□徐云

2013年，尽管全国一二线城市不断加大调控力度，但是房价却再度陷入越调越涨的局面。如今房地产政策有一个鲜明转变，就是回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来。“现在解决房地产存在的问题还来得及，采用微调办法还可以调节。”专家认为，“当前一刀切的调控政策已经难治百病，只有实行差异化的调控政策才能对症下药。”

楼市火爆依然如故

2013年尽管房地产调控主基调依然从紧，但仍难以阻挡楼市的火爆。数据显示，去年9月北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅首次全部超两成，至11月，全国70 个大中城市中，69 个城市房价同比上涨。北上广深等一线城市上涨幅度尤为显著，而厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价涨幅也大多在15%以上。

然而，正当一二线城市房价快速大幅上涨的同时，三四线城市交易市场却相对惨淡，形成鲜明对比。温州、海口、聊城、芜湖等少数三四线城市住宅市场出现下行，其中温州跌幅最大，达到13.91%；鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外，基本无市场成交。

其实，自2013年下半年以来，政府的调控思路已经开始改变并有所尝试。从一些地方出台的规定中可以看出，从过去的“一刀切”，变为因地制宜、分类指导的调控政策，强调“谁的孩子谁抱走”。比如，去年9月郑州率先对调控加码，10月深圳、北京分别出台“深八条”、“京七条”，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，随后部分二线城市也在11月底扎堆出台调控措施。与此同时，少数市场低迷的三四线城市，如温州、芜湖、徐州等，在不突破调控底线前提下，对现有政策进行“松绑”，放松调控力度，以促进需求释放。

差异化运作显智慧

回顾2013年经济运行，笔者发现呈现明显特征，即中国经济周期已明显缩短，宏观调控的难度越来越大。经济周期不再以年为单位，而是以季度为单位，增长加速和硬着陆风险的变化在一个季度间。在此背景下，传统以需求管理为手段的宏观调控作用越来越受到制约，宏观经济政策对增长的作用显著缩小。

中国经济运作形势需要警惕两个值得关注的问题。一是中国经济周期已变得越来越短，且短期经济增长高度依赖于宏观政策的取向，经济增长的内生动力明显不足。二是宏观政策效果之所以难以将中国经济带入持续增长态势，说明中国经济已经面临严重的结构性矛盾，即传统凯恩斯以需求管理为主导的宏观政策在中国屡试不爽，特别是四万亿经济刺激计划将这一理念发挥至极致，但近两年经济运行的结构性问题，包括地方政府债务问题、金融风险问题、土地与房地产绑架问题凸显，说明中国式宏观调控已走到尽头，未来摆脱困境亟待从理论与实践上取得新的突破。

出路在哪里？笔者认为，未来中国需要强化供给的分析和认知，并通过全面改革和理性的供给管理，破解当前中国结构调整面临的瓶颈，为实现中国中长期经济增长创造条件。而如果从这一角度理解三中全会为中国未来十年发展勾画的改革蓝图，思路似乎更加清晰。例如单独二胎政策放开是应对中国人口老龄化与劳动年龄人口减少的举措，实则为在人口政策上理顺要素供给的方式。国有企业改革是解决国企与民企市场主体不平等的举措。

当然，其推行必然面临较大压力。因此，差异化调控既是亮点，也是难点。约束政府行为，加快职能转变，减少对经济活动的干预是给予长期困扰中国经济的政府与市场关系的合理定位；要素价格改革的推进，包括资金价格、劳动力价格、资源价格由供求关系决定是完善价格形成机制的要求；新型城镇化改革如想释放需求，根本上需要就户籍、财税体制、土地制度以及公共服务均进行改革，进而为城镇化提供完善的社会保障机制。

分类指导需用心

作为楼市调控主要方向，除了各类型城市之间的调控政策需要有所差别外，在一线城市内部也需要制定差异化更明显的调控政策，比如2013年部分城市除了加强针对中低收入人群的保障房供应外，还特别注重了对“夹心层”改善型住房需求的满足。新一轮改革措施，实际上体现了在中国经济旧的增长模式陷入困境之下，决策层管理理念从传统的宏观政策需求端管理更多倾向于供给端制度与机制创新方面，是个理论与实践的创新，具有积极意义。

马年需关注影响楼市的几个最不确定的因素。首先是城镇化怎么走？以前是大规模的房地产开发建设，现在更多的是强调要能找到乡愁的城镇化才是人性的城镇化。其次，农用地采取什么方式入市？对楼市来说，不是开发商可以随便到农村圈地。目前强调的只是宅基地、农村建设用地方面，要放权给农民产权处置的权利。再次，强调城乡一元化到底是怎么回事？最近的中央会议提出了放开中小城市户口，限制大城市，严格控制特大城市发展规模的政策。但是，对逐步城市化的农民来说，城镇的吸引力并不大，农村户口目前有更大的吸引力。当然，还要关注美国的QE政策对中国的影响。美联储已经能够公布从明年开始每个月缩减100亿美元的量化规模，美元的增减对世界经济必定产生重大影响，特别是在中国持有1.3 万亿美国国债的情况下，中国政府既要尽量规避因为美元变化可能给中国债权造成损失，又要防范其对国内人民币影响、对国内宏观经济的震荡。我国目前人民币实行的非完全自由化，资本账户并未开放，这样还可以有很大的回旋余地，央行怎么动作，还要观察。

由上可知，目前存在最大的难题还在于如何真正把改革落到实处。推进改革将面临原有利益集团前所未有的阻挠，而这也恰恰是当前看多派与看空派的主要分歧所在。但无论如何，用宏观经济政策调控需求端的做法已经走向尽头，未来都是对如何改革以更好地促进生产要素供给和通过创新提高劳动生产率来使增长持续的政策取向。