王宇WANG Yu

（天津滨海职业学院，天津 300451）

（Tianjin Coastal Polytechnic，Tianjin 300451，China）

1 房地产评估行业现状分析

房地产评估作为房地产领域中的一个行业，其最终产品是生产房地产价值的评估报告，这种报告针对不同项目价值进行估算，制作过程相对复杂。目前，该行业部分地区报告的制作还停留在比较落后的手工阶段，即利用office软件生成相应文档作为最终报告形式。显然，这种工作模式在如今高速发展的房屋市场中，完全没有竞争力。主要问题有以下几点：

1.1 人工干预过多，影响报告制作质量 由于评估人员利用文档类软件进行手工录入，报告质量不能完全保证，即使是反复进行核查检验，都有可能存在部分输入错误的现象。

1.2 生成报告周期过长，工作效率低 房地产行业的火热，带动了评估所业务的增加。但中小型评估所往往人员有限，市场需求又呈现上升趋势，导致报告制作周期长，缺乏系统的工作流程，不能按期完成应有的项目。

1.3 数据共享不够 传统手工方式生产评估报告，没有相应的数据信息录入到数据库中。使得每一笔业务之间没有相互的联系，造成了数据资源的浪费。同时，要查询以往的业务报告，没有相应的数据检索功能，不能迅速定位相应需求。

1.4 工作业务进度无法把握 制作一份评估报告完整的流程为：接受评估委托→安排现场勘查→估价师寻值→反馈给委托人→出具报告→估价师签字盖章→缴费并领取报告，这通常需要几个部门之间相互协作完成的一项工作。实际操作中，苦于没有一个基于过程控制的信息系统软件，委托人无法查询到其所委托的业务进程。

1.5 无法实现企业内部管理自动化 大部分评估所员工月考核都与每个月工作量挂钩，企业根据员工完成项目数量实行绩效考核。人力资源部门以往要根据评估员填写的计数表及报告，生成当月的考核报表。工作过程完全由人工操作，容易出现错误，并造成考核工作混乱的现象。

本文结合以上问题，笔者对区域评估所进行调研，总结实际工作需要，开发一套可扩展模块的房地产评估系统软件，利用该软件可以提高评估工作效率，加强企业竞争力。

2 房地产评估系统概要设计

将软件需求转换为实际运行系统之前，首先设计出软件总的体系结构，称为项目的总体设计。项目的总体设计又叫概要设计，它将系统功能模块初步划分，并给出合理的研发流程和资源要求。

本软件设计根据国家标准《房地产估价规范》及房地产评估的实际工作过程，进行了系统的框架规划。该系统为评估工作人员提供了专用操作平台，通用性强，操作简便，具有直观的图形界面，能充分利用市场资料和常用评估参数，以提高评估所工作效率。系统评估模块可选用一种或多种算法，对项目进行评估试算。评估人员只需要通过输入相应技术参数，便可得到精确、明晰的评估结果，可大大提高评估质量和效益。

3 房地产评估系统功能规划

3.1 业务流程图设计 业务流程图主要是描述业务的走向，其描述的是完整的业务流程。它以业务处理过程为中心，一般不涵盖数据的概念。笔者针对多家评估公司业务流程进行了整理，归纳了项目的办理程序。首先公司市场部先从银行或房产中介公司拿到评估业务，然后把评估资料（包括房产证、委托方身份证等）交给业务部，再由该部门委派现场勘察人员进入现场，完成相关勘测任务，并根据勘测报告对该项目价值进行相关参数测算，即完成“寻值”任务。最后估价员根据勘测报告给出的测算值，运用适合的估价方法或案例，计算该房地产项目确切价值，生成评估报告，同时将评估报告装订成册送给客户。业务流程图如图1 所示。

