王维皎

摘要 ： 城市综合体业态组合形式在很大程度上影响着项目前期工作的开展与实施, 与投资者、开发商、经营者及消费者的利益息息相关, 甚至关系到整个项目的成败, 进而影响到城市的形象。本文旨在探索一种适应现代商业多元化、以及各地地域、文化特征的设计方法。在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行调研以及合理的分析的基础上, 提出适合城市发展的业态类型、业态组合比例等相关建议。城市综合体各业态比例并没有固定不变的黄金比例, 需要根据项目所在城市经济发展水平、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素共同进行决策。

关键词 ： 城市综合体; 业态; 业态组合; 城市发展

中图分类号：B834.2 文献标识码：A

一、 研究背景与意义

中国城市的高速发展正促使城市建筑走向多元化与集约化的时代，城市综合体改变了我们以往对城市建筑的常规认识 [3] 。 在时间和空间的多维元素介入的基础上，引导城市建筑步入新的领域与时期。这对居民的生活方式和消费观念都产生着巨大影响。现如今，在满足了居民物质文化需求的同时, 越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、 休闲、 娱乐、 餐饮等为主, 提供一站式、 体验式生活服务的商业地产项目应运而生, 诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展都起到了至关重要的作用。城市综合体在为当地居民提供都市生活便利的同时，还有效促进了整个城市经济、文化、娱乐方式的转变，确立了其城市名片的地位。城市综合体作为一种新的开发模式, 逐步受到建筑界的关注与重视。

城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环, 起到了非常重要甚至决定性的作用。应考虑如何更好地组织城市综合体内部的业态组合比例，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

二 、城市综合体理论与实践基础

1、城市综合体的概念及特点

“城市综合体”，又被成为“高效之城”。所谓城市综合体, 西方称为 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、办公室 ( Office)、停车场( Parking) 、购物中心( Shopping Mall) 、会所( Congress)、公寓(A partment) 等物业英文首字母的组合, 是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等一系列城市生活空间的功能进行组合, 并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系, 从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体[3]。而在我国, 万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目,其分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城等一系列的产品。与此同时, 北京的国贸中心、上海的新天地以及深圳的华润中心也是我国目前运营最成功的综合性优质城市综合体。

对于一个城市来说, 成功的城市综合体的存在意义是显而易见的, 它在提升城市区域价值及都市圈经济竞争力, 提倡城市资源高效复合, 合理城市规划, 引导消费以及在城市居住环境的改善上都有着长远而实际的意义。

2 、业态组合

城市商业综合体的功能业态具有多样性和复杂性特征， 其功能分为主要功能、辅助功能、和配套功能三类，商业、办公、居住、酒店这四种功能为城市综合体主要功能，是大部分城市综合体都基本配置的重要功能，所起的作用具有基础性和决定性。而餐饮、娱乐、会展等都作为辅助功能出现。其所占比例偏小，配套功能则包括医疗、教育、科研等，但它们围绕着四大功能来丰富其空间功能，提升活力，增加对消费者的吸引力。只有通过较强的协同作用将其组合在一起，才能有效的发挥出取代它们独立存在所达到更好的效果。充分实现综合体的符合价值。

所谓业态的组合就是确定在综合体中每种业态在其中的分布状况以及各成分所占比例。具体来说, 业态组合涉及以下三个层面:业态的选择、配比的确定、分布的规划 [4]。

因此, 如何对不同的业态进行有效的划分与组合, 使其产生巨大的连动和需求外部效应, 这不仅关系到项目定位的实现、 人流的共享与停留时间, 更决定了效益的优劣。

三、影响城市综合体业态选择及组合比例的因素

众所周知, 一个成熟优质的城市综合体是多业态间有机、 互补, 且因差异而共存的关系。因此只有合理地运用影响这些关系之间的因素, 才能使城市综合体在城市带来巨大的“蝴蝶效应 ” ，发挥其在城市中强大的辐射作用。影响城市综合体业态组合的因素很多, 下面主要从业态自身特点及相互联系、 城市经济发展水平以及休闲娱乐氛围三个方面, 分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。

