杨 荣 旋

(桂林电子科技大学商学院，广西 桂林 541004)

栖息式养老项目的可行性研究初探

杨 荣 旋

(桂林电子科技大学商学院，广西 桂林 541004)

研究了A市发展栖息式养老项目的可行性，并以A市发展栖息式养老项目为背景对项目发展的市场需求、目标顾客定位、区位和资源优势、项目财务状况等多个方面进行了分析，表明在A市发展栖息式养老项目是对我国社会化养老发展模式的一种有益探索。

可行性研究，栖息式养老，养老养生

0 引言

我国作为世界第一人口大国，随着老龄人口占人口总数比重逐步提高，人口老龄化所带来的社会问题日益凸显。由于我国长期推行计划生育政策，人口出生率逐年下降，并且社会、经济的长足发展，医疗和生活条件的改善，人口死亡率也逐年下降，尽管目前开始实行单独二胎政策，很长一段时间内，老龄人口占人口总数比重逐步提高的趋势不会改变。如果按照联合国判断一个国家是否进入老龄社会的标准，1999年我国就已经步入老龄化社会。根据2009年的人口统计，我国60岁以上和80岁以上老龄人口占人口总数的比重分别达到12.5%和11.4%；并且我国人口基数大，60岁以上和80岁以上老龄人口绝对数量达到1.67亿和1899万，形成了一个庞大的社会群体，同时还存在高龄化、空巢化、增长快的明显趋势。因此构建适合我国国情的养老体系，推进社会化养老服务势在必行[1，2]。

1 项目开发背景

目前，我国老年人口正在以每年3%以上的速度快速增长，按照这一趋势，民政部预计，2015年、2020年我国老龄人口占人口总数比例将分别达到15%和18%；绝对数量将分别达到2.15亿和2.43亿。由于我国尚未建立完善的社会保障制度，城乡与区域经济发展差距大，在“未富先老”的背景下，加快建设我国社会化养老服务体系已迫在眉睫。国务院《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》明确提出了“全面做好人口工作,大力发展社会养老服务,积极应对人口老龄化。”2011年国务院政府工作报告中进一步提出“加快建立健全老年人社会服务体系”，建设社会养老服务体系已经上升到国家战略的层面。为此国家发展和改革委员会在全国范围内批准建立37个服务业综合改革试点区域，A市成为首批试点区域之一，试点方向为生态旅游、社会化养老、商务会展。A市也是唯一一个将社会化养老作为此次服务业综合改革试点申报方向的城市[1，2]。

2 市场需求分析

2.1 养老模式的转变催生多元化的养老服务需求

居家养老是我国传统的养老生活方式。计划生育政策的长期推行，社会经济的发展，经济社会结构的转变，以及农村青壮年人口大量进城务工，大量城市人口的异地就业，使得家庭规模日益缩小，目前户均规模仅为3.16人，同时老年空巢家庭比例不断上升，已经成为了一种社会常态。据统计，老年空巢家庭比例城市已达到49.7%，农村达到38.3%。经济社会的发展所导致的生活节奏的加快，青壮年人口面临的各种工作和生活压力大增，同时家庭规模的小型化，家庭养老功能逐步弱化，养老模式发生了极大改变。由于我国的社会保障制度不完善，以政府投入为主的养老体系所覆盖的范围和提供的服务，长期以来十分有限，从而提出了对社区服务型居家养老模式的新需求。并且经济社会的结构变化产生了不同层次、不同需要的养老模式需求，逐步形成以家庭养老、社区养老和机构养老等多种养老模式相结合的综合养老服务体系，市场化养老将逐渐成为养老服务重要组成部分[1，2]。

2.2 市场预测

通过分析人口老龄化演变过程可以发现：我国人口老龄化是政策性老龄化，西方发达国家则是自然老龄化，我国人口老龄化演变过程与西方发达国家存在根本性的差异。我国人口老龄化的演变过程总体上可以分为3个阶段[1]。

1982年～2000年为人口老龄化过渡阶段。此阶段60岁以上老龄人口的增长率为3.02%，高于自然人口年均增长率1.47%。老龄人口占人口总数比例由7.64%增加到10.71%；老龄人口绝对数量由7 664万增长到1.34亿[1]。

2000年～2025年为人口老龄化发展阶段。此阶段是人口老龄化快速发展期，老龄人口占人口总数比例由10.71%增加到19.34%；老龄人口绝对数量由1.34亿增加到2.84亿。与2000年过渡阶段老龄人口绝对数量相比翻两番多[1]。

2025年～2055年为人口老龄化高峰阶段。此阶段是人口老龄化高峰期，老龄人口占人口总数比例由19.34%增加到30%；老龄人口绝对数量由2.84亿增加到4.4亿[1]。

由此可以看出，社会化养老巨大的市场空间和前景为项目提供了绝佳的发展契机。

2.3 市场定位

老年人养老方式的选择的主要因素取决于消费层次和自理能力，因此养老目标市场的划分可以依据这两个指标粗略的细分三个目标市场[3]。即：

1)福利性、保障性的养老市场：目标群体主要针对收入水平低、自理能力基本丧失的老年人群体；2)家庭养老市场：目标群体主要针对具有中等收入水平、具有一定自理能力的老年人群体；3)高端养老社区市场：目标群体主要针对高收入水平、具有自理能力的老年人群体。

A市栖息式养老定位于居家养老和高端养老社区之间，即“在高端社区养老服务支持下的居家养老”，本项目以全方位、专业化、标准化、社会化的特点主要服务于中高端消费群体。目标群体定位如图1所示。