3.2 模块接口设计 本项目对接口的要求有统一的标准和规范，以充分保障接口的稳定性和易用性。接口的定义要遵循以下要求：

①规范性：接口设计的代码规范，包括接口调用方法、接口名称、参数的类型和名称等，这是最基本的要求。②可移植性：对于需要在多平台实现的接口，需要考虑接口本身的可移植性，因此最少使用对于系统依赖的类型，作为接口的参数类型或者返回值类型。③鲁棒性：接口需要有适度的鲁棒性，即能够在多种情况下接口都能实现统一的效果，不会随着调用者传入的变化参数而导致接口的输出数据违背接口语义的情况出现。④安全性：接口定义时需要严格限制参数的读写权限，如果只能是只读的参数，则一定要设置成const，以免出现非法使用。⑤兼容性：这是接口扩充的原则，必须保证同一个接口实现后，向兼容前一版本的使用。扩充的同类接口也能兼容老接口的实现。

3.3 模块划分 房地产评估系统整体划分为两大类模块，即公共模块和业务模块。

3.3.1 公共模块 像数据库连接模块、权限检测、登录信息检测等等，只为其他模块作服务的，一般情况下，公共模块之间是不会产生交互行为，他们只被其他模块调用。

3.3.2 业务模块 像用户登录、信息列表展现、信息编辑、信息查询等等，一般一个业务模块又可以分为：

①表现层，或者叫UI 层，用于获取数据、显示数据以及输入输出等。②中间访问层，提供给其他模块调用的接口，同时实现对传入数据的有效性校验，并实现主要业务逻辑。③业务数据存储层，主要是处理本业务模块对象。

3.4 房地产评估系统功能模块图 功能模块图是用来描述信息系统功能一种方法，是系统分析员根据需求分析结果绘制的。房地产评估信息系统功能模块图如图2所示。

图2 房地产评估信息系统功能模块图

3.5 数据库设计 数据库设计（Database Design）是指对于一个给定的应用环境，构造最优的数据库模式，建立数据库及其应用系统，使之能够有效地存储数据，满足各种用户的应用需求。数据库模型的设计是否合理会极大的影响系统的使用性能。数据库逻辑结构设计的任务是把概念数据库模式变换为逻辑数据库模式。对于关系数据库而言，就是将E-R 图转换为关系模式。本系统采用Microsoft SQL Server 建立数据库，根据数据库概念结构设计，下面简单介绍部分数据表：

admin 表（用户表），记录用户的信息，如表1 所示。

表1 Users 表

evaluation method 表（估价方法表），记录项目估价方法，如表2 所示。

表2 evaluation method 表

3.6 部分代码设计 本系统利用Microsoft.NET 平台进行程序开发，开发项目设计以“类”的形式来组织、封装一些常用的方法和事件，不仅可以提高代码的重用率，也有利于代码维护，同时大大方便了代码的管理，在编程过程中可以起到事半功倍的效果。本系统使用了大量的“类”，在这里仅介绍数据层功能设计。

数据层设计主要实现逻辑业务层与SQLserver 数据库建立一个连接访问桥。该层主要实现的功能方法是：打开/关闭数据库连接、执行数据的增、删、改、查等功能。创建数据层连接类Database.cs 放置在App_Code 文件夹下的DataAccessLayer 文件夹中。构造函数DataBase 是用来获取数据库连接字符串的。代码如下：

4 系统设计总结

本系统完成后在房地产评估所中试运行，该软件以房地产评估项目管理为中心，采用分层结构，模块化设计。整个系统是从房地产评估实际工作过程角度出发进行设计，各个模块提供数据支撑与辅助管理。软件整体设计力求简洁明确，项目流程清晰，数据库设计完整，实现业务自动化处理，提高数据检索速度。软件主要功能包括项目管理、权限管理、交易案例管理、基础数据管理、日常辅助管理等功能，能够支持多个估价对象、自动计算估价结果、自动生成房地产估价报告、查询汇总统计，同时具有方便安装、使用方便的特点。通过该系统的应用，大大简化了评估人员日常工作程序的复杂程度，提高了业务人员在评估工作效率，并且大大节省了项目经费的开支。

[1]王森林,朱大明,童春芽,赵美芳.基于GIS 的房地产估价系统的研究[J].地矿测绘，2006(01).

[2]纪益成,王诚军,傅传锐.国外AVM 技术在批量评估中的应用[J].中国资产评估，2006(03).

[3]曹新建,张鹏,王小东,刘长宝,李刚,欧宗瑛.房地产信息管理系统开发研究[J].计算机工程与设计，2004(09).