黄丽艳

（宿州学院，安徽 宿州 234000）

发展中国家批量评税实践对我国房产税改革的启示

黄丽艳

（宿州学院，安徽 宿州 234000）

批量评税是房产税征收的关键步骤，也是房产税实现税收改革的途径和工具.近年来，以南非和立陶宛为代表的发展中国家房地产批量评税实践取得了丰硕的成果，其丰富的经验对我国房产税税收改革具有一定的借鉴作用.本文在对南非和立陶宛房地产批量评税的实践进行比较分析的基础上，通过与我国房产税改革进行比较，提出了完善我国房产税改革的一些设想.

发展中国家；房产税；批量评税

1 引言

国际评估准则（IVS）对批量评估的定义为“在给定的时间内，使用系统、统一并考虑到对结果进行统计检验和分析的评估技术方法，对多种类型的财产所进行的评估”.[1]对房地产价值的批量评估是相对于单宗房地产价值评估而言的，即在给定的时间内对具有相似特征（类型、规模、区位、交易时间、质量等）的一系列或大批量房地产进行价值评估.从20世纪90年代开始，国外就陆续实施和推广采用计算机辅助批量评估（CAMA）技术进行财产税的评估.不仅许多发达国家和地区（如美国、加拿大、瑞典、新加坡、中国香港等）在房地产税收税基评估中运用了计算机辅助批量评估系统，一些发展中国家，如南非、立陶宛等也逐步推行了批量评估系统，并取得了丰厚的成果.本文通过研究南非和立陶宛这两个和我国具有相似国情的发展中国家，以期为我国房产税的推广，改革和建立高效的房产税评估体系，完善房产税税收体系提供经验借鉴.

2 发展中国家批量评税实践

南非和立陶宛作为发展中国家中较早采用批量评估技术进行房地产税计税的代表，和我国进行房产税税收改革的实践探索具有相似的情况：一是都属于发展中国家，且经济基础相对较好；二是房地产市场发展起步晚，批量评估缺乏完善的数据基础，房产税征收面临税制改革等相同问题.因此，选取这两个发展中国家进行房产税批量评估实践研究，对我国房产税税制的完善更具现实意义.

2.1 南非财产税批量评估实践

1994年南非开始全面推行税制改革，2002年南非着手从开普敦进行试点，正式拉开了进行财产税批量评估工作的序幕，2005年南非新《财产税法》以立法的形式允许对包括不动产在内的财产税进行批量评估，由此南非财产税批量评估成为发展中国家中为数不多进行计算机辅助批量评估的国家.

由于南非各城市及城乡之间经济发展不平衡，区域贫富差距大，因此，南非运用CAMA技术进行批量评税实践经历了先试点后推广的过程.首先选择试点城市来进行实验研究，在取得了可行的结果之后，逐步推广到乡村以及全国范围.开普敦市作为南非首个进行财产税批量评估的试点城市，在2002年利用CAMA技术和包括所有城市地区的新的数据库进行了一次重新评估.重新评估以土地和附着物的资产价值为评估基础.南非在构建计算机辅助批量评估系统过程中主要解决了以下几个关键性的难题.

1.缺乏批量评估经验，专业评估人员数量不足的问题

南非实行分税制改革，财产税是地方政府主要的财政收入来源.南非土地事务部负责注册评估师的管理，但不直接参与批量评估实践，地方政府的不动产管理部门具体负责对管辖区域内的不动产进行批量评估.在缺乏专业的评估人员的情况下，地方政府不动产管理部门通过公开、竞争的程序选择专业的注册评估师进行批量评估，保证了税基评估过程的专业性.先通过试点地区进行税基评估经验的探索和积累，然后再对其他地区评估人员进行培训，很大程度上解决了评估人员缺乏的问题.

2.数据搜集及建模问题

南非在进行批量评估实践中，政府提供的必要技术支持起到了很大的作用.CAMA建模的数据可以从国家契约注册局和南非测量总署得到，主要是销售数据、土地数据、其他附着物的数据以及法律数据（比如所有权），这些数据为批量评估系统的模型构建起到了基础作用.但有的地区根本无销售记录，或者有记录但是数字并不正确.面对这样的情况，南非的批量评估人员分析了已有的数据资料，并建立了简单的评估模型，通过评估模型，采用回归技术对缺少的数据进行预测和补充.

