张兴军

当前最重要的不是对已然高企的房地价格继续鼓吹。恰恰相反，寻求泡沫破灭后避免经济沦入衰退循环的答案，方为确路。

浙江兴润置业以一种意想不到的方式，抢到了最近财经新闻的头条。

先是3月18日英国《金融时报》发布的一篇报道称，中国人民银行和一家大型国有银行正在紧急商议是否救助破产房地产开发商事宜。该报道言之凿凿地表示，浙江奉化政府官员透露，中国人民银行、中国建设银行和奉化政府曾召开紧急会议，讨论如何偿还浙江兴润置业35亿元人民币的债务。不到一个月的时间，两例违约似乎开始引起了央行的格外关注，与此同时，地方政府官员也极力想要降低兴润违约事件的影响。

一石激起千层浪，“资金链断裂”这一敏感词，让处于焦点的地产业陷入了舆论漩涡。业内人士普遍担忧的是，兴润置业会否如超日债违约一样，成为国内房地产企业违约的第一单。如果事情演变至此，有可能会使同类借杠杆驱动的地产企业像多米诺骨牌一般轮番倒下。

随后不久，中国央行官方微博辟谣，表示人民银行未参加“周二召开的紧急会议”，也未参与浙江兴润置业相关风险处置。但因兴润置业而起的种种担忧还在酝酿和蔓延。

兴润余波

媒体披露的信息显示，兴润置业是宁波奉化当地最大的房企，拥有30亿资产。兴润的资金链断裂和资不抵债，主要原因是因为经营不善，被高利贷拖垮。目前，企业控制人沈财兴和沈明崇已经因非法吸收公众存款被移送检察机关起诉。其留下超过35亿元的巨额债务（其中银行欠贷达24亿元），涉及十多家银行。

虽然兴润置业并不是一个规模型房企，但其债务危机的影响却超出了其本身的范畴。进入2014年以来，浙江各地的房价均从以往的坚挺变得松动，以杭州为首的多个城市都出现了降价潮。根据市场的公开数据，降幅普遍达到每平方米数千元。

与兴润债务危机相对照，市场进而读出了“开发商的资金链存在问题，这或是整个房地产行业风险爆发的征兆”。

几乎与兴润资金链断裂同时，中国经营报的一篇《发改委全国范围内调查房价筹划双向调控》的文章点燃了市场观望的情绪。该篇报道称，江西省价格鉴定监测管理局和安徽省价格鉴定监测管理局按照发改委价格监测中心要求，对住房市场情况进行大面积实地调研，结果以供后期制定、出台房地产调控政策作参考。

这一常规调查之所以被房地产业内人士解读成“或为国家出台‘双向调控政策做准备”，一定程度上也被认为是近期“量跌价滞”潮的蔓延。

国家统计局发布的数据显示，2014年前两个月，全国房地产市场出现“量跌价滞”状况，商品房销售面积和销售额分别为10466万平方米和7090亿元，同比分别下降0.1%和3.7%。与“量跌价滞”的低迷不同，全国商品房待售面积则大幅增加。截止到2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米，仅住宅待售面积就增加了1770万平方米。

在国家发改委价格监测中心下发的《关于开展城市住房市场情况调查的函》中，有着这样的事实表述：“年初以来，我国多数城市住房市场量跌价滞，一些城市房地产开发企业开始降价促销，市场各方对房价走势看跌预期增强。”

峭壁狂欢 ？

2013年，地产业在多空的分歧中迎来了又一个丰收之年。《中国经济信息》记者通过查阅上市地产公司已公布的财报发现，各家大型地产公司的利润同比均有不错的增长，万科、恒大、保利、招商和中国建筑等销售额均破千亿。万科更是以超过1350亿元的营收和超过150亿元的利润高居地产龙头。

而来自市场的疑问是，这样的好日子还能够持续几年？

了解中国地产业的本质就不得不提起着重要支撑作用的金融杠杆儿。可以说，金融与地产之间有着不可分割的联系，二者相辅相成，互为推动，构建了中国房地产市场的神话。以股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股“招保万金”为例，规模最大的万科地产与保利地产的资本负债比率均超过75%。截至2013年年底，万科地产的资产负债比达到78%，保利地产2013年截至第三季度的资产负债比更是高达80%。

从负债比例上来看，可以说地产企业的规模越大，潜在风险就越大。房地产业作为资本密集型产业，它们的发展，首先要保证账面上保有大量的现金，通过公开市场上竞买土地获得未来增长空间。其次，要通过在银行的大量举贷来维持发展。从居安思危的角度来看，房地产市场最大的风险就是“一旦房价进入下行通道”，那么现在地产企业普遍在12%左右的利润率将不复存在。而且，在高峰时期获得的巨量土地储备也将大幅度贬值。

根据《证券日报》报道，截至3月31日，已经披露年报的11家上市银行2013年对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计31985.86亿元，这一数字已经高于2012年年底16家合计的31553.13亿元。11家银行中，中国银行房地产业贷款的余额最高，为6251.91亿元，占其贷款和垫款总额的百分比为8.22%；农业银行排名第二，余额为5495.92亿元，占比为7.6%。涉房贷款的增长，从另一个角度印证了中国房地产投资与消费的火热程度。同时也暴露出行业发展过分依赖金融杠杆的属性。

业内人士分析，房地产商可以用5%甚至更低的土地出让金从政府手上获得土地，然后以土地价值的全额作为抵押向银行申请贷款。然后，房地产商在拿到售房许可后，可用期房形式让购房消费者办理房贷按揭，以收回投资本利。

此外，工程承建商由于处于弱势地位，也不得不带资、垫资进行工程施工。在这样的环境下，如果房地产市场处于繁荣和高潮期，通常数亿注册资本金的房地产公司，可以通过多种途径从银行等渠道，以流动开发的形式，滚雪球般地获取到高于注册资本金几倍，甚至几十倍的借贷资金。

与此同时，消费者们也是通过按揭这样的杠杆，来撬动着世界最大规模的住房消费。数据统计上也显示，住房已经成为国人首要选择的投资品。endprint