中国人民大学经济学院 纪尹杰

上海绿地融资渠道及其战略模式分析

中国人民大学经济学院 纪尹杰

本文结合绿地集团的发展历程和主要特点，重点分析绿地集团的多元化融资渠道，并进一步结合当时背景深入分析各种融资方式的原因及其效果。最后，探讨绿地集团的战略模式，从宏观上分析其取得成功的原因，指出值得借鉴之处。

绿地集团 融资 多元化 战略

一、绿地集团概貌

绿地集团是一家主要从事房地产开发为主，及能源、汽车服务、建筑和商业为辅的大型企业集团。如今，绿地开发项目遍及全国21个省35个城市。在集团的成长过程中,实现了多次成功的跨越,大致上可划分为以下几个阶段：

*初创和积累期（1992—1997年）

以绿化为主,探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式，获得政策性支持。

*主业转型阶段（1995一1997年）

以运迁房建造为主,主要功能为政府分忧解难;

*改制发展和品牌塑造时期（1997-2001年）

绿地集团成功完成改制，各产业均得到较大发展。这一期间建成了一批知名楼盘，一跃成为上海市房地产行业龙头企业；

*全国化战略阶段（2001-2007年）

在全国全面铺网，三十个省市建立分公司,并开发项目；

*国际化阶段（2007至今）

提出国际化战略目标,并进行了初步尝试。国际化分“两步走”:第一步,在国内与外资房产进行竞争、合作,融入外国资本,形成内向型国际化；第二步,实现市场、资本和人才的国际化以及产品的多元化,2012实现了世界500强目标，目前以上市为契机,有望实现企业发展的再次飞跃。

绿地坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业与资本经营，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。特别在超高层和大型城市综合体开发领域遥遥领先，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。另外，绿地集团也是有史以来在美国及澳洲房地产投资规模最大的中国企业。目前集团主要建成及开发中的海外项目包括纽约本世纪以来最大的单体项目大西洋广场，洛杉矶中心区大都会项目，悉尼市中心CBD区域的城市综合体及超高层公寓等。

二、多元化的融资渠道

绿地集团自创办过渡到走向全国再到实施国际化战略，均离不开多种融资方式的支撑。我们将看到，选取不同的融资方法，是企业在不同时期采取的战略决策；同时，多样化融资方式的妥善搭配则可以有效降低资本成本，达成还账档期的交错，并且推进企业的规模化。

企业融资分为内源性融资和外源性融资。仅凭内源性融资很难满足资金需要，因此还需要外源性融资。外源性融资又分为权益融资和债务融资。对于债务融资，在2008年中期，绿地集团董事长张玉良曾表示，“内资银行在我们二三线城市项目的贷款上给予了较大的授信额度。”2009年，绿地集团分别获得中国银行和中国农业银行总行120亿元和54亿元的总体授信，并成为中国银行、农业银行、建设银行总行集团级客户。绿地集团获得高额授信额度，充分显示了目前大型金融机构对绿地集团良好发展态势的高度认同，以及对绿地企业信誉的充分信任。

除此之外，绿地集团在权益融资渠道上也获得巨大成功。在近几年发生的典型案例中，主要可以分为海外融资、出让股权以及为上市铺路的借壳投资、增资扩股等。以下将逐一分析：

(一)海外融资

2005年12月，德国投资银行HI继投资万科后再入中国楼市，向绿地集团注入额度为7亿元人民币的资本。这一举措，标志着绿地集团的海外融资获得实质性突破。

有关绿地和HI究竟是否选择了股权融资的方式进行合作还无法查实。但是从之前HI和万科集团的合作来看，融资后HI取得了中山项目52%的控股权，属于FDI，但实际上并不拥有控制权。按照双方合同约定，还款后，万科依然将在加几个点的利息之后赎回股权。因此本质上这是一笔商业贷款。所以类似以外国投资为名的融资都是 “曲线融资”。

相关人士指出，这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一，该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发，更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。笔者认为，虽然相比其他银行人民币几十亿元的授信额度来说，这笔融资数额并不大。但是这种信贷资金已经完全可以满足某一个项目的资金运作。如果采用股权合作的方式，则更加灵活。此次与HI的合作为绿地集团的经营拓展和快速健康发展提供了资金保障。

(二)出让股权

信贷融资会因为市场银根紧缩而发生困难。相关学者认为出让参股企业的股权进行套现将越来越常见。

2008年1月份，绿地将所持有的1000万股东方证券挂牌转让，挂牌价格1.5亿元。每股15元的挂牌价溢价约4.6倍。同年4月14日，绿地挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权，挂牌价为3.69亿元，由于资本溢价，相比之下当初绿地拿下新华发行集团49%股权时仅支付3.48亿元。通过上述股权转让，绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。

