缪秀芳

（山东师范大学 商学院，山东 济南 250014）

1 尾盘的定义

房地产项目尾盘是楼盘去化率达70%以上时，对所剩房源的统称。尾盘剩余房源数量不多，多数为一些销售较为困难的单元，楼层较高或者户型朝向不好，因费效比小，开发商一般不会进行大量的宣传。但若前期销售为回收项目前期投入成本，尾盘便成为开发商的纯净利润，因此尾盘一直以来也成为令开发商头疼的一件事。

2 鑫苑名家简介

济南鑫苑名家项目是山东鑫苑置业继城市之家、碧水尚景、国际城市花园之后在济南的第四个项目，项目东侧为济南市南北主干道之一的历山路，北侧为小清河，项目总建筑面积70万平方米，主力产品为120－280m2市区稀缺生态花园洋房、95—115m2紧凑及舒适三居、85m2全明两居和 58m2精致一室，共5 179套，于2011年5月18日开盘，目前剩余房源488套，库存产品匹配失衡，洋房销售速度较慢，公寓产品滞销，高层存量不足。

3 市场环境简析

3.1 整体市场销售跌宕起伏

2014年上半年全国房地产市场降温低迷，商品房销售面积及金额连续呈负增长，价格上涨放缓，库存量攀升，置业群体观望情绪浓厚；6月起房地产企业加速转型，各开发商大力度降价促销，但收效甚微，难以逆转下滑趋势。

3.2 供应集中释放，市场供大于求

2012年住宅市场在新增供应推动下，市场由解冻至回暖，2013年市场升温，商品房成交量达到593万m2，成交均价为9 031元/m2。进入2014年，成交速度放缓，库存达到高位。2014年6月底，中海、恒大、万科、龙湖、绿地等诸多一线开发商加快拿地、开盘步伐，相继大幅放量，但受济南市场供求关系影响去化缓慢，库存较高。……