山西路桥房地产开发有限公司 崔君毅

从经济学的角度谈房价未来趋势

山西路桥房地产开发有限公司 崔君毅

房价作为敏感话题总是牵动人们的神经。本文从经济学的角度分析了影响房价的各种因素，在对各个因素进行甄别分析之后认为房价的决定因素分别是：货币发行量；政府提供的土地价格；消费者对房价的需求，重点式预期。对以上三个因素进一步分析后得出结论，房地产市场将出现分化，中西部大部分城市房价的拐点已经到来，但现在谈房地产全面出现拐点还为时尚早，出现拐点的信号应该是中国出现大萧条或者城镇化停止，中国人口红利消失。

房价 分化 拐点 大萧条 城镇化

房价作为一个敏感的话题总是争论不休，各方从不同角度谈市场，有主观的因素更有客观的因素，有引起各方时结论互相对立，让公众更加迷茫。可以说，房价已成为各方关注的焦点所在。下面本文即谈谈对房价的粗浅认识。

1 传统微观经济学对房价的初步分析

从供给来看，影响供给的因素有：(1)产品价格；(2)生产成本；(3)生产技术；(4)预期；(5)相关产品的价格；(6)其他因素。对应房价的影响我们来一一分析。首先看产品价格，谈价格必须谈费雪方程式MV=PQ，其中M货币流通数量、V货币流通速度、P商品价格、Q商品总量，对这个简单的字母公式变形可得P=MV/Q，即房价与货币流通数量成正相关，而与商品总量负相关。

曹建海、牛刀认为房价不可能“万年涨”，从长期来看是非常正确的。货币流通数量和货币流通速度因为周期的存在，无论主动还是被动，都必然存在由扩张到收缩到再扩张这一过程。但是，将其放在一个短期段上来看，真理就未必是真理了。如果在财政扩张周期看空，当中国的货币量每月以百分之十几的速度同比增长的情况下，谈房价下跌就是痴人说梦。只有周期转换后，进入紧缩周期，房价才会下跌。

同时，只有制造业才是中国生存发展的主业，房地产和制造业的关系就如同藤蔓缠着大树生存一样，房地产市场的繁荣已经伤害到了制造业，从长远来看，将房地产业作为支柱产业如同涸泽而渔、焚林而猎，最终会引起经济失去“造血功能”而崩盘，房地产市场的畸形蓬勃发展最终会使房地产市场失去长久发展的动力。

如果将房地产市场比作一个资金吸纳的池子，将货币发行量看做进水，将房价的回归价值看做放水。例如小学时有一种数学题，有一个池子，一边注水，一边放水，问什么时候水池会满到溢出来，在知道两个水量之差时会做得很快。但在不知道进水量和出水量的情况下，任何人是无法算出答案的。由于信息的不对称，对房价只能做定性分析而不能定量，所以，只能判断房价的池子越来越像黄河成为地上悬河或者堰塞湖，但什么时候水流倾斜而下是无法判别的。

其次看商品总量，当商品总量上去之后，房价下跌，房子所依附的土地的周期是70年，房子的生产周期是2年，如果按中国家庭的“421”结构计算，只要人数不增加或自然减少，必然会出现商品总量饱和的情况，所以从长期趋势来看，房价必跌。增加商品总量也能降低房价，郎咸平认为保障房是最大的泡沫就源于此，保障房增加了房屋的供给数量，由于房地产在中国的比重已超过了一般国家，所以房价的涨跌对于经济总量形成了助涨或助跌的作用。郎咸平认为，目前中国经济到了崩溃的边缘，制造业等实体经济不好，地方投资主要依靠土地财政，所以，建保障房相当于助跌中国经济，笔者认同这一判断。

