摘 要：承租人尊严生活的必须催生了适住义务，适住义务的核心在于安全保障，生成土壤在于居住用房租赁。现今我国法律对适住义务的规定并未区分商业用房及居住用房出租，而商业用房租赁与居住用房租赁在合同当事人地位及合同目的等方面均存在差异，因此商业用房的适住义务应不同于居住用房。

关键词：适住义务；商业用房；居住用房

1 “适住义务”的含义

房屋租赁历史由来已久，然适住义务并非随之而生，适住义务是美国房屋租赁的一项特殊法律制度，其产生和发展经过了一系列过程。

1.1 尊严生活的必然——“适住义务”产生的密钥

美国房屋租赁制度经历了“租者自慎-平静受益-默示适住性义务”三个发展阶段。

中世纪时期，农业经济占主导地位，土地是最大的资产。建立在农业社会基础之上的房屋租赁被视为土地权益的转让，土地是重点所在，其上的建筑物则不那么重要。并且，中世纪时期的承租人多为农户，被称为万金油，具备自行修理房屋、挖井取水、收集柴火等生活基本技能，能解决所有困难。因此，早期的租赁制度为“租者自慎”规则，出租人只负责交付房屋，没有义务修理房屋，甚至于水电气等都不用提供，承租人在租赁房屋之前需自行对租住房屋进行详细的检查。

19世纪，工业革命的爆发改变了农业社会的本质，城市化发展进程加快，城市人口的大量扩张，使得居住性租赁需求不断增加。此时的房屋租赁不同于农业社会时期房屋租赁，彼时承租人通过租赁主要获得乃是土地权益，是谋生之基础，如今承租人通过租赁主要是想获得良好的生活。而“租者自慎”规则下，出租人获得绝对的自由，没有谁会自愿戴上枷锁，租赁住宅环境的恶劣不堪暴露了建立于农业社会之上“租者自慎”规则的缺陷，平静受益权登上舞台。“如果出租人做出相当于收回房屋使用权或者类似的行为，就侵害了承租人的平静受益权，就构成推定驱逐”。平静受益权从否定层面加诸于出租人提供可基本居住的房屋的义务，如果出租人提供的房屋不符合居住的基本条件，如未通水电等，承租人要求出租人改善未果后，承租人可搬离房屋以证明其被出租人驱逐，并要求出租人承担责任。

平静受益权虽一定程度上保护了承租人的利益，但随着实践中的不断运行，平静受益权的缺陷也逐漸暴露。因为对于承租人而言，有瓦遮头是其最大的需求，搬离租赁房屋并不是最好的解决问题之道。并且平静受益权的界定并不明确，在何种情形下承租人搬离租赁房屋才构成推定驱逐最终需要靠法官或陪审团认定，此时如未认定为推定驱逐，承租人依然会面临租赁责任。至此，法院和立法机构不得不重新审视现行的租赁制度，出租人“适住义务”应运而生。适住义务最早出现于美国1931年德拉马特诉福尔曼一案中，然该案并未引起太大反响。直到1970年，詹文斯、桑德斯、格罗斯诉第一全国不动产公司租赁案中，“适住义务”才真正得到明确，该案中联邦上诉法院法官认为“现今大多数租房者居住在公寓里，他们对土地没有兴趣，他们只期望拥有适于居住的房子，……并且，如今的居民大多不具备修缮房屋的技巧，其不可能像以往的农民那样自给自足”。古老的普通法规则虽然规定租赁期间承租人负有维修义务，但这规则从未适用于城市住宅租赁，合同法原则提供了房东与租户间更为合理的解释框架，在租赁住房合同中存在默示的适于居住性保证。詹文斯案可说是租赁制度上具有分水岭作用的案例，该案判决后，出租人于承租人的关系发生了巨大变化，适住义务被越来越多的法院及立法机关予以采纳。

1.2 房屋的安全保障——适住义务的核心

从美国租赁制度的发展轨迹来看，出租人从无责到有责，其责任的落脚点即在于租赁期间提供什么样的租赁房屋。“租者自慎”制度下，出租人只交付房屋，不承担任何维修责任；而在“平静受益权”及“适住义务”制度下，出租人需对房屋的基本居住条件承担义务，只是“平静受益权”制度下，承租人的权利救济途径较为复杂，只能通过先搬离租赁房屋，再诉诸赔偿责任。

适住，即适于居住。适住义务要求出租人向承租人提供适合居住的房屋，该房屋不仅应具备基本的生活条件，如通水、通电、通气，更为重要的是其要满足承租人的基本安全要求。适住义务的核心亦在于出租人对租赁房屋负有安全保障义务。出租人在租赁契约订立之时就保证，不动产的重大设施不存在影响居住的任何瑕疵，在租赁期限内，维持住宅的基本居住条件，这就是默示的适住性担保。出租人承担适住义务责任的需满足一定的要件，首先房屋需具有重大瑕疵，该重大瑕疵的存在使得房屋丧失了其基本功能，使承租人的人身财产安全陷于不利境地；其次，承租人将此瑕疵情形告知了出租人，在房屋租赁下，承租人作为实际占有人，其能随时知晓房屋的状况；最后则是出租人责任的承担，如出租人未予修缮，承租人可行使解除租赁合同、降低租金及赔偿损失等多种权利救济形式。

