孙华良

限贷松绑只是一种“政策托底”的信号，不可能马上使楼市的大势翻转，只是会加快筑底行情的进一步形成。

中国房地产市场的剧景变化，极像一部经典荒诞剧。我不敢肯定这部荒诞剧是否具有一流的国际水平，但其浓重的“黑色幽默”色彩，堪称炫目晕光。

正当上海楼市“金九”失颜褪色之时，正当绝大多数开发商已无心恋战“十一”黄金周之刻，正当荒诞剧的剧情已跌宕至谷底时，刹那间，一阵解放上海楼市的枪声蓦然响起……

9月30日，央行和银监会联合发出了《关于进一步做好住宅金融服务工作的通知》，简称为限贷松绑“央四条”。其主要内容为对首套房贷的认定，以及对开发商的融资所作出的“大尺度”政策调整。最使市场购买力“解渴”的是，其一，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的七折；其二，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套贷款政策；其三，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，由各银行自行决定。

限贷松绑“央四条”的出台，对全国已取消限购政策的城市，肯定是一种刺激市场购买力的“利好”政策。尽管上海依然在“限购政策”上忠于职守地站岗放哨，但“央四条”的出台，至少可以激活目前上海楼市的购买力。我当时就判断，如果上海能切实贯彻执行“央四条”，至少能提高市场30%以上的购买成交量，使上海楼市能走出一波“筑底反弹”的上升行情。

今年8月份，我就在本刊“新地产”专刊发表了《房地产市场松绑限购或限贷，会不会成为上海楼市的“救命稻草”》的文章：“我认为，‘限购限贷’形成封杀楼市交易量的双剑合刃之力，而‘限贷’之剑足以封喉。其理由之一，今年的银根仍处于偏紧状态，市场现金流是有限的。但我国居民贷款购房的贷款总额并不高，仍处在一个合理的范围。放宽居民购房贷款，不仅有理论依据，同时，也存在实际的市场需求。

“其理由之二，据统计，上海乃至全国库存的新建商品房超过60%是140平方米以上的‘大户型’，这种户型的市场购买需求一般都是两套房贷款的对象，他们只能贷款总房价的40%（上海是30%）。而今年绝大多数银行‘趁火打劫’提高了两套房贷款利率。这不仅提高了银行贷款的门槛，也增加了贷款购房者的购房成本，极大地挫伤了购房者的购房积极性。同时，也扼杀了‘大户型’的市场交易量。因此，要实现楼市‘去库存’的政策目标，银行应该‘松绑限贷’和降低贷款的利率。

“其理由之三，目前受‘楼市限贷’之苦最深的是两套房贷款，而两套房购买都是改善型需求。所谓‘改善型’购买需求是一种健康的购买需求，是人们安居乐业实现‘中国梦’的基本标准。而且，从专业角度而论，改善型购房需求者基本上是社会的中坚力量，有稳定的职业和稳定的收入，本身就是银行的优质客户资源，而这一群体也并非是国家政策遏制投机和投资的购房行为。松绑两套房限贷不仅有利于市场经济的发展，更有利于社会的稳定发展。

“我的分析理由肯定是具有理论和市场基础的，但银行是否敢挑战银监会的限贷底线？这已不是什么悬念，也仅仅是时间的问题。”

“央四条”的如期出台，证明了我当时的专业预判是正确的。同时，“十一”黄金周期间，市场观望情绪开始消退，市场购买力出现涌动，各个售楼处看房购房的客户明确增多。

但“十一”黄金周之后不久，上海限贷政策松绑重演了“黑色幽默”，其主要是两点：“第一，利率七折上海各银行都不会执行，最多九五折；第二，还清贷款的购房者可以享受首套房30%首付政策的，仅限于普通住宅。”而上海普通住宅的标准是内环内总价330万元，内外环200万元，外环外160万元，这种购买总价标准，基本上与改善型购买者无缘。购房者要购买改善型住房，即使有购房资格，也不可能享受首付30%的贷款资格。