然后看成本，房价的成本是个迷，政府说开发商是暴利，开发商诉苦说地价太贵，其他隐形成本太高。先说地价，在中国广袤的土地上，理论上土地应该是无限供给的。但是，实际上可用于城市化的土地并不多。更由于医疗、就业、教育、环境等附属设施的不完善和户口制度以及土地红线、集体土地的无法上市交易等原因，土地供给被人为地限制成为一种稀缺资源，于是与其他资源一样，土地成了财政支柱之一。如果放弃土地财政，土地达到无限供给，房价自然会降到谷底，但不现实。目前的土地供应量和房地产商的疯狂高价拿地，至少说明，他们想维持这个局面，直到房地产行业等到新的刺激政策出台或者撑到寒冬周期结束。

生产技术，建筑工厂化建设提了很多年，但普通住宅就是不采用这种结构。如果说用竹子代替钢筋不算技术创新的话，笔者还未听说有什么可以大幅节约成本的生产技术。

相关产品的价格和其他因素本文不做过多讨论，价格预期在商品总量里已经讨论了，对房地产市场的预期将助涨或助跌中国经济。

再从需求来看，需求的影响因素有：(1)消费者偏好；(2)消费者的个人收入；(3)产品价格；(4)替代品的价格；(5)互补品的价格；(6)预期；(7)其他因素。

从消费者的偏好和替代品价格来说，中华文化的农耕基因导致了中国人最爱买房子住而不爱租房居住，居者有其屋是每一个人的梦想，助推了房地产行业的繁荣。刚需中丈母娘要求买房不全是笑话，至少是部分事实。与中国相类似的西班牙人也爱买房不爱租房，房屋自有率占到了81%。西班牙在这次欧债危机中，尝到了房地产经济崩溃的苦果，到处是修到一半的房屋和孤独的塔吊。

其他与供给类似的暂且不提，重点讨论需求预期。房价的虚高有人认为始作俑者是温州炒房团、煤老板，也有人认为是国际热钱导致的，郎咸平则认为是因为实体经济不好企业只好投资房地产。也许兼而有之，但无论什么原因，说明房地产是具有投资价值的，而且预期会保值增值，所以人们才去投资房地产。在投资需求的感召下，租售比指标、空置率指标统统不管用，人家就不是按这个牌理出牌的。政府的想法也一直是要抑制房地产过快增长，而不是打压它不让它涨。调控的初见成效被四万亿的救市政策挫败的一塌涂地，其行为相当于对房价做了国家背书，以至于甚至有人认为房价具备了国债性质。在四万亿的末期房价涨不动就要大跌时，政府的限购为其提升了涨价预期，于是，房价不跌反涨。在半推半就之间，一批刚需又进去买房了，房价同比增长，势头大好。

通过以上分析可以看出，房价的决定因素应该是：(1)货币发行量；(2)政府提供的土地价格；(3)消费者对房价的需求，重点式预期。

2 对于房价影响因素的进一步分析

进入2014年，像鄂尔多斯这样的鬼城不断出现，杭州房屋降价销售，多地房地产市场有价无量，房价的拐点是否到来了呢？本文通过对上面三个因素的进一步分析，希望得出房价与某一个信号的关联性，从而确定房价的拐点。

本文认为，从追求利益最大化的角度来讲，政府如果将土地价格无限抬高，房价应该是永远上涨的。但是，政府不是商人，现在，政府债务规模与房地产规模同样处于上升中，如果有一天，债务规模的增长从推动房地产规模上升变成债务利息规模和通货膨胀同步上升，这时就会出现经济大衰退，从而引发大规模失业。这种情况有可能导致国家基石不稳或者决策层认为可能会导致这一情况出现，既倒逼机制产生。两害相权取其轻，所以必须要对房地产政策进行一定的限制，例如将廉租房落到实处，针对特定人群降低土地价格，从而对特定人群进行补贴。

