●周洪伟

南京市二手房定价模型及其应用

●周洪伟

二手房交易的市场在我国起步还是比较晚的，但其发展十分迅速。南京作为一个中等规模城市，在最近几年，二手房交易量及在楼市的总交易量占的比重也越来越高。在二手房的交易中，交易价格也越来越引起南京市民以及各界人士的关注；另外二手房本身又具有不同于新建商品房的许多特征，使二手房交易环节以及流程更加繁琐和复杂。所以，需要对南京二手房价格评估的诸多因素进行系统分析，在准确把握南京房地产市场走势的情况下，恰当选用评估方法，以期得出公正合理的估价结果。

二手房 影响因素 模型 应用

影响二手房价格的因素有很多，并且错综复杂。正确分析并掌握各种影响二手房价格的因素是进行合理定价的基本前提。粗略分析，主要的影响因素有以下几个方面：（1）经济环境因素。经济因素主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中尤以市场供求状况对房屋的价格影响最大。当在某一地方房屋需求大于供应量时，房屋价格就会上涨；相反，当房屋供大于求时，房屋价格就会降低。同时，国家宏观调控和抑制房价的政策和手段也会对二手房价格产生一定的影响。（2）区位因素。房屋的地理位置是决定房屋价格的重要影响因素之一。被估价房屋的地理位置的优劣是由它所属地段的多种因素共同决定的。在城市的发展进程中，城市不同地段由于经济、自然、管理及文化等方面发展的不均衡，使一定地段内人口素质、人口密度、基础设施条件等发生比较大的差距。……