2 住宅租赁——“适住义务”生成的土壤

我国《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，及时承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。上述条款是我国有关出租人“适住义务”的法律规定，由于我国的房屋租赁法律制度并未区分商业用房与居住用房租赁，因此“适住义务”也能够成为商业用房承租人予以抗辩的理由。但是从“适住义务”的产生历史轨迹可以得知，“适住义务”针对的主要是居住性承租人的利益，其生存背景乃是居住用房租赁。既如此，生长于居住用房租赁土壤上的“适住义务”是否能毫无保留的直接适用于商业用房租赁？答案显然是否定的。

首先，“适住义务”起源于美国，而美国租赁法律制度的基本条线是区分商业用房租赁与居住用房租赁，进行分别立法。以德克萨斯州为例，《德克萨斯州财产法典》第8编第91-93章为：一般规定、住房租赁、经营性房屋租赁。立法者对于居住用房租赁与商业用房租赁并非均匀用力，前者才是法律规制的重点，在从出租人优位到承租人优位的进程中，美国几乎所有的州都制定了专门的住房租赁法。

其次，“适住义务”主要是为了维护承租人的利益，在居住用房租賃中，承租人通常是处于弱势地位，因此有必要在居住用房租赁制度中设计相应规则来填补此种不平衡。但在商业用房租赁中，双方当事人的地位基本对等，不具太大的倾斜性，无须法律的特别保护，其权利义务主要由双方当事人自行约定。

3 商业用房“适住义务”的合理界定

商业用房出租人承担的“适住义务”不同于居住用房出租人，对其“适住义务”的考量应从以下几方面着手。

3.1 提供合格房屋

无论是居住用房租赁亦或是商业用房租赁，承租人最基本的就是需要一套能够正常使用的房屋。如何判定房屋是否能正常使用，最基本的标准则是房屋已经过验收合格。房屋是一项重大的不动产，从立项到修建、销售再到最后的接房，有相应的政府监管部门监督，因此经验收合格的房屋至少能保障房屋最低层面的要求即正常使用。当然，如果承租人提出了充分证据证明经验收合格的房屋实际存在瑕疵，致使其不能正常使用，亦可以要求出租人承担相应的责任。

3.2 适用克莱规则

私法领域中，尤其是合同法领域下，意思自治被提高到一个超然的地位，只要法律不明文禁止，合同当事人均可进行自由约定。而在商业用房租赁下，由于出租人与承租人地位基本对等，双方可以平等的对话，在博弈之下产生的租赁合同，体现了双方的真实意思。因此商业用房租赁制度中，应允许克莱规则的适用，出租人要承担何种“适住义务”、承担何种强度的“适住义务”等，首先应从双方签订的租赁合同中去搜寻。

3.3 担保范围的限制

在居住用房租赁制度下，“适住义务”的担保范围不限于房屋本身，还包括公共区域。出租人对承租人共同使用的人行道、楼梯、电梯、休息室、前门等公共区域有排他的控制权。如Spar诉Obwoya案中，由于公寓前门的锁损坏导致承租人受到入侵者的伤害，法院裁决，出租人对房屋共同使用的楼道和其他有控制权的部分有适住义务，现其未履行，应承担责任。而在商业用房租赁中，笔者认为“适住义务”的担保范围应限于出租房屋本身，不应扩展于公共区域。理由在于居住用房租赁与商业用房租赁的目的不同，居住用房租赁目的是为了更好的生活，商业用房租赁是为了获得更多的经济利益，使用目的的不同也就导致对房屋及房屋附属设施公共区域等方面的要求不同，居住用房乃自住，只要承租人觉得适合就可以，而商业用房乃对外，需要受众觉得满意。事实上，对于商业用房承租人其更多的是希望获得一套可以由其进行自由改装的房屋，因为这样才能发挥其经营理念，吸引消费者。如2008年的春晚小品《总有理》，蔡明是一位售房工作人员，其出售的房屋存在漏水现象，而购房者是鱼贩，两人一拍即合，当场下定。小品虽演示的是买卖合同，但却生动展示了一个市场理念，所需与所售对应结合才能交易，在常人眼中看似不可思议，甚至不能容忍的缺陷，在有此需求的人眼中确是如获至宝。

4 结语

商业用房租赁与居住用房租赁存在质的差异，居住用房租赁中，基于承租人的弱势地以及位对尊严生活的保障，法律对其进行了倾向性保护，“适住义务”应此而生。但在商业用房租赁中，出租人与承租人基本处于平等协商地位，商业用房承租人的利益诉求使得其不需要对出租人进行过多的限制（对出租人过多的限制就意味着对房屋的过多限制）。因此应区分对待商业用房租赁与居住用房租赁制度下的“适住义务”，完善租赁制度，在维护出租人与承租人利益的同时，亦有效的减少市场交易的屏障。

参考文献

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[5]《大西洋判例汇编》第二辑第369卷，第173页。

作者简介

欧春利，重庆市两江新区知识产权法庭法官，西南政法大学知识产权法硕士研究生