陈黎

[摘 要]目前全国住房公积金贷款占用资金规模巨大，如何科学有效地管理好这些资金，发挥资金的最大效益就成了非常重要的课题。本文借鉴欧美模式，用资产证券化盘活存量贷款资金，加速资金流转，做大资产规模，提高资金使用效率。

[关键词]住房公积金；存量贷款；资产证券化

[中图分类号]F8325 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）42-0148-02

我国由住房公积金制度和银行信贷相结合的个人住房金融服务，基本满足了现阶段居民购房贷款的需求。但随着住房市场的迅猛发展，国家城镇战略的深入，在现有的基础上完善和建立高效的适合中国国情的住房金融服务体系，唤醒住房公积金这块“沉睡的资金”已势在必行。

1 资产证券化定义及其在欧美的发展

资产证券化于20世纪70年代初产生于美国，是以某类资产，或典型意义上金融机构的某些信贷资产等的现金流为支撑或担保而发行证券，将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为。

欧洲全担保债券（简称CB）是由银行等信用机构以某些信贷资产为担保而发行的债券，沿着财产所有权、土地登记制度、抵押贷款以及货币经济和债券的脉络发展。美国资产证券化是美国政府通过参与和引导住房金融市场实现居者有其屋的公共政策目标的一项创举，是20世纪20年代末30年代初“大萧条”后美国公共政策的一项重要举措。欧洲CB与美国ABS具有诸多相似之处，本质上都可以归属于资产证券化产品。我国资产证券化试点及制度建设借鉴美国的ABS模式，但2008年全球金融危机爆发后，试点进程也戛然而止，如何有效的加大资金流通，产生杠杆效应，值得我们去探究。

2 住房公积金管理现状及困惑

住房公积金制度是为解决职工住房问题而创建的资金筹集、使用和管理制度，1991年上海先行试点，1994年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）。经过20多年的发展，目前我国住房公积金管理主要存在以下几方面问题：

第一，管理体制先天不足，行业功能缺失。《住房公积金管理条例》第四条规定“实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则”，这种决策机制虽然体现了一定的民主性，但由于住房公积金管理委员会不具有独立的法律主体资格，也就不具备承担因决策产生的责任和风险的能力；相反，作为决策执行者的住房公积金管理中心不享有决策的权利，却要承担决策产生的风险责任。这种制度设计违背了民法的权利与义务（责任）对等原则。

第二，政出多门，法制不健全。目前，规范住房公积金管理的法规除国务院的《住房公积金管理条例》外，主要是住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、国家税务总局等部门发布的一些规范性文件。这些规范性文件大多是在条例尚无明文规定，各自根据住房市场形势的变化对住房公积金实施监管的需要背景下出台，都从各自部门的利益角度出台，彼此缺乏沟通衔接，虽然没有条例的法律效力高，但在实践中却对住房公积金管理有着政令不统一的强制性要求，相互矛盾或发生冲突在所难免。

第三，监管体系不健全，监管不到位。住房公积金的监管主要是由住房和城乡建设部住房公积金监督管理司和各省建设厅住房公积金监督管理办公室负责，尽管地方有同级财政、审计等部门监督检查，但住房公积金管理中心非金融机构，所以排除在地方人民银行和银监局的监管范围之外，在资金监管经验上，难以达到监管目的。

第四，资金用于低效，贬值情况严重。一方面由于全国各城市发展的不平衡，造成发达地方住房公积金个贷资金来源不足，而欠发达地方住房公积金严重闲置，系统内又无法跨地区调剂资金；另一方面，按照现行规定，住房公积金只能用于发放贷款和购买国债，近些年国债市场疲软，而个人购房贷款又受国家宏观调控和各城市住房消费市场活跃程度所限，并不是靠主观努力就能实现的，剩余资金又只能沉淀银行，无其他投资渠道。作为专项长期住房储蓄的住房公积金，直接面临政策性低存款利率计息、房价不断上升和普遍通货膨胀的三重贬值压力。

第五，增值收益来源有限，分配上权属不对称。住房公积金增值收益来源于住房公积金的存贷利差收益，受资金使用渠道限制，增值收益的来源有限。根据《住房公积金管理条例》规定，住房公积金增值收益可用于建设城市廉租住房建设资金，但很多地方却变成“主要资金”甚至“全部资金”。从资金来源和增值权属上看，住房公积金增值收益来源于存贷利差，将其用于廉租房补充资金这种原本属于政府的行为超出住房公积金使用和收益范围，为体现政策性资金的接济和扶助，应研究考虑对低收入缴交职工或缴交困难职工进行贴息、补贴等方式，用以帮助低收入家庭发挥住房保障作用。

