(天津国土资源和房屋职业学院，天津 300270)

房地产估价中的市场法也称市场比较法、比较法，其含义是“将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

百分率法是市场法中一种常用的修正方法，有相乘和相加两种公式选择。但是，无论教学还是应用，对于不同公式的理论意义和实际效果并未加以辨析。从而造成某些估价师随意选择修正公式，且不能对其理由和区别进行解释。这将直接影响房地产估价工作赖以生存的科学性和公信力。因此，本文基于市场法和修正公式的理论原理，结合实际比较分析逻辑，对百分率法的两种公式加以辨析。

一、市场法的修正

市场法的理论依据是替代原理。该原理基于经济学中的效用价值论。具体就是由于估价对象与可比实例的效用相似可替代，故二者的价格也应该相近。这就提供了通过可比实例价格求取估价对象价格的理论可能。

根据《房地产估价规范》：“一个具体估价项目中需要估价的房地产”称为估价对象。可比实例应符合三个条件：“是估价对象的类似房地产；成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。”其中，类似房地产是指：“与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。……