3 项目的区位与资源分析

3.1 区位分析

A市地处我国东南部沿海地区，经济发达，是东南部重要的港口城市。毗邻部珠三角沿海经济发达地区、东部长三角沿海经济发达地区，以及中部经济发达地区。A市高铁贯通南北，拥有国家重要的国际枢纽机场，国际航运港口，区位优势十分明显。良好的区位优势一方面使A市的社会化养老服务业能够向周边地区辐射，另一方面，也有利于吸引周边养老人员向A市集聚。

3.2 资源分析

A市具有得天独厚的生态优势、资源优势，是滨海生态名城，生态环境优美。多年来，A市追求经济社会与自然的和谐发展，自然生态环境得以有效保护。为近一步提升生态环境，完善城市功能，提升城市品位，其生态和人文居住环境得到了明显改善。A市风景优美，是我国旅游对外开放最早的地区，著名旅游目的地城市。A市的旅游在国内外享有很好的口碑，已经成为一种品牌，旅游业也是A市最具城市优势、最具品牌效应、最具综合竞争力和最具发展潜力的产业。A市历史文化悠久，是我国著名的历史文化名城。A市有着丰富、深厚的文化底蕴，A市的地域特色、历史文化和民族文化，使A市变得更加神奇和富有吸引力。

3.3 气候条件

A市地处我国东南部沿海属亚热带比较典型的海洋性季风气候，温暖而湿润，日照充足，雨量充沛，夏无酷暑，冬无严寒；全年平均温度为21.2 ℃，平均最高温度为24.5 ℃，平均最低温度为18.7 ℃，极端最高温度38.4 ℃，极端最低温度2 ℃；年最冷月平均温度在13 ℃以上，全年无霜。海水表层年最低温度为10 ℃，最高为31.5 ℃，年平均温度为20.7 ℃～21.6 ℃。四季季相变化颇有规律：春季季风由东北转偏南，由冷转暖，雨水增多；夏季有海风和雷雨的调剂，给热天带来凉意，时有台风；秋季少雨多晴；冬季有东北季风，冷而不寒。优越的气候条件使A市成为颐养天年的最佳居所，是我国最早的养生休养胜地之一。

4 项目投资分析

4.1 项目概况

项目以A市为中心向全国及全球延伸、辐射。项目规划用地20.36万m2，总建筑面积17.7万m2，绿化面积5.35万m2，水域面积2.81万m2，总容积率0.87，建筑密度15%。项目立足于异地

“栖息式”社会化养老目标群体的实际需求，打造集居住、养生、医疗护理、旅游、休闲、度假、文化娱乐、康复为一体的综合性现代化颐养中心，致力成为东南沿海地区理念先进、档次规格高、服务设施全、服务水平高的高端生态养老家园。建设A市运作市场化、服务专业化、管理科学化的社会化养老示范基地。

4.2 项目财务分析

1)盈利能力分析。

根据项目投资财务评价的《项目投资现金流量表》，对项目各项盈利能力指标进行综合考察分析，项目各项财务评价指标的分析与计算结果如下。

项目财务净现值NPV：所得税前13 177万元；所得税后3 134万元。

财务内部收益率IRR：所得税前为15.7%；所得税后为12.9%。

项目投资回收期：所得税前为9.38年；所得税后为10.53年。

2)敏感性分析。

根据对投资项目的综合分析，涉及项目投资预期收益的主要影响因素包括：经营收入、建设投资、经营成本等。针对《项目投资现金流量表》的评价指标，以主要影响因素±10%变化时，对项目评价指标的影响程度进行分析。结果表明，投资和收入是比较敏感的影响因素；但当其变化为-10%时，项目财务内部收益率仍高于基准收益率(12%)。表明项目具有较强的抗风险能力。

根据上述财务分析与评价结果，项目财务内部收益率大于财务基准收益率、财务净现值大于零、投资回收期小于基准投资回收期、项目总投资收益率大于基准利润率，表明项目盈利能力性可接受。敏感性分析表明，项目建设投资的变化对项目效益的影响较为敏感，需要在建设过程中加强对建设成本的控制。

5 结语

养老产业是社会人口老龄化所形成的集生产、经营、服务于一体的新兴综合性服务产业。对经济发展、解决就业以及社会的稳定与和谐等方面具有重要作用，是一个极具经济价值和开发潜力的“朝阳产业”。A市栖息式养老结合本市的区位、资源优势，项目的建设和运营顺应了这种发展趋势，是对十二五规划的响应和落实，是在政府支持下利用社会资源解决老龄化问题的一次大胆实践，也是对我国社会化养老发展模式的一种有益探索。

[1] 中房策联网络部.人口老龄化住宅研究[DB/OL].http://www.zfcl.com/shownews.asp?id=8055.

[2] 高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学，2013(1)：103-114.

[3] 王宝刚.社会养老体系构建及商业发展研究[D].北京：北京交通大学，2012：16-25.

[4] 张雪梅，杨春昭，董 坤，等.石家庄发展旅游房地产可行性分析[J].合作经济与科技，2013，3(34)：30-31.

[5] 刘 军.商业地产项目可行性分析研究[J].时代金融，2014,1(541)：44- 46.

Feasibility study on habitat type pension project

YANG Rong-xuan

(GuilinUniversityofElectronicTechnologyBusinessSchool,Guilin541004,China)

Research the feasibility of A city habitat type pension development project. Base on the habitat type pension project development background of the A city, analyses the market demand, the target customer positioning, the location and resources superiority, the financial standing of the project development, the result is feasibility of A city habitat type pension development project, that is a useful exploration of China’s social pension development model.

feasibility study， habitat type pension， pension and health

1009-6825(2014)28-0276-02

2014-07-12

杨荣旋(1972- )，男，在读硕士

F293.3

A