为什么绿地集团在2008年选择了股权融资呢？笔者认为，这和当时市场环境和政策背景有着密切的联系。一方面，就市场环境而言，2007年，国内股市严重下跌，不仅增加了开发商融资的困难，而且减少了住房的投资者与消费者进入房地产的资金条件，这些都会严重影响房地产市场的供求关系，进而导致市场发生根本性逆转。另一方面，就政府调控而言，2007年年底随着《上海市城镇土地使用税实施规定》政策出台后，规定每平方米城镇土地使用税额较之前提高两倍，有关地产的“拐点论”一触即发，市场信心不足，整个房地产行业市场面临危机。

在房地产市场处于低迷期，绿地集团出让一定数目的股权回笼资金以求主业扩张是非常合理的。各项政策出台后，预计市场总体将逐步趋于稳定，同时，土地、资金将进一步向优势企业集中，绿地集团获得充沛的现金将获得长足的发展。

(三)为整体上市铺路

绿地集团目前还不是一家上市公司。但它从未停止上市的步伐，目前该集团正采取借壳投资、增资扩股等各种方法为上市铺路，今年8月，绿地香港在香港联交所挂牌上市，董事长承诺将在五年内实现整体上市。2013年7月2日，绿地集团A股上市的重组对象金丰投资公告停牌。11月5日晚，金丰投资发布公告宣布将出售旗下酒店资产。

绿地集团这一举措意在利用“壳”资源进行资产重组。对壳资源的利用途径分为买壳上市和借壳上市。这里的情况属于后者，借壳上市就是指一个已经拥有上市子公司的房地产企业集团，凭借对“壳”公司的控制权，将自身资产和业务注入上市公司，从而达到使控股企业集团间接上市的目的。从目前状况来看，绿地集团会用“A+H”模式实现整体上市。金丰投资此次剥离酒店资产，应可理解为是为未来双方重组扫清障碍，将壳资源的资产清理逐步给第三方。在一般重组中，最后能以净壳的方式进行，是最为理想的重组方式。

为什么绿地集团迫切希望在近几年就实现整体上市呢？笔者认为，眼下是实现整体上市不容错过的窗口期。一方面，根据上海市“十二五”规划，提高国有资产证券化率成为国企改革发展的方向，绿地集团此时提出整体上市，恰好迎合政策导向；另一方面，A股市场房地产再融资在经历三年多时间的“休眠”之后，近几个月来出现松动迹象。这两点有利条件，将大大提高整体上市的成功几率。

另外，从内因上分析，整体上市也能给绿地集团带来巨大的收益。今年9月底，绿地集团账面资产总计3088.8亿元，负债总计2618.1亿元，资产负债率约为84.8%，处于较高水平。整体上市不仅可以一劳永逸地解决近年来依赖高杠杆经营策略实现快速扩张的绿地集团对持续融资的需求，还能令目前持有绿地集团36.43%股权的职工持股会实现集体以及个人财富的急剧膨胀。

三、绿地集团的战略模式

作为一家具有国资背景、市场化运做的非上市公司，用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。”绿地集团敢于做很多企业不敢做或做不了的超高层。“超高层产品模式”与二三线城市快速扩张形成良好的互动，符合政府政绩需求。因此绿地在全国扩张过程中，地方政府给予了坚定的支持。

绿地集团还采取了“新城战略”。“新城战略”是指通过打造大型综合项目，充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，促进人口导入和商业能级提升，形成基础设施和生态环境协调发展，有效提升新城整体经济的能级。

绿地集团能不断做大做强，在金融危机到来时并没有受到太大的冲击，这与它的多元化发展方向是分不开的。在房地产主业之外，绿地选择了能源产业板块作为一个与之相平衡的产业，一方面为房地产企业扩张提供金融支持，同时能够缓解上海能源供不应求的燃眉之急，获得政府支持。绿地集团还成立了目前全国资本规模最大的小额贷款公司。绿地希望通过这个平台拥有一个类似于金融企业的载体，和产业产生互动，成为地产融资的另一重要支撑。

综上所述，绿地集团的商业模式可以概括为：迎合政府需要，发展“超高层”、“新城”战略以及采取产业多元化模式。这种模式的成功有几点值得借鉴之处：首先，在当今国家干预起明显作用的市场经济里，满足政府的需求、顺应政策导向能够获得政府政策性的照顾和奖励，从而大大降低投资成本，获得更多发展平台；其次，要敢于创新，走别人没有走过的路。绿地模式选择了“超高层”战略，是很多房地产企业不敢做或者做不了的。这样的挑战也为绿地集团开辟了新的机遇，创造了更大的利润空间而不是在一个狭小的领域里与众多房地产企业血拼；最后，采取多元化的融资渠道以及发展多元的产业板块，能够有效提高集团整体发展的稳定性，能够进一步扩大集团的规模。希望绿地模式的成功轨迹能够继续延续下去，也希望它能在不久的将来成功实现“A+H”模式整体上市的宏伟目标，走向世界。

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