1 . 各业态自身特点及相互关系

首先,商业是集购物、 休闲、 娱乐为一体的一站式消费场所,作为城市综合体的核心功能，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。其次,办公作为高端商务人群的工作场所, 则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外, 住宅是城市综合体中最基础的成分, 在实现项目的快速变现的同时, 为购物中心提供最稳定的消费群体。而酒店则是城市综合体重要的赢利物业, 其增加了流动居住人口的贡献, 且通过夜间服务, 延续城市活力。最终通过连续的步行商业街将各组成部分功能串联起来，以满足人们的各种需求。各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色, 而各业态间相互联系和影响则成为影响城市综合体业态组合的重要因素。

2 . 城市经济发展水平

通常, 我们用地区生产总值、 工业生产率、 CPI指数、 PPI 指数、 人口预期寿命、 新生婴儿死亡率、 识字率等指标来衡量一个城市的经济发展水平, 城市综合体的选址和规划必须与城市经济、 产业结构、 消费能力等因素相协调。而“ 城市人均 GDP“ ”城市产业结构 “这两个指标对城市综合体业态组合具有最为重要的作用 [1-2]。

3 . 休闲娱乐氛围

随着人民生活水平的提高, 人们对便捷、舒适、高品质的生活需求愈发强烈, 各界人士也更加青睐于及商业、办公、餐饮、娱乐等功能为一体的高容积率的综合建筑群。一种以吸引消费者参与、 互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将必将成为未来的发展趋势。体验式城市综合体从客人的生活与情感出发,通过规划设计、 情景打造、 业态组合等手段, 营造一种新颖的、 有特色的、 符合当地人文情怀的 消费氛围, 来发掘顾客内心的渴望和认同。在这样一个消费过程中, 体验后的记忆将得以长久地保存, 消费者的精神感受因此得到极大的愉悦。因此, 体验式城市综合体不以消费者购物为最终目标, 而是让消费者在不知不觉中增加停留时间和来往频率, 提升项目认同感和美誉度。

四、结语

城市综合体的业态较为综合，普适性较强。而城市综合体各业态比例并没有固定不变的黄金比例, 需要根据项目所在城市经济发展水平、各业态自身特点及相互关系、开发商自身实力以及休闲娱乐的氛围等多方面因素共同影响。它能够在有限的城市空间内高效利用城市各种资源，在较短的时间内将人流、物流、信息流、资金流转换和利用，有效加快了城市经济的高速发展。另外，城市商业综合体业态在城市中的定位非常关键；其本身的业态之间的关系以及与周围社区、写字楼、商业、会展等外部业态之间的关系也非常重要，其理想的状态是依据互补、共生的原则来安排的，互惠互利，带旺整个片区。从而构成一个和谐统一的城市休闲新空间。

总之，在城市商业蓬勃发展，商业业态不断创新的今天，城市商业综合体囊括了所有的高档次的商业内容，把这些各不相同的业态作为一个整体来设计，这是城市商业设计的一个新的趋势。首先，它能为人们提供一站式的购物、餐饮、休闲、娱乐、居住服务，男女老少都可以在其中找到乐趣，成为城市的商业文化中心，极大地提升区域人气；其次，它把综合体交通流线加以整合，将人流、车流、物流进行合理的分流，提高了效率，美化了城市空间，大大提高了建筑在城市中的地标性。

参考文献：

[1] 叶正纲.购物中心管理模式7--业态组合决策

[2]裴亮. 论业态组合与购物中心的需求外部效应[ J] . 商业时代,2008 ( 9) : 16

[3]哈腾夫. 城市豪布斯卡（HOPSCA）模式综合体初探[C].北京交通大学博硕论文,2010.

[4]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[ J] .广东建材,2010.