岳彩周

市场出现拐点同时，传统房地产中介还面临互联网新商业模式逼宫。但新商业模式能否颠覆传统模式尚待观察。

一手代理业务被开发商拖欠巨额佣金让各大中介“很受伤”，老本行二手房买卖也因为业绩低迷而被迫裁员、关店。随着房地产市场掉头向下，整个房地产中介也已经风声鹤唳，裁员、关店此起彼伏。

上海一家大型中介公司对媒体表示，近期已经关闭了10家门店，接下去还有约20家门店会歇业。“我们会把业绩亏损、位置较偏、成本较高的门店收缩掉，把人员调到成交较多的区域去。”

而在北京，中介员工收入如今也普遍降低，有的甚至已经几个月销售业绩为零，虽然目前大型连锁中介公司还未出现闭店、裁员潮，一些公司还在想办法激励员工，留住精英等待春天的到来，但专家预测说，年底可能出现人员和店面的大规模收缩。

房地产中介日子的确不如前两年好过了。北京市住建委官网数据显示，4月二手住宅成交7616套，成交量环比上月下降14.8%，来自链家等房地产经纪公司的研究报告也表明，近期二手房交易市场低迷，一直延续自春节后出现的疲软态势。

与此同时，经历了2008年、2011年的两次寒潮，房地产老员工们对这个行业的发展前景仍是看好。

但这次好似狼真的来了。5月15日，平安集团旗下的平安好房网正式上线。这个模式或许让那些仍有所希冀的老员工的大吃一惊：他们提出了不要中介费的模式，并提出将消灭传统中介。二手房市场买卖双方均不再缴纳中介费，至于新房，将启动砸钱模式，豪掷5亿元返利购房者。平安好房网宣称，要做地产电商界的淘宝、天猫。该网站宣称，链家、我爱我家、21世纪等房地产中介将会是互联网金融下一个消灭对象。

商业模式的创新速度显然超出了人们的预料。但这种模式真能颠覆传统的中介吗？

传统与互联网的对峙

由于这个行业复杂的业务流程，房产中介神奇地保持着生命力。但不被取代并不意味着活得很好。最近几年楼市不像2008年那样好，二手房市场表现平稳，国家又限制房产经纪行业的收费，其他成本每年也在上涨，而2014年拐点的来临无疑让很多地产中介倍感压力。

有互联网中介人士说，“我一直不看好这个传统商业模式。没有自己的核心技术和产品线，没有固定资产，没有好的队伍管理机制，房源信息你有的我也有。”而同质化竞争条件下，很多中介只是随着市场潮起潮落。

目前网络平台仍是房产中介营销的重要渠道之一。毫无疑问，大家都习惯了线上搜索的方式，无论何时何地，都可以搜索有意向的房源。无论是现在还是未来，线上客户占主导都是大方向。

而目前二手房市场成交的清淡进一步加剧了房产中介对网络平台的依赖。搜房网、安居客等已经形成品牌效应和流量规模的网络平台，更是他们抢占的主阵地，即网络端口。不过，作为逐利一方，今年安居客提高了网络端口的收费，这引发了与之合作的传统中介的强烈反弹。

3月12日，包括我爱我家、链家、中原、21世纪不动产在内的9家中介联合发布声明，在京沪两地以“下架房源”的形式向其互联网服务平台——安居客发起宣战，反对其随意涨价。其中一位中介负责人介绍，此前安居客主要以包月套餐形式收费，根据不同的推送位置、房源质量，每月收取300-1000元不等的费用。但是从2012年开始改用按点击量付费、竞价排名模式收费，即哪位中介出的钱最高，所推房源可以优先展示，而且房源只要被点击，就会从中介账号中扣除一定费用。“按照目前的收费标准，如果经纪人想得到理想推广，每个月要向安居客交3000元左右，但是如果一旦涨价，5000元都打不住了。”上述负责人说。

“安居客的商业模式盘活了房产产业链条，使其实现利益最大化，但是在此过程中又分摊了有限的利益蛋糕。在行业不景气，蛋糕变小，中介行业成本不断攀升之时，互联网服务平台占据份额越来越大，传统中介行业的利润也就被积压、摊薄，这是双方利益不协调导致的结果。”电商专家鲁振旺分析，此次冲突，中介机构意在从安居客等网络服务商口中“抢回”属于自己的那块蛋糕。

实际上，当前房产中介之间在端口上的血拼，不仅使营销成本居高不下，而且网络成交表现也不尽如人意，同时无形中也导致中介人员专业素养难以提升，这也似乎成为整个行业诟病不断的渊薮。

