摘要：我国城市化发展迅速，旧城改造和新区开发不相协调的现象越发严重，文章对旧城改造和新区开发的关系进行了阐述，并分析了二者在城市规划中的误区及成因，提出了二者协同发展的方法。

关键词：旧城改造；新区开发

近年来，在房地产开发热浪的推动下，我国的城市化快速发展。城市管理经验的缺乏，是导致旧城改造和新区开发不协调的主要原因，严重影响了现代城市的蓬勃发展。旧城改造和新区开发两者协调规划建设发展，有利于完善我国城市结构和优化城市功能，在城市建设中具有十分重要的意义。

1旧城改造与新区开发的关系

1.1从目标层面上比较

旧城改造的目标包含以下几点：城市的经济、产业和用地结构要及时调整，城市整体机能要随时完善；改善旧城的基础设施建设，美化城市环境，提高市民生活水平；优化社会结构，保护城市的历史文化环境。新区开发的目标包括：疏散旧城区过于密集的人口和较大的建筑密度，创造旧城改造的条件，为新城的发展腾让空间；促进产业结构调整和优化城市相关功能；适应和激发城市经济发展。从二者的目标上可以看出，他们都具有一致性和互补性。二者共同追求的目标是创造城市综合效益的最大化，要想实现这个目标，必须采取一定的途径和手段，而这个途径和手段就是空间、功能和产业结构等的互补。

1.2从依托层面上比较

旧城和新区之间的共生依托关系是非常明显的，新区依托旧城，利用旧城形成的资金、技术、市场、劳动力以及城市基础设施优势更好的为新区服务，而新区可以为旧城提供更多疏解的异域空间，不断完善旧城的产业结构、功能布局，提高旧城的环境质量。只有旧城与新区协同发展、综合互济才是城市整体持续发展和生产布局地域结构优化的客观要求。

1.3从动力机制层面上比较

我们从三个方面比较一下旧城改造和新区开发的动力机制。一是政策动力。在土地资源利用过程中，国有土地招拍挂制度的推行使土地资源得到更有效的配置。新区的发展，城市规划建设目标的改变，是需要旧城功能的不断优化带动的。二是经济动力。土地出让金、房地产开发与经营在地方政府的财政收入上占有很大比重，可以说是地方政府主要的财政来源。三是社会动力。城市人口的数量呈现逐年增长的趋势，旧城人口的密度丝毫没有降低，还有增长势头，这使得老百姓有强烈的意愿要求改善生活环境。这三种动力因素互相作用，即可以推进城市旧城改造，同时对新区开发的蓬勃发展也起到了催化剂作用。

2旧城改造与新区开发的误区及成因

2.1旧城改造与新区开发的规划过程中存在的误区

2.1.1重旧城改造，轻新区开发，使新区吸引力不足。在我国很多城市，城市建设都把重点放在了旧城改造上，而不重视新区建设，致使城市新区建设发展缓慢，其直接后果显而易见，旧城高密度人口不但没有得到疏解，反而数量有所增加。同时城市新区由于缺乏足够的吸引力使新区开发的既定目标难以实现。

2.1.2重新区开发，轻旧城改造，使旧城的矛盾日益尖锐。部分城市中存在另外一种建设倾向：只大力发展新区，对旧城改造不关心，不关注，一门心思期盼新区建设形成较大规模，具备吸引各方面的能力后，将旧城部分人口转移和分拨到新区，以此解决了旧城人口过密的难题。

2.1.3旧城改造与新区开发各行其是，城市发展整体规划不好完成。虽然有些城市采取了旧城改造与新区开发两手抓的方针，但是具体运作过程中管理和政策等方面的疏忽，导致旧城改造与新区开发的矛盾仍十分突出。

2.2形成误区的原因

2.2.1重旧城改造，轻新区开发的原因。一个城市的旧城区交通、市政、医疗、教育、服务等公共设施建设较之新区都有很大的优势性，而开发商在旧城改造时所具有的条件比新区开发优厚。同时，旧城区居民对原住处也有所依恋。

2.2.2重新区开发，轻旧城改造的主要原因。众所周知，旧城改造的路段都是地理位置相对好的路段，这里人口密度很高，给拆迁带来很大难度，经济效益不高导致开发商不愿分割这小块蛋糕，相对而言，新区开发的拆迁和拿地的难度和成本都相对旧城低很多。

3旧城改造与新区开发协同发展

3.1制定整体的城市建设方针

在旧城的改造和不断更新中，必须做到“统一规划、分期实施”，首先应该以城市规划的全局为出发点，对旧城现状进行全面深入仔细的调研后，制定全面系统的改造更新方案。其次要有明确的目标体系、评价体系与更新改造方案相衔接，这样才能基本保证旧城的整体改造规划得以分步实施。新区也同样应该在完整规划的指导下，有计划、有步骤的逐步实施新区开发程序。

3.2灵活运用拆迁安置政策

三种安置政策目前最为多见：一是异地安置，它充分利用了土地的级差收益，但也容易造成旧区传统文化的断裂，很容易使部分住户的有抵制情绪。二是就地安置，它可以使传统文化保持延续，居民接受起来更容易。与此同时也造成了用地功能和结构优化不完善，开发商投资利润率低。三是货币补偿安置，这种政策比较灵活，居民可以根据自家房屋拿到一次性补偿款，再根据自家需求寻找新的居住地。但这个安置方法容易在补偿标准制定上把握不准，因此制定须十分慎重。综合考虑，可以采取灵活的措施搭配，取长补短。

3.3交叉补贴，新旧搭配

新区的开发建设优点明显，如建设成本比较低，但利润比较满意，这些优点恰恰是旧城改造所欠缺的，通过旧城改造和新区开发相结合的规划方案，向新区开发企业征收各项有关税费，同时也应该适度降低旧城再开发的相关税费，并且可以给开发商一定数量的补贴，让新区的开发带动旧城的改造，二者协调同步发展。

3.4建立多元化投资体系，合理分配投资收益

旧城改造和新区开发看似简单的工程，但实际却是一个城市长远复杂的项目，需要大量的资金投入建设，土地出让金、开发商投资和融资是旧城改造和新区开发的主要资金来源，单靠政府之力不能完成，必须发挥和调动开发单位和个人的积极性，由政府采用经济、行政等手段来全面协调各投资主体的利益分配，建立多元投资渠道，才能使这个项目长久发展下去。

3.5加强政府的宏观调控

社会主义市场经济条件下，对城市规划、旧区改造和新区开发和房地产发展尤其要加强政府宏观政策和经济杠杆的调控作用，对存在的问题和困难及时做到政策疏导或采取积极的经济措施，直至政府干预。刚才我们说旧城改造和新区开发过程中涉及的利益主体是多方面的，其中即包括城市政府，也包括房地产开发企业，还有一部分城市居民及企业单位等等，由于利益主体多元化，导致他们的价值取向也不一致，难免会在城市建设中产生一些矛盾。政府部门是公共利益的代表，应责无旁贷地担负起协调各种矛盾的职责，加强宏观调控，使旧城改造和新区开发可以顺利推进。

参考文献

[1] 谢浩.旧城改造的问题及对策[J].中国住宅设施,2011(8).

[2] 邹德斌.城市建设中的旧城改造与新区开发[J].沈阳建筑大学学报,2002(1).

作者简介：凌明毅（1980- ），男，黑龙江黑河人，本科，土地管理专业。