城市开发经营策略分析

2014-04-06崔洪彦

山西建筑 2014年19期

崔洪彦

(山西省城乡规划设计研究院，山西太原 030001)

城市的发展定位意义重大，后续的城乡建设各项工作都将围绕此定位进行。在总规当中，经过一定的市域比较、省域对比等分析，最终确定保德的城市发展定位为:县域政治、经济、文化中心;晋西北门户城市;是为能源重化工业服务的，以商贸、服务业等第三产业为主的生态园林小城市。但保德县仍需结合新的形势及政策发展变化，比如第三方物流地的创建、城市宜居性的强化等等进行城市定位的更新与确定。

1 城市空间如何拓展

保德城区的空间如何发展，先看一下目前的城市结构，现状的中心城区是旧城区和一定的新城区组成，旧城区主要分布在梅花沟东西两侧的沟谷坡地，新城部分为沿黄河滩地的桥头广场到热力公司一带。经统计，县城总建设用地面积为4．2万km2，人口为8万人，人均52．51 m2。在城市人均建设用地指标里面，最低标准是人均60 m2，通常对于城市规模中，人均七八十平方米的都属于用地紧张型，可见城市的发展格局拘谨，城市发展的架子没有拉开，城市用地欠账太多。城市需大规模拓展，怎么拓展，开发新区，将是保德的必经之路，形成“三城联动”的发展局势。

对于东城已经形成了一定的市政基础，城市活力亦基本凝聚起来，开发活力已经不存在问题，但需要注意与水源地的隔离保护。西城片区，必须寻找一个启动机制、一个激活点，常用的做法是行政中心的进驻、教育设施的配套，最终形成西城是保德的行政办公中心、教育科研中心、企业办公基地，以此带动西城的开发。对于旧城，通过人口向新城的疏散，旧城的人口密度、承载压力、土地价值等等都会回落，在新城开发的过程中，同时抽出旧城需要迫切解决的瓶颈问题，比如道路路网的梳理、基础设施的配套。对于地块的改造，笔者认为关键是政策的推出，比如新城旧区的捆绑开发策略，开发一片新城就必须联动改造一片旧区等等这些政策的推出，最终形成旧城容积率整体下降，繁华区局部高层、中坡区多层、上坡区低层的旧城建筑格局。

2 如何塑造特色风貌

城市发展的格局确定后，需确定城市的骨架，就是穿什么衣服。谁都不愿意穿大众服，城市也一样，但目前国内的城市却出现了千篇一律的现象，在很多城市穿梭感觉不到很大的差别，特别是新区。本县城城市空间没有拓展开则转变成了一个优势，可吸取经验，创造保德自身的特色。这是必须扎扎实实研究实现的课题。保德有得天独厚的城市建设条件:山、水。全省少有背山面水的城市。城市都很难得这种条件，何况保德县城靠的是黄河，山西省只有两个县城具备此条件，保德、河曲。对于特色风貌的塑造上城市主要抓住两点:1)天际线的控制，在很多平原城市，或者没有一个边线的城市，天际线的控制往往都流于空话，或者说即使做了也难展现出来，但保德县城的天际线塑造必须得到应有的重视，一是山体天际线，二是城市建筑天际线。参看上海，上海有那么一条外滩线，所以它必须注意天际线的打造，成功后成为城市建设经典，对于保德，比上海等类似城市还多了一条天作之线——山体线。“山、城、水”在后期建设必须得到充分挖掘和利用，力争打造经典的黄河岸边的“上海滩”。2)保德除了天际线和建筑景观，城市还需要一个“滩”——黄河滩的“滩”，此为建议黄河岸边城市需抓住的第二点，打造“精品黄河外滩”。沿河的景观带必须重点创作和打造。创作成一个什么带，一条市民集中的生活休闲带，一条城市景观展现带，一条旅游带，为山西省内展示黄河文化的重要节点。为打造以上所建议的城市发展带，建议将沿黄的过境公路迁出，另外对沿黄建筑立面进行有效控制，避免像现在这样独门独户建设。