就货币发行量而言，中国政府明确表态不再超发货币，2014年第一次将广义货币M2预期增长指标定义为13%，李克强总理在经济公开课上也表明将不再印票子来刺激经济。说明只要条件许可，央行不会主动超发货币。中国的货币量超发，主要还是因为中国的汇率制度造成的。按照中国的汇率制度，热钱每流进1美元，央行就同步制造6元人民币，一旦热钱外逃，每流出1美元就必须要减少6元人民币，汇率贬值时甚至减少更多人民币。当国际热钱有了更好的去处时，比如美元升值或者美元或其它投资利率高于在中国投资房地产的利率，导致资本外逃。那么，中国央行被驱赶着不得不紧缩货币，出现货币流通量和货币流通速度的同时下降。房价的升值对于货币而言，上涨既意味着货币贬值，而下跌则意味着货币升值。这时，房价将不得不开始降。从紧的货币政策将导致市场资金面的紧张，最终完全摧毁制造业，那时候将是中国的萧条元年，房价将开始断崖式下跌。但是变数在于，如果在本应减少的时候中国央行为了保证流动性，不仅没有回收，反而增加了货币供应，那就会出现另一种走势。如果将货币发行量控制在一定程度还行，但一旦货币发行量过大，在严重的通货膨胀之下，房价短期内还会上涨，最终，通货膨胀消耗了消费者的所有收入，刚需彻底套牢或离场后，房价就会断崖式下降。

然后是消费者预期，从目前来看，二、三、四线城市都有成交量下降和开发商降价销售的情况，似乎预示着房价拐点的到来。但本文认为，随着城镇化的有序开发，房地产市场将会出现分化。城镇化将是大量智慧型岗位的城镇化、去工业化的城镇化和再建超级大城市的城镇化。对于一线城市北上广来说，将会成为超级大城市，珠三角、长三角、渤海湾将是城镇化的主战场，这些城市拥有最好的教育资源和医疗资源，吸收了周围的刚性购房资金，周边省市的人才将汇聚于此，解决去工业化后的存量土地，促使房价保持不变。如果政府没有及时提供土地，甚至出现再次上涨的情况。而二、三线城市就没有这么幸运，本身存在产能过剩，随着年轻一辈搬入更大的乡镇、城市，鬼村、鬼城将一座接着一座，这些城市的房地产将出现崩盘。崩盘将使所有人对一线城市的房价预期变得悲观，从而促使一线城市房地产投资情绪减少，所以一线城市的房价即使上账，也是幅度有限的上涨。

从目前来看，政府主要还是想将房价稳定在一个高位，所以出台了城镇化政策和单独二胎政策，增加进入城市的人口以保持其泡沫性而不会主动刺破，所以房地产崩盘将是一个被动事件。谈预期时笔者还想讨论一下房产税，对于房产税来说，很多人认为房产税出台将会导致二手房抛房潮，促使房价的走低。其实这是一种误解，房产税一种是对存量房增税，当房租小于税收时，存在扩大房源的情况；还有一种是对房屋增值部分增收交易税，这会促使房屋涨价，至少会在房价应该下跌时帮助房价维持在一个高位。当房价下跌时，投资人预期房价下跌卖出房子收回资本，资本总会找到出路，如果进入股市是政府希望的，如果进入农产品市场导致CPI增高则会引起政府干预，在制造业持续萧条的情况下是无法保证股市的繁荣的，所以，笔者判断房产税将会是对增值部分增收交易税，出台的时间将是CPI出现上涨苗头之后，或者央行降低准备金之后，目的是冻结房地产池子里的资金。

3 结论

综上所述，2014年房地产市场开始出现分化，对于中西部大部分城市，房价的拐点已经到来。但现在谈房地产全面出现拐点还为时尚早，出现拐点的信号应该是：(1)中国出现大萧条，例如上证综指跌到一定的点位以下(例如1300)或者人民币对美元汇率突破8： 1；(2)城镇化停止，中国人口红利消失，进入老龄化社会。

[1]刘军洛.中国式金融魅影——地方债的危机与救赎[M].东方出版社,2014.

[2]牛刀.债务海啸[M].浙江人民出版社,2013.

[3]曼昆.经济学基础[M].北京大学出版社,2010.

F293.35

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1005-5800(2014)05(a)-209-02