方芳/沈阳锦联地产公司

浅谈物业管理企业的应收账款管理

方芳/沈阳锦联地产公司

物业管理是物业管理公司接受物业产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、无恶意、并为全体业主提供多层次全方位的服务。伴随着房地产行业的发展，物业管理行业也随之兴起。作为房地产行业重要组成部分的物业管理企业，近年来发展迅速，一些问题也开始显现，其中物业费收缴率不高，企业应收账款占流动资产的比率过高尤为明显。在面临越来越激烈的市场经济竞争，如何降低企业经营风险，加强企业应收账款管理，提高资金使用效率是一个非常现实和迫切需要解决的问题。本文从应收账款产生的原因及其给企业带来的影响展开论题，并就所存在的问题提出相应的改进措施，以期提高应收账款的收缴率，降低企业经营风险，为企业决策提供有益的帮助。

物业管理企业；应收账款管理

所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括：物业管理企业员工工资及福利费；公用设备、设施的维修养护费；清洁费；保安费；绿化费；办公费；固定资产折旧费；税金；利润。目前，随着国家相关法律法规的不断完善，市场竞争的日益激烈，给物业管理公司带来了良好的机遇和巨大的挑战。由于物业管理在我国的起步较晚，在其发展的过程中产生了不少问题，其中一个较为突出的问题就是物业管理收费难。物业管理企业普遍存在的应收账款占流动资产的比率过高，增加了企业的经营风险。如何规范企业财务应收账款管理，降低企业经营风险，提高资金使用效率，建立以服务业主为导向的运作机制，理顺内外工作关系，拓展盈利模式，增强核心竞争力，是所有物业管理公司都要面临的重大课题。

一、应收账款产生的原因及对企业的影响

应收账款是企业对外销售产品、提供劳务等业务而应向购货方、接受劳务的单位或个人收取的款项。物业公司作为一个社会化企业，其企业性质决定了其在为社会提供服务的同时以获取合理利润为目的，而对于一个依赖物业管理费为唯一支柱收入的物业公司来讲，物业管理费的收缴率将在很大程度上决定了物业公司的生存和发展。影响一个项目物业管理费收缴的几个主要因素：

（1）工程质量，即开发时期项目的整体建设水平：如屋面墙体、阳台、门窗、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大。对此，业主不去找开发商进行交涉处理，认为开发、物业是一家，把一切怨气撒向物业公司，一旦解决不了，就不交物业管理费；

（2）服务质量，即物业公司的整体服务管理水平：服务标准不明晰，缺乏统一规范的服务标准一直是物管行业存在的问题。服务合同在服务标准方面往往没有明确约定，服务内容和质量标准没有衔接起来，提供哪些服务便容易成为泛泛而谈，起不到规范双方行为，明辨争议的效果，一旦产生争议，就很难协调，引发了业主与企业的对立。目前的状况是企业对在合同中能明确的内容、标准也尽量规避。客观地说，提供服务是企业的义务，这些内容约定不明，短期内确实对企业比较有利，但从长期看，企业的服务水平没有提高，并且在实际工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业公司产生意见，矛盾纠纷增多，最终造成了企业应收账款逐年增加；

（3）客户的综合素质：业主消费观念的问题，认为购房是一种投资行为，没有认识到物业服务是一种消费行为，在缴费时找各种理由拒缴；或将业主违规装修等问题归结到物业公司不作为，也拒交费。

以上三种主要因素决定了物业公司不可避免的要有应收账款的产生。对于企业来讲加强应收账款管理并不意味着企业不能拥有应收账款，而是应将其控制在一定的合理范围内，进而妥善解决应收账款对企业的以下影响：

1.对企业经营的正面影响。

（1）现阶段物业公司多数为开发商组建的企业，与开发公司有着千丝万缕的联系。在存在工程质量的前提下，允许应收账款的存在有利于缓解业主与开发商的矛盾冲突，利于开发商与物业全局的把控。

（2）应收账款的存在，有利于物业管理企业发现自身存在的管理问题，不断提高服务管理水平。随着收缴率由低到高的变化，也见证了企业核心竞争力的提高

2.对企业经营的负面影响。

（1）坏账损失成本增加。欠费官司稳赢确难打，对于拖欠物业管理费这样小标的额的官司，法院仍然要按照标准的司法程序办案，没有简易程序。物业管理公司要打官司，等的时间太长，牵扯精力太多。同时，由于标的额小，很少有律师愿意代理。即使法院判决后，执行难的问题依然存在。不打官司又不能单独停止服务，致使个别业主一直拖欠，势必造成坏账损失。

（2）对企业营业周期有影响。营业周期即从物业公司提供服务支出直至收回管理费为止的这段时间。不合理的应收账款的存在，延长了营业周期，影响了企业资金循环，使大量的流动资金沉淀在非正常经营环节上，致使企业资金短缺，严重时会影响工资的发放和工程维修用品及保洁消耗品等正常经营所需物品的购买，破坏企业正常的经营。