3 如何实现宜居城市

根据县政府十一五发展规划，保德的城市建设以“三城同放”为主要命题，分别为“省级优秀园林城市”“省级环保模范城市”“优秀宜居宜业城市”。这三个命题既各自独立又相互关联，最终指向“宜居”目标:“低碳宜居城市”的打造。到底是什么样的城市才算宜居，“省级园林城市”的标准、“省级环保模范城市”的标准是硬性的，但单单宜居是没法明确用一个百分比来衡量的。一个城市的宜居标准，对于不同的人群它的概念和标准是不一样的。在高收入人群的眼里可能是青山绿水、环境非常优雅高档为宜居城市的外在展示。对中产阶级来说，各类教育的、娱乐的设施配套完善即为宜居。但是对于低收入人群来说，能提供很多的就业岗位，有适合自己的居住处就为宜居的城市。这就是为什么对于北京、上海这些城市很多人都说拥挤、不宜居，但是却人口不断膨胀的原因。但是政府是代表所有阶层的，需要满足所有阶层的要求，创造宜居城市并非完全无章可循。目前对宜居标准，已在规划界形成相对公认的评价标准，主要内容包括:社会文明、经济富裕、环境优美、生活便宜、公共安全五个方面。从这些指标分类中可以看出，基本是定性标准，很难实现量化。对于这个课题在保德目前城市规划层面怎么落实，笔者认为就是打造一个“全新生活社区体系的创建”。过往规划理念里，就在过去的一二十年里，过于追求功能的分区，导致交通成本的加大、宜居性下降。近年来国人开始认识到这个问题，慢慢的，开始在规划实践中努力创造一个全新的生活方式，即揉捏一个一个相对独立的生活细胞，半径大约是1 000 m，正好是人日常步行的极限距离，在社区细胞里配套出居民日常生活需要的各类设施，同时工作细胞与生活细胞穿插混合布置，不过分划分开，这样人们不再把过多的时间浪费在路上，同时也真正的实现了低碳生活。另外还有一个规划理念需要在下一步的保德规划中实践的，就是慢行系统的实现。目前国内城市，成为汽车创造的城市，只注意了车行环境的创造，自行车、步行系统被漠视和排挤出去。故在创造生活细胞的同时，创建适合自行车、电动车的慢行系统将城市各社区和城市公共服务节点串联起来，实现城市优越的宜居性。目前该理念各城市均进行着不同程度的尝试，但由于历史建成的原因很难实现。保德县城需果断抓住机遇，在城市发展大框架下又实现了城市建设的这样一个细腻的生活系统，实现保德县城宜居城市的打造。

4 发展与生态如何共生

最后这个议题，实际上就是城市养生话题，人类生存需要吃、喝、休闲，但尚需有度，需健康的吃，也不能无节制的疯玩，否则身体绝对会有反应。城市也一样，城市为我们满足了各种各样的需求，但城市的承载力是有极限的，需量力而行，得养好城市自身，肠胃不适，说明交通堵塞，那么就得多增加公共交通这个养生菜，交通才能通畅。笔者想强调的是得尊重城市所依托的大自然这个大生态，以前历史的原因，很多时候都把一些城市天生的沟、渠都进行了填埋，或者挖山造地，这都是历史存在的现实，后面我们城市必须认识到这些改造带来的负面影响。近几年城市一旦出现较大雨量就变成水城，出现“在家门口观海、人在水上漂”等等。就是因为在改革初期将把小的沟、渠、冲沟都予以填埋，虽然已予埋管，但远不能应对突发天气变化。所以在保德新的规划建设开局之时，可以将这个发展与生态和谐共生的曲调开好头，为城市的建设基调进行拔高。至于怎么实现这个共生，县城可大胆进行尝试和实践。包括“反规划”的设计理念，就是将生态非常敏感和脆弱的地方强制控制下来，在其他生态相对低敏感的用地中安排城市建设功能，另外还有生态修缮、维护的手法等。