图1 南非计算机辅助批量评估程序

2.2 立陶宛批量评税实践

立陶宛批量评税体系的建立开始于2001年，并于2004年正式建成，立陶宛房地产批量评税的实践更为成功，且前期的准备工作较为丰富，为发展中国家进行批量评税的实践起到了标杆作用.

立陶宛政府对于房地产批量评估的探索起步较早.1991年立陶宛进行了房地产私有化，房地产市场开始建立，1993年立陶宛政府为了方便进行住房抵押贷款的需要而开始引入基于市场价值的评估模型.1997年，立陶宛政府具有前瞻性地建立了一套综合房地产地籍登记系统，该系统使用完全计算机化的数据库，并完整保存了房地产市场交易及其他基本的文本数据和图表数据，为后来房产税批量评估系统的构建奠定了基础.

2001年立陶宛国家注册事业中心（SECR）开始组织创建房地产税的批量评估系统，2002～2003年，立陶宛创立了一个批量评估系统的中央数据库，将全国范围内所有地区的原有的地籍登记及市场信息数据进行整合，中央数据库覆盖了全国所有地区，使得立陶宛创建基于市场价值的计算机辅助批量评估模型的工作水到渠成.目前，立陶宛对全国近600万宗房地产进行了分类型的房地产价值地图的绘制，公众可以通过国家注册事业中心的官方网站查询所属城市区域内房地产的评估价值及生成该价值的模型解释.

图2 立陶宛批量评估程序

3 我国当前房产税税收批量评估实践现状

2011年初，上海和重庆地区率先推行房产税征收试点，但由于缺乏房地产评估技术系统及房地产信息管理平台的支撑，沪渝两地房产税的计税依据均采用交易价格，而非评估价值，因而试点地区目前尚未进行房产税批量评估系统创建的尝试.相比较而言，杭州市在批量评估建设方面成为了国内的先行者，并取得了较为成功的经验.

3.1 杭州市交易计税价格批量评估系统建设情况

杭州市在2006年开始筹建房地产交易计税价格自动评估模型，由杭州市财政局直属征管局牵头，通过外出考察学习，邀请评估专家和学者参与研究，并与建委、房管、规划、土管等部门实现信息共享，形成杭州市批量评估系统创建的基本思路. 2007年3月启动房屋交易计税价格评估管理建设工作，通过服务外包的方式，采取公开招标优选系统软件的开发机构，为杭州市房地产计税价格评估的模型构建提供技术支持.

同时在建委、房管、规划、土管等部门的支持和配合下，项目小组综合利用房屋登记基本信息资料，房产地理信息、土地信息及规划图，按地理坐落进行评税区域划分，使数据库中的房屋信息按照城区-街道-社区-住宅小区-每栋房屋的次序逐步的缩小路径范围.并于2008年4月正式投入运行.运营以来取得了良好的效果.杭州市房地产批量评税系统成功的经验可以总结为：一是持续活跃的房地产市场；二是政府对信息化建设投入大；三是各个部门的紧密合作；四是完善的契税征管档案.

3.2 我国批量评估系统创建条件分析

杭州市作为我国在进行房地产税收计税批量评估实践探索方面的先行者，其成功的经验为我国征收房产税过程中创建批量评估系统提供了重要参考.但由于我国各个区域经济发展及房地产市场发展水平差异较大，区域信息化建设程度不同等因素的影响，房地产价格批量评估系统要进行全国推广，其建设条件分析如下.

表1 发展中国家及杭州地区批量评估建设与我国整体情况的比较

4 发展中国家批量评税实践对我国房产税改革的启示

现阶段，房产税的征收作为我国房地产税收体系改革的主要途径，对调控房价，调节收入分配，引导住房合理消费起到了重要的作用.在房产税计税过程中，快速高效地对房地产价值进行评估作为房产税计税的税基，成为房产税实施的关键.上海和重庆在房产税试点过程中采用房地产交易价格作为计税依据，没有体现房产税税收的公平性和客观性，非长久之计.因此，房产税税收在全国范围内推广的前提就是建立房地产批量评税系统.借鉴和学习与我国具有相似情况的南非和立陶宛等发展中国家的房地产税批量评估技术探索经验，对我国房产税税制的完善更具现实意义.