我认为，上海各银行执行放松限贷政策是极其不给力的，当初限贷执行时“趁火打劫”，个个勇当先锋不示弱地提高贷款门槛和利率。如今要将利率优惠于购房者，却是家家哭穷甘当缩头乌龟。岂有此理，竟有此事！且极具“黑色幽默”之风采。

由于上海楼市依然架带着限购政策的枷锁，限贷松绑只是一种“政策托底”的信号，不可能马上使楼市的大势翻转，只是会加快筑底行情的进一步形成。

尽管上海限贷松绑没有业内人士预期的那么给力，但也终于给低迷的上海楼市带来一股春天的气息，使上海楼市交易量出现了向上增长的生机。据“新浪乐居”发布的信息：“10月前19天，上海新建商品房交易量达56.24万平方米。”

这是一种足以让市场兴奋和欣慰的数据，也将逐步改变市场的观望情绪，促使购房客户加快入市的脚步。因为一旦筑底行情形成，就会出现一波交易量的高峰，从而使房价形成向上发展的趋势。

我对上海今年第四季度楼市行情的预测如下：其一，上海第四季度的新建商品房交易量应该在250万平方米以上，从而使上海今年的全年交易量达到900万平方米以上的良好水平，保持着今年上海房地产市场量价平稳的市场发展格局。

其二，上海第四季度的市场走势仍然呈现“以价换量”的主基调，增加市场交易量是众多开发商年底追求的目标。购房者也因为对房价预期的改变，而乘势入市购买，形成平稳的房地产市场走势。

其三，上海第四季度的房价走势肯定是平稳向上的，开发商没有理由大跌房价，同时，也没有大幅上涨房价的胆量。只有在市场交易量大幅增加的前提下，上海房价才有可能出现上涨。可以肯定地说，上海楼市的“悲剧”情节已经终止，现已在为一场“喜剧”的出演梳妆打扮。

但房地产市场荒诞剧的“黑色幽默”元素，则反复折腾着众多地产人的心魄。最近任志强先生退休之事似乎炒得有点过分热闹，亲者要给“任大炮”佩戴红色世袭章，仇者要给“任大炮”雕刻黑色墓志铭。

其实，我并不认为任志强先生对中国房地产市场的发展做出过什么杰出贡献，充其量只是一个不怕“挨枪子”的硬角。因此，在他退休之时，既不必“唱晚”，也不必“送葬”。但他在最后“辞别”演说里的一句话，倒是蛮令人恶心的。任先生炫耀自己“不差钱”，到外地的一次出场费可以恶赚30万元。其实，我认为30万元没什么可以炫耀的，因为是冒着逆言“挨枪子”的风险，还不及明星出场陪酒赚钱轻松和光彩。我读过未经证实的明星八卦传言，30万元陪酒一次恰恰是某些明星的出场费价格。同时，“任大炮”的炫耀，是否会使人联想到他鼓吹房价上涨的目的，是为了自己的出场费也能随之上涨至30万元一次，这就难脱低俗之嫌。因为，如果作为一位大开发商，区区30万元是不足挂齿的。而如果作为一位鼓吹房价上涨的市场专家，出台一次赚30万元，会让饱受房价上涨之苦的工薪阶层嗤之以鼻。

“任大炮”的黑色幽默，印证了荒诞剧的荒诞本色。但如果“黑色幽默”中弥漫着血腥味，那将是荒诞剧中的噩梦。10月23日某报刊登著名房企——新城控股董事长王振华先生的言论：“中国国内有约9万家房地产企业，其中90%的企业最后总会被淘汰或者选择退出。短期来看，房企生存的生态圈会更残酷，房企间的竞争会不断加剧。”

如果王振华先生的预言能兑现，那么，将来在一幢幢新建大楼的底部，将会埋葬着一堆堆死亡开发商的尸骨。这就不是单纯的“黑色幽默”，而是一场血雨腥风的房地产市场鏖战！