李帅涛+马智利

摘 要：随着我国房地产的快速发展，新建社区中的社区商业规划也越来越受到开发商的重视，其中社区商业规模如何合理确定一直是一个关键问题，本文在对社区商业规模研究时从定性和定量分析两方面着手，在定性分析上通过比较影响社区商业规模的主要因素，得出不同社区商业辐射范围不同，可分为外向型、偏外向型、内向型且规模在同等条件下依次减小，定量分析上在传统的千人指标、千户指标的基础上引入商圈理论得出相应计算公式。从定性和定量两方面为社区商业规模合理确定提供参考依据。

关键词：社区商业；规模；定性分析；商圈理论；定量计算

1.社区商业的概念

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。社区商业是城市商业空间中的一个组成部分， 在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面它远低于城市中心区商业和城市区域型商业。但社区商业立足点是全面迎合本社区与社区周边消费者日常需求，体现就近方便、价廉物美、服务多样的商业特征， 具备购物、修理服务、餐饮服务、综合服务四项基本功能。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

2.我国社区商业发展现状与存在的问题

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。20世纪80年代末90年代初，随着城市面积的不断扩大，区域商业中心已经距离一些新兴的居住社区越来越远，于是由一些零散的以满足社区及周边居民日常生活所需的底层住宅改造的底层商铺则应运而生。进入新世纪社区商业开始迅猛发展，随着新建住宅地域的郊区化，相配套的社区商业也开始越发成熟起来，不同形式的社区商业相继出现，如街铺型，社区购物中心型，社区商业街型等不同的社区商业模式，但是随之也出现了一些问题，其中一个亟待研究的就是社区规模大小的规划不合理，规模偏大导致空置率升高造成资源浪费，规模偏小又不能满足社区居民的基本需求，因此对现代社区商业规模进行研究提出一些可以指导实践操作的理论依据就显得很有必要。

3.影响社区商业规模的因素

3.1社区人口数量、消费群体构成对规模的影响

社区规模大人口多需要消费的人数就大，则需要提供的消费品就多，商业规模自然也就大，反之则商业规模小，社区的消费群体构成分为消费能力、消费者年龄组成等。居住社区内的消费者收入高，那么其消费能力自然就大，同时相对于收入低的消费群体来说，高收入群体消费的对象更偏重是娱乐、休闲、体验，追求产品的品牌、质量，而低收入群体则更偏重日常生活中吃、穿、用等的生活必需品，追求的是物质的廉价、实用。另外不同的消费者年龄结构的消费习惯，消费心理都会有差异，这也会对商业规模产生影响，年轻人为主的居住社区，消费习惯更注重，追求产品时尚个性，注重产品外表形象，爱攀比，消费时易冲动消费，老年人消费时则更理性，喜欢反复比较，另外老年人由于身体原因更注重保健品，食品，药品的的品质，不同的消费习惯导致商业业态形式的不同，这也会间接影响商业规模的不同。

3.2周边商业氛围对规模的影响

周边商业氛围的不同无疑会对本社区商业影响巨大，如周边已有成熟的商圈或大型品牌超市都会削弱本社区商业影响力，降低社区商业规模的预设值，如社区远离城市区域较成熟的商圈范围，则应重点关注本社区周围是否有大型的品牌超市，特别是社区周围1.5公里范围内的超市情况，因为根据有关研究结果，一个大型品牌主力超市可以支撑其他业态经营面积是其2倍的商业，因此社区周边商业氛围的不同会很大程度上影响本社区商业规模的确定。