（3）夸大企业经营成果，增加了税金垫付支出。依据2009年1月1日实行“营业税暂行条例”第十二条：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天”。在权责发生制的要求下，只要物业管理企业同业主签订了服务合同，约定了物业企业收取管理费收入的时间，即使业主欠费，收入仍需要确认，这势必产生没有现金流入的账上利润的增加，无形中夸大了营业利润，并最终产生营业税金上缴及年内所得税的预缴，企业不得不用有限的流动资金来垫付各种税费，加速了企业现金的流出。使原本资金紧张的物业企业更雪上加霜。另一方面，坏账确认不及时，给企业造成虚增资产的假象。

（4）降低企业的资金使用效率。提高了资金的机会成本。物业管理公司除了基本的物业管理服务外还可以利用自身服务社区的优势，创办自己的家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增加服务项目来提高自己的收入等。但大量不合理的应收账款的占用，使物业公司无力拓展投资新项目，增加企业的收入来源，或面对新的投资项目只能采取银行借款的方式解决，增加了企业的资金成本。

二、加强应收账款管理的意义

（一）加强应收账款管理，及时收回物业费，是补偿耗费、保证物业管理正常经营的基本前提。

物业管理费收入是物业管理企业主要收入来源。加强应收账款的管理，及时足额收回物业费收入，才能维持工程及清洁成本、人员工资及税金支出，才能保证企业正常经营运转。是企业生存的根本保障。

（二）加强应收账款管理，有利于加速资金周转，提高资金的利用效果和企业的经济效益

及时收回应收账款，可使企业灵活地进行资金调度，发展优势项目，争取有利的商机；强化应收账款管理，可以减少坏账损失，减少企业经营费用，降低经营风险，提高企业的经济效益。

（三）加强应收账款管理，及时收回物业管理费是实现利润、分配利润的必要条件

只有及时收回物业费，企业才能真正实现盈利，才能及时、足额的缴纳税金，偿还借款，依法分配利润，从而增强企业活力。

三、解决办法

1.加强企业内部控制并建立预警机制财务部门应定期对应收账款的回收情况、账龄等情况进行分析，编制一定期间的欠费分析表及分析资料，交管理部门。利用比率、比较、趋势、结构等分析方法，分析逾期债权的坏账风险及对财务状况的影响，以便确定坏账处理和当前的收费策略。

2.提高物业管理企业的管理服务水平。 通过对欠费原因的分析，理出针对企业服务方面存在的瑕疵和矛盾，有针对性的提高目前急需改善和解决的管理问题。将服务内容质量化标准化。

3.确定科学的收费机制和收费模式

采取应收账款跟踪管理服务。从服务开始到收费账期到期日前，保持与业主的经常联系，提醒物业费到期日，催促付款，可以发现日常管理上存在的问题和纠纷，及时作出相应的对策，维护物业公司与业主的良好关系。

物业提供服务的企业是单一的主体，享受服务的是分散的业主主体。单独的业主不交费不会中断物业服务，“搭车消费”现象就十分严重。因此，物业公司可以对业主进行细分，根据他们的特点采取差不同的收费机制和模式。例如可以从缴费习惯角度出发，可以将客户分为以下四种情况：

①享受服务就自动缴费的客户；

②享受服务，但需要提醒才缴费的客户；

③享受服务，但需要多次提醒才缴费的客户；

④享受服务，提醒多次也不缴费的客户。

对于第一种客户，是我们的优良客户，我们要关注他们的服务需求的变化，及时满足他们需求上的变化。

对于第二、三种客户：作为物业公司的客服人员，要按照缴费周期适时提醒客户，确保其能按时缴纳物业费。

对于第四种客户，要对客户的欠费原因进行细分，针对不同的客户采取个性化措施：

a.房屋质量问题；要通过沟通了解客户的真正损失，代表客户（或陪同客户）与开发公司进行谈判，最大限度地保证客户的利益不受或少受损失。

b.服务瑕疵；对于客户个性化需求及物业服务中出现的瑕疵，物业公司要以实事求是的态度对待并采取积极有效的措施及时处理，以消除客户的不满情绪。

c.收费流程方面：及时调整客户反应的收费流程方面的问题，对客户在缴费过程中出现的问题，要协助客户积极地想办法。

㈤建立预防性措施，加大预收的比例。在通过全面提高物业管理水平的前提下，加大物业管理费的预收比例，确保资金安全。

总之，从财务管理的角度来看，加强应收物业管理费的管理工作，争取收缴率达到100%，是保证物业服务公司顺利经营，稳步发展的必要条件。

[1]李清祖：强化企业应收账账款的日常管理[J].商业会计,2005（7）.

[2]袁秀兰：当前企业应收账款管理的现状与对策[J].会计之友，2005（5）.

[3]中华人民共和国国务院令第540号【中华人民共和国营业税暂行条例】.