4.1 调动各级政府的积极性，构建并完善房产税征收的信息基础

1.落实不动产统一登记制度

立陶宛在进行房地产批量评税的实践中，其中央数据库得以快速、高效地构建依赖于原有的地籍登记和市场信息数据库的整合.因此，对于我国当前存在的房地产市场发展不均衡，各地房地产信息建设程度差异较大等情况，要想建立完善的房产税信息系统，其前提是完善房地产产权登记信息，通过不动产登记制度的落实，明确房地产产权权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况以及房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落等信息，为房地产信息系统的构建打下基础.

2.形成各部门共享的房地产信息系统

南非和立陶宛在进行房地产批量评税的实践中，其共同的成功经验就是努力创建统一、公开、透明的房地产信息系统.在南非和立陶宛房地产税收信息系统的建设过程中，各方力量的参与和共同努力为房地产信息系统的高效建立提供了人员保障和支持.可以借鉴南非的经验，首先是调动各级政府的积极性，应由住建部负责住房档案信息管理系统、区域房地产市场数据、房地产价格评估系统的信息化基本框架建设.由各省政府负责系统建设、各市负责房地产产权登记系统的实际操作，以各市的税收部门作为房地产批量评估系统的具体实施者和操作者，最后整合实现全国联网.因此，我国要想克服房产税缺乏信息基础的阻碍，就应要求房管、国土、规划、地税及专业评估机构等的共同参与，各部门形成信息共享的房地产综合信息系统，建立各部门相互监督的房产税税收体系.

4.2 实现评估范围区域化，评估对象类型化

立陶宛在批量评税的实践中，创造性地绘制了覆盖全国范围的分类型房地产价值地图，结合地籍图，通过房地产地基编号，标出各区域各类型房地产的市场价值，并不断地更新和调整，因而探索出了一条高效、快捷的房地产税基评估途径.我国目前也面临着地域范围广、区域发展不均衡等问题，应借鉴立陶宛的成功经验，同时依靠我国在地理信息系统技术方面的优势，将地理信息系统与评税管理系统结合，按照地理坐标，以市-城区-街道-社区-住宅小区-每幢住宅为路径，结合具有相同或相似价值的影响因素，划分出评估范围.

在对住宅进行批量评税的基础上，下一步可以考虑对评估对象实现类型化，将商业房地产纳为房产税税收对象，拓宽房产税税基范围，提高房产税税收的贡献作用.

4.3 细分市场建立多个模型，提高评估精度

由于南非和立陶宛房地产市场起步较晚，成熟稳定的房地产市场尚未形成，因此南非和立陶宛的房产税批量评估均采用市场比较法.但是国际上许多国家由于房地产市场发展情况不同，对于房地产税收批量评估模型的类型选择也不尽相同，例如德国的房地产市场相对成熟，平稳，其评估模型主要采用收益法评估价值.我国在构建和选择批量评税模型时，应根据各个区域房产税市场的发展状况，分析每个区域内影响房地产价值的因素，采用两个及两个以上的评税模型，提高房地产价值评估的精度.

4.4 沿用“先试点后推广”的批量评税实现路径

针对于我国各区域房地产市场发展状况及信息建设情况差异较大的问题，应充分借鉴南非的经验，仍采取先从试点地区开始，完善房产税信息系统，规范房地产产权登记制度，构建房产税税基评估模型，在探索和不断完善中，逐步推广和实施.由于我国杭州市已于2008年4月正式进行房屋交易计税价格批量评估系统的试点，并取得了良好的效果，积累了丰富的经验.因此，在借鉴国外及杭州地区房地产价值批量评估系统构建经验的基础之上，可以先在上海、重庆及杭州地区及其他一线城市进行房产税税收批量评估系统的构建试点，不断完善税制，进而进行全国推广.

〔1〕李明，樊勇.南非财产税制改革对我国物业税改革的借鉴[J].涉外税务，2009（08）:51-53.

〔2〕刘梅.我国房产税税制改革的路径研究[J].经济体制改革，2012（05）：34-36.

〔3〕杭州市财政局直属征收管理局课题组.房地产批量评税技术的理论探索与实践创新 [M].北京：经济科学出版社，2009.84-85.

〔4〕刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示[J].改革，2011（02）：84-88.

〔5〕里尔.弗朗森.非洲财产税：问题与趋势[Z].第五届批量评估技术研讨会会议论文，2010.

F810.42

A

1673-260X（2014）12-0082-04

安徽省教育厅人文社科基金项目（SK2013B507）