3.3社区周边交通状况对规模的影响

社区周边交通状况影响到人们的出行、聚集会直接影响到社区商业的人流量，因此良好的交通状况对社区规模有这至关重要的影响，那么怎么判断交通状况的优劣呢，总结以往各种资料，笔者认为可以从以下几个指标来衡量，首先交通的易达型这要求社区周边道路连通良好，社区商业周边有主要交通干道并且距离适宜，社区内部交通快捷，本社区居民最好步行5分钟之内可以到达，周边社区居民15分钟之内可以到达。其次是社区商业周边最近公交站点和公交线路数量，充足的公交车线路资源能为社区商业提供人流聚集于集散的条件，可以给社区商业带来足够多的人流量，再有就是社区商业可以对主要道路做充分的展示面，这对社区商业的临街商业价值的提升至关重要。

3.4区域规划对社区规模的影响

区域规划主要是看政府对社区所在区域未来的整体规划，如社区周边未来是否会出现区域型的新型商圈，社区周边未来是否有大型新型社区出现，未来社区所在区域的人口数量增长情况、产业配套情况、交通改造变化情况对本社区商业规模的确定都会产生影响，如未来社区所在区域经济发展趋势看好，人口数量稳定增加且未来不会出现和本社区商业竞争激烈的新商圈或新社区商业，那么社区商业规模确定时可以适当增加其规模，以便为未来社区商业的不断成熟，未来需求量增大做出适当的预留体量，反之则应该适当减少社区规模体量。

4.社区商业规模定性分析

依据上面对影响社区商业规模的各种因素分析后可以看到，不同条件的社区商业辐射范围是不一样的，我们依据社区商业辐射范围的大小可将社区商业分为外向型、偏外向型、内向型三种类型的社区商业。同等条件下社区商业规模外向型>偏外向型>内向型。

4.1外向型社区商业

外向型社区商业体量较大，它的经营对象不仅是本社区需要消费的居民而且也包括周边部分社区的居民，外向型社区商业应该具备以下条件，社区商业辐射范围内的常驻人口数量10万以上且社区商业周边1.5公里范围内无区域型核心商圈或者大型品牌超市，区域周边交通状况良好，公交站点和线路数量多且距离较近，由主要交通干道经过社区，社区商业面向主要交通干道有足够的展示面，另外社区区域发展状况良好，未来没有潜在的能与本社区商业竞争激烈的新建商业。

4.2偏外向型社区商业

偏外向型社区商业主要服务本社区居民同时也兼顾周边距离较近的其他社区居民，偏外向型需具备以下条件，社区商业辐射范围内的常住人口小于10万，有主要交通干道经过社区但是展示面不是很充分，公交线路资源一般，区域商业氛围不浓或者社区周边1.5公里范围内有主要竞争商业，区域发展潜力一般，偏外向型商业的由于辐射消费人群的范围小于外向型因此同等条件下其规模体量也小于外向型社区商业。

4.3内向型社区商业

内向型社区商业虽然客观上也会有其他社区居民前来消费，但是是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，通常情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5公里半径范围内有大型品牌超市或者同类型商业竞争较激烈，交通状况不佳且没有面向主干道的较好展示面，区域内未来发展前景不佳，这些因素导致了支撑社区商业的有效消费群人数不足，所以造成内向型社区商业在同等条件下其规模小于外向型和偏外向型社区商业。

5.社区商业规模的定量计算

5.1传统社区商业规模计算方法

我国传统定量计算社区商业规模的方法主要是千人指标法和千户指标法。千人指标，即每千居民拥有的各项公共服务设施的建筑面积。千户指标法，千户指标，即每千户居民家庭拥有的各项公共服务设施网点的建筑面积。千人指标、千户指标是在改革开放前计划经济时代产生的，那时我国住房实行的是福利分配制度，同一社区的居民基本都是同一单位的员工，社区居民需求存在相当程度的均质性，因此虽然千人指标和千户指标计算简单，但是在现在社会经济环境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理论的社区商业规模计算方法

商圈是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围或区域，商圈根据其在一定经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，引用到社区商业中我们以社区商业零售店为中心展开形成3个同心圆，据相关研究发现，消费者中55%—70%的人都来自核心商圈，1 2%—25%的顾客来自次级商圈，剩余部分顾客来自边缘商圈。我们可以根据这一理论得出计算社区商业规模的计算公式如下：

