于洋

验房行业有市场，就说明老百姓有需求。在某种意义上，验房师的出现，顺应了市场发育时期消费者的需求，是一个特定阶段的特殊产物。

2014年3月29日，青岛市首届验房师毕业典礼暨青岛验房师俱乐部成立仪式，在江西路船员培训学院举行。本届验房师为青岛瑞博鑫建筑咨询服务有限公司培训的首批学员，共65人，学费5800元，经过4天理论培训和3个多月的实操培训，已成功毕业，并加入到验房师俱乐部中。

“专门给房子挑毛病的人”

如今，一手房市场中，90%都是期房销售。因此，在整个交易过程中，购房者与开发商都是信息不对称的，消费者在仅仅看到开发商的模型和印刷精美的销售资料的情况下就交了定金，办理按揭手续、签定合同，等待交房。

对于大多数购房者来说，居高不下的房价已经使得一套商品房能耗尽一代人甚至是几代人的积蓄，他们更想确认自己买的房子是否如开发商所说的那样好？因此，新房交付的时候请个验房师来检查一下，看看房屋有无问题，以便装修整改入住，便成为了时下不少购房者的选择。

那么，什么是验房师？验房师的作用是什么？百度百科是这样解释的：验房师是指受委托方（雇主）的有偿委托，依据国家批准的民用工程建设文件、有关法律、法规、规范、商业合同和房屋监测检验劳务合同等，借助于相关的专业知识、工具和技能，对竣工并将交付使用或二手的民用建设工程或其装修装饰工程进行监测检验并向委托方（雇主）提供咨询服务的职业。

在美国、加拿大等发达国家，验房师已有四五十年的历史。验房师的定位实际上也是为购房者提供服务的技术专家。可以从技术角度分析房产是否值得购买，存在影响使用的问题，应该如何整改，大致费用等。

相比之下，验房师在中国起步较晚且变了“味儿”。直到2006年，验房师的字眼才开始出现在一些媒体报道之中，成为少数从传统建筑服务业中分离出来、专门从事房屋鉴定与检测的相关人员的称谓。

“其实，简单说，验房师就是专门给房子挑毛病的人。”在青岛瑞博鑫建筑咨询服务有限公司董事长薛瑞金看来，所谓验房师，即是帮助买房的人在收房前，对即将交付房屋的结构、土建、门窗、玻璃、水电、安装工程等进行全面综合检验，找出房子“毛病”的人，并在完成房屋的检验后，为业主提供房屋的质量检测报告。

据行业内一位资深人士介绍，目前我国的验房行业发展呈现不规则状态，北京、上海、南京等地走在最前沿，验房比例高达30%～50%，而其它城市则相差甚远。

反观青岛，验房师还是一个比较新鲜的职业。“高级验房师需本科毕业4年，专科毕业6年或参与工程监督行业9年以上才能获得资格认证，门槛相对较高。以前，市场上几乎见不到验房师的踪影，非职业的验房者从事的是类似于‘地下工作的职业，客源主要是靠熟人介绍的。”薛瑞金说，“这65名学员填补了青岛市房地产市场中第三方验房服务的空白。”

然而，为何验房市场在青岛起步如此之晚呢？

诱人的“大蛋糕”

“很多人都不清楚这个验房师是干嘛的。”在薛瑞金看来，人们对这个行业认识的滞后造成了青岛验房市场发展的缓慢。“很多购房者根本就没有验房的观念，交房的时候，看看小毛病无伤大雅就可以了，这就限制了验房市场的发展。”

市场认可度不够，验房市场的前景不免让人心生忧虑，可在硬币的另一面，这恰恰说明市场的潜力巨大。

近年来，伴随着房地产市场的野蛮生长，房产交易量不断攀升的同时，房产质量投诉也一直居高不下，已成为近年来消费者的投诉热门之一。正是这些不断出现的房屋质量问题使得购房者对开发商信任度越来越低，所以才催生了验房师这一房地产服务业的新宠。

毕竟大部分人买房都是用来住的，一辈子的事，谁敢马虎？事实上，差不多所有的房子都存在或大或小的问题，购房者收房入住后发现渗水、裂缝问题，即使开发商愿意维修，搬进搬出也会降低生活品质。况且实际情况是，很多开发商对此极尽推诿之能事，对房屋存在的问题不闻不问，最终苦的还是购房者。