3 国外住房抵押贷款证券化给我们的启示

欧洲CB历经200多年而没有暴露出任何重大风险，其非“买断式”责任追索机制对于管理和控制CB的信用风险起了十分重要的作用。美国的法律是案例法体系，立法机构和法院都有权制定法律，尤其是法院对法律的解释即根据不同案例进行的判决；此外，美国对金融体系的监管是以市场监管为核心、兼与机构监管相结合的监管模式，金融机构的市场行为和活动均较为自由。

综观各国住房抵押贷款证券化的运作模式，大致可分为以下三大类：

（1）政府主导模式。政府出面建立机构，在证券化中起主导作用，以美国为代表。美国政府为消除市场缺损，实现“居者有其屋”的政策目标，主动进行市场建设，发起成立多家政策性金融机构，如房利美以及后来的房地美，通过机构的市场化运作，转化为放大了的社会效益，既有力支持了市场建设，又有效完成了政策目标。

（2）半政府半市场化模式。以加拿大为例，由抵押贷款的证券发行机构给中间的证券承销商来经销，给机构和个人投资者，政府在证券化过程中只作为担保人介入。

（3）市场主导模式。以澳大利亚为例，成立信托投资公司和银行建立关系，通过纯市场化运作。

虽然世界各国推行住房抵押贷款证券化的模式不尽相同，但有一些共同点值得我们关注，就是政策性和商业性紧密结合。政府通过立法支持，提供直接或间接的信用担保，建立中介机构构筑抵押二级市场，建立完善的制度体系等。我们可从以下方面借鉴：

一是政府要积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展。从国际经验来看，大部分国外住房抵押贷款证券化机构都是由政府专门设立的，并通过立法和机构组建等方面给予一定的支持，住房公积金政策性背景，完全可以在这方面发挥更大的社会效益。

二是住房抵押贷款市场要按照市场化原则运作。在运作过程中，兼顾政策性和经营性的双重目标，将两者有机结合。把机构投资者（如储蓄基金、保险基金、养老基金）培育为住房抵押贷款证券的主要投资者。适时引入股权投资者，改造治理结构，提高运营效率，吸纳社会资金来实现政府的社会责任和公共目标。

三是必须建立抵押贷款一、二级市场互相促进发展的机制。住房抵押贷款保险和担保二级市场的发展必须以一级市场规范化为前提。有一级市场的保险和担保，二级市场对抵押贷款证券化担保的风险就会大大降低。

4 通过资产池盘活住房公积金个人贷款资金

合理构建证券化资产池的资产是资产证券化的基础。住房公积金存贷业务完全具备资产池性质，可通过资产池的构建、出售，首先盘活沉淀的个人贷款资金，提高资金灵活度；其次降低资金成本，提高增值收益；再次为客户提供现金管理服务，完善服务链条。可以如下操作：

第一，先确定证券化标的资产，组成资产池。分析融资需求，根据需求确定标的化资产，组成资产池，对资产池中每一项资产拥有完整所有权。

第二，资产转移。将证券化标的资产转移给发行人（SPV），这种转移必须是在法律上以及在会计上都被认定为“真实出售”，资产一旦出售，原始权益人不再承担与资产伴随的风险。

第三，设计住房抵押贷款支持证券。SPV根据市场需求、标的资产和融资成本等因素，确定证券种类、期限、利率、币种、本息支付方式主要发售对象、发行方式等。

第四，完善交易结构及信用增强。SPV通过与发起人或发起人指定的服务商签订服务合同，与受托管理人签订托管合同、周转协议，与证券承销商达成证券承销协议，来完善住房公积金个人贷款证券化交易结构；同时，为吸引投资者，改善发行条件，SPV根据信用评级机构要求，对发行证券进行信用增强。

第五，发行评级，证券销售。做好以上工作后，SPV将聘请信用评级机构对住房公积金个人贷款证券发行评级，将评级结果向投资者公告，然后交由承销商发售。

第六，SPV获得发行收入，向原始权益人支付对价。

第七，实施资产管理。服务商对资产组合进行管理，负债收取、记录由资产组合产生的全部收入。

第八，按期还本付息，对聘用机构付费。受托管理人按照约定，对投资者还本付息，向聘请的各类机构付费。

5 住房公积金抵押贷款证券化的积极效应

对住房公积金管理机构来讲，抵押贷款证券化的过程，其实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，增加资金流动性，分散资金风险，撬动资金杠杆效应。

对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制或推迟购房意愿，满足市场购房者融通资金的需要，为居民改善住房条件创造积极条件。

对中国资本市场而言，既可以为培育和壮大机构投资者的投资力量发挥作用，也有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。2014年7月中国邮政储蓄银行发行的住房抵押贷款支持证券获得125倍超额认购就说明这点。

参考文献：

[1]祝小芳欧洲全担保债券不败的传奇 欧美模式资产证券化对我国的启示[M].北京：中国财政经济出版社，2011

[2]谭臻尧住房公积金管理实践与创新[M].大连：东北财经大学出版社，2008

[3]丛诚中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海：上海辞海出版社，2008