其中：

a.社区商业核心商圈内居民数；

b.社区商业次级商圈内居民数；

c.社区商业平均每月光顾的流动人口；

q.每位居民在社区商业消费每月平均支出；S.社区商业中心的营业面积；

X.城市中该类型社区商业中心每月平均每平方米的营业额；

q.每位流动人口平均消费额；

修正系数，通过调研确定。

由于商圈理论诞生在西方，而西方国家在社会制度，消费习惯，经济发展程度等条件都与我国有所不同所以该计算公式也有一定的局限性，计算结果与实际会有误差，因此该公式可用来作为确定社区商业规模时的一个参考。

5.结束语

本文在对社区商业规模进行分析时从定性和定量两个方面着手，定性分析时通过分析影响社区商业规模的各种因素得出根据社区商业辐射范围不同可分为外向型、偏外向型、内向型三种形式，且在同等条件下规模大小依次是外向型>偏外向型>内向型，定量计算上在传统的千人指标与千户指标的基础上引用商圈理论得出计算公式，为社区商业规模的前期规划提供定性和定量两方面的参考依据，由于社区商业规模在不同实际条件下影响因素各不相同，所以本文的分析只可以作为实际操作中一个参考。

4.2偏外向型社区商业

偏外向型社区商业主要服务本社区居民同时也兼顾周边距离较近的其他社区居民，偏外向型需具备以下条件，社区商业辐射范围内的常住人口小于10万，有主要交通干道经过社区但是展示面不是很充分，公交线路资源一般，区域商业氛围不浓或者社区周边1.5公里范围内有主要竞争商业，区域发展潜力一般，偏外向型商业的由于辐射消费人群的范围小于外向型因此同等条件下其规模体量也小于外向型社区商业。

4.3内向型社区商业

内向型社区商业虽然客观上也会有其他社区居民前来消费，但是是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，通常情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5公里半径范围内有大型品牌超市或者同类型商业竞争较激烈，交通状况不佳且没有面向主干道的较好展示面，区域内未来发展前景不佳，这些因素导致了支撑社区商业的有效消费群人数不足，所以造成内向型社区商业在同等条件下其规模小于外向型和偏外向型社区商业。

5.社区商业规模的定量计算

5.1传统社区商业规模计算方法

我国传统定量计算社区商业规模的方法主要是千人指标法和千户指标法。千人指标，即每千居民拥有的各项公共服务设施的建筑面积。千户指标法，千户指标，即每千户居民家庭拥有的各项公共服务设施网点的建筑面积。千人指标、千户指标是在改革开放前计划经济时代产生的，那时我国住房实行的是福利分配制度，同一社区的居民基本都是同一单位的员工，社区居民需求存在相当程度的均质性，因此虽然千人指标和千户指标计算简单，但是在现在社会经济环境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理论的社区商业规模计算方法

商圈是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围或区域，商圈根据其在一定经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，引用到社区商业中我们以社区商业零售店为中心展开形成3个同心圆，据相关研究发现，消费者中55%—70%的人都来自核心商圈，1 2%—25%的顾客来自次级商圈，剩余部分顾客来自边缘商圈。我们可以根据这一理论得出计算社区商业规模的计算公式如下：

其中：

a.社区商业核心商圈内居民数；

b.社区商业次级商圈内居民数；

c.社区商业平均每月光顾的流动人口；

q.每位居民在社区商业消费每月平均支出；S.社区商业中心的营业面积；

X.城市中该类型社区商业中心每月平均每平方米的营业额；

q.每位流动人口平均消费额；

修正系数，通过调研确定。

由于商圈理论诞生在西方，而西方国家在社会制度，消费习惯，经济发展程度等条件都与我国有所不同所以该计算公式也有一定的局限性，计算结果与实际会有误差，因此该公式可用来作为确定社区商业规模时的一个参考。