房地产中介这个行业是因为信息闭塞不对称而产生，而安居客与搜房网等互联网公司则使得很多的信息透明化，只是在行业不景气时要价提高了。其实伴随互联网而来的透明化、标准化、用户体验等都是传统中介需要吸收的，这样才能提高效率和降低成本。如果不随之改变，中介公司仍然会被市场之浪所淘沙。

这也是现在众多的房地产中介现在也在自建自己的房源信息网络平台的原因。链家地产的“链家在线”已成为相对成熟的自营网站，我爱我家也推出了视频看房和720度全景看房等线上渠道。

随着信息的透明化，提升交易的效率也是新商业模式的一个着力点，而这正是平安好房网的着力点所在。

传统的房地产电商的盈利模式为：提供房源信息，发布广告，组织买卖及向二手中介出售端口费。这种模式如今又落伍了。

平安好房网首席运营官庄诺表示，提供资讯的做法未免同质化，平安好房要做的是“纯电商”平台，也可以说是地产电商界的淘宝、天猫。

安居客在与传统中介的对峙中并无太多底气。“要知道，我们（房产中介）是甲方，他们（网络平台）才是乙方，他们只是一个渠道，就像打广告一样，在哪儿都能！”近日，参与全国多地房产中介联盟的伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示。

所以，你可以看到，此次价格上调在中介联盟的“封杀声”中已被叫停，安居客于3月12日当晚发布公告称停止涨价，但中介联盟成员仍不满意，继续提出取消竞价、设置消费上限、消费数据透明化、提高服务质量等几大要求。

看来传统的中介手里是有牌可打的。endprint

平安好房网能否成气候？

平安好房网则称要成为传统中介模式的颠覆者。

平安好房颠覆传统模式的底气或许来自其客户资源。据了解，平安银行、平安大华基金、平安信托等都将给予平安好房金融支持。

平安好房网宣称，以目前新房市场4000亿的市场规模来看，平安好房计划在今年余下的半年时间争取5%～10%，3年以后争取占有一半的成交量。对于二手房市场，由于买卖双方均不再缴纳中介费，将由平安好房担负房源认证的工作，此外，平安好房将依托集团金融背景提供资金担保。

其还提出，二手房标准化也是平安好房的目标之一。二手房市场鱼龙混杂，设想是初期会将二手房按照地理位置、房屋朝向等条件粗略划分，但实现该目标将需要至少一年时间。

传统中介对付安居客、搜房网尚有底气，但遇到了能为客户一站服务的淘宝模式，房地产中介是否有牌可打？

“平安金融网的模式也很难走通，所以我们并不怕。即使在发达国家美国，也是经纪人模式，纯电商也不太可能。”济南房地产中介的从业者表示。

其实，中介费并不是影响人们选择的关键点，二手房标准化并不现实，买卖也不可能完全通过网上实现，二手房房子千差万别，所涉复杂情况只有进入了交易环节才会明了，比如上世纪80年代的房子在平安银行贷不出款，在华夏银行就可能贷出款。

另外，二手房买卖交易金额巨大，动辄上百万元，顾客不可能在网上看看就下单。最重要的一些交易必须通过线下才能解决，比如，谈判价格、过户、迁户口、交税、物业交割等复杂问题。

与在写字楼里办公的网上平台不同，传统的中介都扎根社区，和卖房人很熟，很多二手房卖房人卖房肯定要找他们，他们对房源很了解，买二手房的人也会找他们，尤其是对大品牌的传统中介，买房和卖房人更放心。如果只在线上，如何揽客都是个问题，交易成本会很高。

“其实，我所了解的山东济南有家融资担保公司也尝试过类似模式，也是不收中介费，想通过金融赚钱，但并没做起来，揽不来客人，现在基本销声匿迹了。”上述济南房地产中介的从业者对《中国连锁》记者透露。

相对于二手房，平安好房网做新房却有成功的可能，因为新房有时就是卖图纸，标准化比较容易，房地产市场的下行也确实为平安好房网提供了机会。

“市场不好的时候他们能从开发商处拿下单子，但一旦市场反转，房地产商自己卖就可以了，不太可能找他们卖，因为这牵涉很多返点。即使是新房，我认为大多数消费者也倾向于去售楼处，去平安好房网的能有多少也不好说。”上述济南房地产中介的从业者表示。

这意味着新模式要想颠覆传统中介并不是想象得那么容易，“消灭中介”更像一句宣传口号。endprint