魏 倞

（重庆市国土资源和房屋勘测规划院，重庆 400020）

随着我国经济的迅猛发展，对土地的要求也在逐渐增加，为了确保国人所需粮食对耕地数量的需求，必须保护好生态环境，有效的利用土地资源，真正转化土地粗放和低效利用的模式，逐步提高城镇建设用地的集约化程度，以便最大限度的挖掘城镇当前建设用地的潜力，用好建设用地，实现城镇建设用地持续健康的发展。

一、城镇建设用地集约化的现状及存在的问题

当前，中国的城镇化水平已经达到了大约40%，城镇化程度不高，而城镇的发展在很大程度上依托在城镇建设用地扩张的基础上，所以，要促进城镇化的加速，势必导致用地需求量的快速增加。

（一）城镇居民点用地的粗放

第一，很多城镇居民点的规划建设并不科学，布局显得比较零乱。其中很多城镇居民点并没有进行统一布局，城镇居民擅自零乱的建房现象严重，甚至一些村民闲置自己的旧宅基地，却占用村中的自留地建新房，最终引起村中出现很多边角地，浪费了土地资源。第二，很多城镇居民点用地大大超出了标准，利用率过低。

（二）城镇建设用地占用了很多农用地

很多城镇因为受到GDP政绩的影响，连续几年大程度的拓宽修建道路、新建居住区等基础设施，只是侧重经济的增长，却没有重视建设用地的集约使用，让城镇建设毫无规律的扩张。

（三）建设用地集约化管理不完善

第一，没有很好的指标体系来规范建设用地。虽说，当前已经颁布了很多相关行业的建设用地控制指标，但时代在进步，经济条件在改善，还需要更深层次的完善。第二，土地利用监督机制不够完善。国土部门往往会在土地利用方面只重事前审批，却忽视了批后监管，没有有效监督那些不按用地批文和使用合同开发的建设行为，最终引起土地资源无法做到优化配置，浪费了很多土地。

二、提高城镇建设用地集约化程度的对策

（一）盘活城镇尚未利用的建设用地

城镇往往是由农村发展而来，并且发展时间还不长，它的建筑还沿袭着很多农村的特征，规划的科学化程度低，土地没有得到很好的利用，挖掘潜力大。对城镇中还没有得到充分开发的建设用地，进行重新开发，最大限度的挖掘还没有利用的建设用地。要引导并鼓励投资者积极投入到对老城镇的改造建设中区，盘活城镇还没有开发的建设用地，具体的措施可以通过给予适当的优惠政策来达到。

城镇中的闲置用地较多，应对现存的限制土地进行全面系统的清查。只要新建项目可以用到闲置用地的，就坚决不用其他土地。对于那些不利于城市规划和开发的闲置土地，可以通过收回或者土地托管的方式来处理，并将他们都归到政府土地的储备库中。完善当前的土地使用制度，健全建设土地市场，让繁华地段最大限度的呈现其应有的黄金效益，吸引投资企业的聚集，切实提高土地利用率。

（二）健全配套制度和政策

引导乡镇企业和民工向城镇集中。城镇因为受到投资环境的影响，不能有效吸引高档次的企业，应该根据实际发展程度，制定合适的优惠政策，吸引一些乡镇企业落脚，打破原来城乡隔离的格局，吸引更多农村人口居住。

利用市场实现土地资源配置。推广使用土地有偿制，健全土地市场。结合法规与城镇规划用途，来对地价进行评估，公开招标拍卖土地，借助市场这只无形而又强大的手，优化配置土地资源。

健全建设用地的制度和政策。改变原来城镇原户籍管理制度，对城镇一律采用统计的户籍管理登记体制，让农村人口能自由的涌向城镇。可以推行多种土地供给方式并存的形式，比方说，可以让规划区的集体建设用地以抵押、出租和作价入股等形式流入土地市场，让市场来定价。

（三）完善土地利用的市场机制

要切实提高城镇建设用地的集约度程度，就必须逐渐完善土地市场机制，尽量避免出现政府越俎代庖的行为，形成兼顾效率和公平的土地市场体系，以价格的高低有效管理土地的使用量，减少土地的囤积与投机行为。制定调控政策时，应完善相应的细则，建立各种用地市场运作机制，发挥好市场在土地资源配置中的基础作用，不断扩大土地的招标、拍卖与挂牌的范围，严格控制操作行为中的每一个环节，在市场杠杆的作用下，提高土地利用意识；

制定科学的价格机制，避免多占与浪费土地现象的出现，更好的实现土地价值。一旦经过法定程度予以批准转让的土地，就可以在土地市场上进行公开交易，其中，经营性用地和工业用地一定要想方设法实行招标、拍卖、挂牌外出让制度。

（四）强化城乡规划对城镇集约化建设用地的指导

要强化城镇区域的科学规划，让城镇实现产业最优的集聚效应，提高建设用地的集约化程度。以城镇体系与区域的科学规划，来合理布局产业，实现城镇跟城镇之间、城镇跟农村相互间的产业、用地更好对接，最大程度的降低基础设施的配套土地。

必须依法做好城镇建设土地的总体规划，衔接农村与城镇规划的工作，并在近期综合协调好建设规划，确保近期的建设规划与本地区未来五年内的经济发展规划目标相符合，并保证房地产业和住房建设的长期有效结合，科学安规划时期内城镇建设用地的总量、空间布局及实施顺序，合理确定各类用地布局和比例，实现集约利用土地的目标。

（五）健全建设用地集约化程度的考核体系与考评制度

政府在建设用地方面的政策和行为，会直接关系到土地的利用效率，应该健全政府的考核机制。以完善的土地集约评估考核制度来科学的评价土地利用情况，以便提供一段时期内城镇建设用地集约化程度的评价结果，为各级政府的工作提供参考，以此对政府行为进行规范，促进城镇建设用地在宏观上实现更高的集约化程度。

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