5.结束语

本文在对社区商业规模进行分析时从定性和定量两个方面着手，定性分析时通过分析影响社区商业规模的各种因素得出根据社区商业辐射范围不同可分为外向型、偏外向型、内向型三种形式，且在同等条件下规模大小依次是外向型>偏外向型>内向型，定量计算上在传统的千人指标与千户指标的基础上引用商圈理论得出计算公式，为社区商业规模的前期规划提供定性和定量两方面的参考依据，由于社区商业规模在不同实际条件下影响因素各不相同，所以本文的分析只可以作为实际操作中一个参考。

4.2偏外向型社区商业

偏外向型社区商业主要服务本社区居民同时也兼顾周边距离较近的其他社区居民，偏外向型需具备以下条件，社区商业辐射范围内的常住人口小于10万，有主要交通干道经过社区但是展示面不是很充分，公交线路资源一般，区域商业氛围不浓或者社区周边1.5公里范围内有主要竞争商业，区域发展潜力一般，偏外向型商业的由于辐射消费人群的范围小于外向型因此同等条件下其规模体量也小于外向型社区商业。

4.3内向型社区商业

内向型社区商业虽然客观上也会有其他社区居民前来消费，但是是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，通常情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5公里半径范围内有大型品牌超市或者同类型商业竞争较激烈，交通状况不佳且没有面向主干道的较好展示面，区域内未来发展前景不佳，这些因素导致了支撑社区商业的有效消费群人数不足，所以造成内向型社区商业在同等条件下其规模小于外向型和偏外向型社区商业。

5.社区商业规模的定量计算

5.1传统社区商业规模计算方法

我国传统定量计算社区商业规模的方法主要是千人指标法和千户指标法。千人指标，即每千居民拥有的各项公共服务设施的建筑面积。千户指标法，千户指标，即每千户居民家庭拥有的各项公共服务设施网点的建筑面积。千人指标、千户指标是在改革开放前计划经济时代产生的，那时我国住房实行的是福利分配制度，同一社区的居民基本都是同一单位的员工，社区居民需求存在相当程度的均质性，因此虽然千人指标和千户指标计算简单，但是在现在社会经济环境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理论的社区商业规模计算方法

商圈是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围或区域，商圈根据其在一定经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，引用到社区商业中我们以社区商业零售店为中心展开形成3个同心圆，据相关研究发现，消费者中55%—70%的人都来自核心商圈，1 2%—25%的顾客来自次级商圈，剩余部分顾客来自边缘商圈。我们可以根据这一理论得出计算社区商业规模的计算公式如下：

其中：

a.社区商业核心商圈内居民数；

b.社区商业次级商圈内居民数；

c.社区商业平均每月光顾的流动人口；

q.每位居民在社区商业消费每月平均支出；S.社区商业中心的营业面积；

X.城市中该类型社区商业中心每月平均每平方米的营业额；

q.每位流动人口平均消费额；

修正系数，通过调研确定。

由于商圈理论诞生在西方，而西方国家在社会制度，消费习惯，经济发展程度等条件都与我国有所不同所以该计算公式也有一定的局限性，计算结果与实际会有误差，因此该公式可用来作为确定社区商业规模时的一个参考。

5.结束语

本文在对社区商业规模进行分析时从定性和定量两个方面着手，定性分析时通过分析影响社区商业规模的各种因素得出根据社区商业辐射范围不同可分为外向型、偏外向型、内向型三种形式，且在同等条件下规模大小依次是外向型>偏外向型>内向型，定量计算上在传统的千人指标与千户指标的基础上引用商圈理论得出计算公式，为社区商业规模的前期规划提供定性和定量两方面的参考依据，由于社区商业规模在不同实际条件下影响因素各不相同，所以本文的分析只可以作为实际操作中一个参考。