程中判别不准的情况和发生变化的地物，对于发生变化的地物要进行实地补测。

2.4 地籍图绘制

将实际测量得到的地籍要素和解译的地物要素分别进行叠加，经过整饰以后就得到所需的农村宅基地地籍图。

2.5 注意事项

为提高精度，利用本方法进行操作时，需要注意以下几点:

第一，野外用全站仪测定界址点时，一定要严格对中、整平，照准后视以后，要测定后视点坐标和已知值进行比较，不要超过3cm，确保精度;

第二，要选取高分辨率(一般分辨率要大于1m)的遥感影像，影像范围尽量小一点，一般不大于1km2;

第三，选择用于校正的界址点时，要选择野外实测位置良好的点，且这些点尽量均匀分布整个测区;

第四，如果测区是山区时，在制作正射影像图时要必须使用测区数字高程模型进行校正，确保解译精度;

第五，遥感影像判读时，可把相关街坊的管理人员请来，遇到判读不请的宗地给予现场指正，可以大大减小外业工作量。

结束语

农村宅基地的调查方法对于农村宅基地的规划和建设有着重要的作用，在具体的工作中主要包括权属调查与地籍测量，所以一定要加强这两方面的调查，确保农村宅基地的科学性和合理性。

参考文献：