摘要 资质制度是政府行政主管部门对从事专门经营活动的企业的业务能力、管理能力、人才实力、资金数量等多方面进行审查，以确认其经营服务的范围并发相应的资格证书的一种制度。我国实施房地产企业资质管理制度以来，对提高房地产项目开发质量、发挥投资效益、调控行业规模、加强安全生产、提高从业人员素质等都起到了很好的作用。然而随着房地产开发行业的不断发展，尤其是近年来在高房价的刺激下房地产企业数量的爆发性增长，这一制度的适用逐渐暴露出了很多问题，引起了政府和房地产法学界的高度关注。

关键词 房地产开发企业 资质管理制度 年检 动态管理 信用管理 个人责任

一、制度演变

自 1989 年建设部发布《城市综合开发公司资质等级标准》以来，我国对房地产开发企业一直都实行资质管理制度。1993 年 11 月 16 日，建设部颁布了《房地产开发企业资质管理规定》（28 号令）通过部门规章明确规定房地产开发企业的资质每年核定一次。2000 年 3 月 29 日，建设部发布了新修订的《房地产开发企业资质管理规定》（77 号令），规定房地产开发企业实行四级资质管理制度。自实施资质管理制度以来，对规范房地产市场准入及加强房地产开发企业经营管理取得了良好成效，但随着房地产市场的发展，这一管理制度在实践中也遇到了一些新问题，面临理论与实践的双重冲击。

二、现实问题及思考

1.房地产企业越级开发签订的合同效力认定问题规定不明确。

房地产开发企业不具备相应的开发资质而越级开发，尤其是在房地产联合开发项目中对外签订的合同效力认定问题，在法律上的规定几经变化，至今仍未有定论性结果。根据《房地产管理法施行前的案件问题解答》规定，不具备房地产开发经营资质的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可以认定合同有效。但是随着《合同法》的出台，“不轻易认定合同无效”的审判原则也逐渐落实在房地产案件纠纷处理过程中。2004年11月《最高法院关于审理国有土地使用权司法解释》的出台，对该等司法趋势予以了明确，《解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。由此我们可以看出，法律对于房地产企业越级开发签订的合同效力认定问题摇摆不定。

2.房地产企业资质管理的目的不清晰。

房地产企业资质管理制度的目的应该是约束或者规范企业的市场行为，然而目前我国的资质管理方式较为单调，动态管理、信誉管理相对缺乏。当前行政主管部门主要通过资质年检来管理开发企业，这属于事后监督，它不利于发现和解决开发企业的现场问题并对此有效规制。一些地方在资质年检中往往略显被动、静止，忽视了动态的管理，忽视了企业的信用管理，资质审核无法与现场检查、企业信用评估、群众投诉、拖欠工程款处理等工作有效结合，陷入类似“评职称”的材料审核的资质管理体制往往管不住、管不好开发企业。

3.房地产企业资质年检制度工作陷入困境

从各地每年的年检的通知来看，年检通知的内容、要求及申报的材料等基本不变，只是格式顺序有些调整。年检审查流于形式，面对每年大量需要年检的企业，管理部门不可能对每一个企业的真实状况进行一一核实，最终这种检验也就成了走过场。更为严重的，是年检资料频繁造假，企业在申报年度生产经营、开发项目情况及财务状况等事项时，为了通过年检，伪造材料的情形屡禁不止，比如审计报告，有的企业就是找会计师事务所做一份虚假的报告，在年检的时候将资金划入，年检通过后，资金又被划走。同时这一制度滋生了巨大的权力寻租空间，不仅有碍于正规房地产开发企业通过审核，更使相当部分本该淘汰的企业继续存在于市场之中。

三、立法前瞻性分析

要建立合理有效的房地产企业管理制度，就要首先明确我们建立这个制度的价值追求，即对于房地产开发企业的经营行为进行有效的规制，为了实现这个目的，笔者认为可以从以下三方面着手。

一、严格限定越级开发对外签订合同效力补定的时间限制。

当事人在起诉以前取得了相应的开发资质，那么其签订的合作开发合同即是有效的，而“起诉前”这一时间限制是极其不明确和不固定的，为了房地产行业的健康发展和法治社会的建设，法律必须对这一效力补定行为规定明确的时间限制，即确认在签订合同之后一段时间内仍未取得房地产项目开发所要求的相关资质则丧失补定合同效力的机会，并要求违规违法操作的企业给因此受到损失的善意第三人以赔偿。

二、加强政府监管，尤其注重对主要环节的监管。

房地产开发主管部门对开发企业的监管应当突出在对开发项目进行监管，尤其是项目质量方面，注重竣工验收。笔者建议取消不能满足市场经济要求的年检制度，加强对开发企业的动态管理，比如主管部门可以定期、不定期进行抽样检查或到项目实地进行检查，加大对企业违法行为的查处处罚力度。加强对开发企业的信用管理。应该将信用管理作为对开发企业管理的常态手段，将工程质量、群众投诉、拖欠工程款处理、虚假宣传、违规销售等作为考评指标，来决定对开发企业资质的核定、升级、降级、注销、吊销。

三、强化民事责任，尤其是从业人员的个人责任。

要有效规制目前房地产开放行业的诸多乱象，强化市场主体的民事责任无疑是一个有效的手段，但是我国现阶段实行的房地产企业管理制度倾向于对企业的民事责任要求，忽略了对企业内执业人员的民事责任承担要求。根据我国现行的资质制度规定，企业是市场行为的主体，执业人员只能注册到企业并作为企业内部人员进行工作，这就导致了企业内部的执业人员因个人过失造成工程质量问题或者合同违约时，往往只是企业法定代表人承担责任，而执业人员没有承担相应的责任，缺少针对性的责任追究，导致执业人员责、权、利的严重不匹配。执业人员承担较少的风险，致使其工作责任心不强，创造性、能动性不足，最后企业遭受损失，甚至影响整个行业的发展活力。强化个人执业责任，必须进行执业注册专业设置框架体系研究与建设，避免多头管理和交叉执业，这是强化个人执业责任的基本条件在此基础上，推进个人执业资格管理有关法规的建设工作，尽快实行个人执业责任保险制度，主管部门在执业人员的注册管理机制、执业行为和约束、执业责任、不良行为和责任追究等方面研究制订和完善相关配套制度。

我国的资质管理制度产生的时代背景已经发生变化，经济体制也发生了巨大变化，导致房地产开发企业资质管理制度同市场经济不相适应。因此，改革现有资质管理制度是市场经济发展的必然要求，也是房地产市场健康发展的必然要求。

参考文献

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郑皓元 男 1992年8月6日 山东省青岛市平度市田庄镇东百家村 汉族 中南财经政法大学法学院 民商法方向