“房地产的专业性非常强，在交付新房时，如果没有专业人士把关，购房者很难把握房屋质量。”谈到验房师的前景时，薛瑞金认为，“在欧美的一些发达国家，建筑及房地产行业已经非常规范，法制非常完善，但验房师还是客观存在，这是社会及经济发展到一定程度后，社会分工日趋细化的必然结果。很显然，在中国建筑及房地产行业并不规范的现在，市场上的验房师更有生存的空间。”

事实上，做敢为人先的人，除了需要开拓创新的勇气之外，还要有敏锐的市场眼光。据青岛网上房地产数据显示，2013年青岛市新房成交量为1296425，接近13万套，新房成交面积13211515平方米，超过了1000万平方米，即使按照30%的验房比例计算，也有300多万平方米的市场空间。保守估计，青岛每年有上千万元的市场交易额，这块蛋糕足够诱人。

更值得一提的是，“目前，市场上大部分都是35岁以下的购房者，他们普遍有很强的维权意识。”所以，薛瑞金对青岛验房市场的前景充满信心。

是“慧眼”，非“法眼”

理想很丰满，但现实却总是很骨感。在“看上去很美”的验房市场中，也藏匿着一些问题和乱象。

记者采访中了解到，目前市场上提供验房服务的机构主要分为三类：一是明确以“验房咨询”名目在各级工商部门注册登记的专职验房公司，目前在全国已有超过400家，普遍规模不大，检测设备齐全，人员技能较强，因此收费也较高，一次检测少则四五百元，多则上千甚至上万，目标客户偏向中高端群体；二是兼职作业的监理公司、质检机构、房产中介、物业管理部门，验房人员和验房业务多属挂靠性质，结构松散，收费相对低廉；三是家装公司，低收费甚至不收费，希望借此与业主达成良好关系促成装修业务的签单。

“以前有客户给我们打电话，第一句话就问我们会不会跟开发商勾结。”青岛名仕宜居验房公司高级验房师吴云师介绍，目前验房师的从业人员来源于不同的行业，包括工程、装潢、建筑监理等行业，从业者的专业素养也参差不齐，甚至还有些山寨验房师、受雇于建筑公司、两头通吃的假验房师等。此外，收费方面的混乱也让很多消费者无所适从。据了解，以公司形式出现的验房费用在每平方米7～10元，而一些没有专业仪器设备、技术能力不强的私人验房师收费则一套房子收取100元～300元不等，导致大量消费者对这个行业有很多质疑。endprint

此外，验房师的身份也颇为尴尬。虽然验房和老百姓日常生活紧密联系，但验房师这个新职业并没有得到国家相关部门的认可，也就是说目前在国内验房师有市场而没有身份。

在随后的调查采访中，记者发现，到目前为止，验房师尚未列入人社部公布的国家职业。而验房市场中大多数验房师所持有的“职业证”，是由人社部中国就业培训技术指导中心颁发的CETTIC“房屋查验咨询师”证书。根据《职业教育法》的有关规定，该证书可以作为培训学员从业的凭证；同时，也可作为申请职业技能鉴定时，接受过相关职业资格培训的证明。对此，国家住建部并不认可。住房和城乡建设部的相关负责人告诉记者，在国家住房建设验收标准里面，关于房子的验收过程涉及到十几个领域的专业知识。验房是一个很专业的工作，凭单个验房师掌握的知识面，对房子进行全面可靠的验收是很有难度的。

在政府部门没有认同、现行法律没有禁止的情况下，验房师、验房组织实际处于“灰色”状态。

山东华鲁律师事务所主任王学明说，“无论是民间验房师还是经官方培训拿到上岗证的所谓‘官方验房师，他们接受购房者委托出具的验房报告，都只是具有专业咨询意见的作用，对于开发商没有直接的法律约束力。购房者与开发商一旦对房屋质量发生法律纠纷，必须由双方共同协商确定或法院确定的质监部门进行鉴定检测。验房师仅仅相当于购房者的‘慧眼而已。”

验房师何去何从

尽管验房市场还存在这样那样的问题，但是，这并不影响老百姓对验房师的宠爱。民间验房公司的出现，反映了市场的客观需要，老百姓乐于请验房师，这在一定程度上将迫使开发商在施工中更加留意工程质量，这无疑也是对开发商、监理部门的监管。

那么，验房师能否成为一个行业存在呢？青岛市建管局相关负责人表示，并不认可验房师，目前他们对验房师市场发展不作任何评价。同时，该负责人告诉记者，为了保障竣工房屋使用功能，强化工程建设各方的质量责任，维护广大人民群众的合法权益。青岛市于2006年10月1日起开始实行“分户验房”。根据《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定》，住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，要对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收。而分户验收工作由建设单位组织实施；由建设单位项目负责人、专业技术人员、施工单位项目经理、项目质量负责人和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等人员参加。

那么，是什么原因让业主们如此谨慎，在建设单位、施工单位、监理单位等房屋质量相关单位验收之后，还要另请验房师再对房屋进行一番深入的“挑刺”呢？

“主要原因就是开发商的诚信度下降，以及购房者对目前房屋质量的疑虑和对建设中工程监理的不信任。”薛瑞金说，“虽然不见得每幢房子都存在质量问题，可老百姓的疑虑却越来越重。而验房师从老百姓角度出发，相对公正一些。”

“很多小区业主表示，请人验房是一种社会自发的委托行为，大多数业主验房并不为打官司，只是想明白消费、放心入住。”在吴云师看来，验房师的出现，也对规范开发商的建房行为起到了推动作用。从某种意义上说，还帮了开发商的忙。交房的时候发现问题，开发商可以要求施工方进行维修，而一旦等业主人住后再出现问题，不但解决问题的成本要提高，解决问题的程序也会复杂。到那时，不仅物业公司要替开发商“背黑锅”，影响小区安定、团结，还会影响开发商的信誉。因此，民间验房师的出现，等于给购买商品房的人又加了一道质量保险。

验房行业有市场，就说明老百姓有需求。在某种意义上，验房师的出现，顺应了市场发育时期消费者的需求，是一个特定阶段的特殊产物。但在中国，验房师明显变了“味儿”，成了专门从事房屋鉴定与检测的相关人员的称谓。事实上，按照正常生产程序与制度监管下出来的房子应该经得起“推敲”，验房师本不该出现在房地产服务市场中。

换言之，一旦房地产市场规范了，验房师也就没有存在的必要，也许三年五年后就会消失。到那时，该何去何从？这个问题，值得每一个验房师思考。

验房师验房步骤：

第一步：采集业主信息（楼盘名称、业主姓名、业主联系方式、开发单位、装修程度、单元号、房号）。与业主约定并问询所验房屋楼盘名称、位置、验房时间，签订验房协议。

第二步：准备工作。验房师验房首先要准备好《商品房买卖合同》和“两书一表”，即：房屋质量保证书、房屋使用说明书和竣工验收备案表。这是为业主验收房子参考基础。

第三步：检查入户门，对于入户门要注意门锁是否灵活，门面上是否有划痕等。

第四步：检查室内电路，特别要注意是否有零线和火线接反的现象。

第五步：检查暖气片或者地热阀，此处注意暖气片安装要牢固，进水管和回水管都要符合要求，地热阀是否符合要求。

第六步：检查天棚、墙面，此项要留心墙面是否有空鼓、裂缝现象，顶层要注意是否出现漏水。

第七步：检查窗户，一定要仔细检验玻璃是否有划痕，否则影响美观，而且值得注意的是高层住宅如果单片玻璃超过1.5平方米应该采用3C认证的强化玻璃，保证业主安全。

第八步：核算套内面积和丈量层高，此步骤可以借助激光测距仪搞定，一般层高普遍为2.8米，除掉楼板的高度净高度在2.6米左右。同样，利用激光测距仪可以量出套内实际面积再加上公摊和估算的大致墙体面积，基本可以得出房屋的建筑面积，然后再将此数据与合同中的面积相比较即可。

第九步：在验房过程中，详细记录房屋的各种毛病，留存现场照片，以为为业主维权做足准备。

第十步：三日内为业主出具准确无误的验房报告，开具发票。endprint