廖 艳

（重庆电子工程职业学院 建筑与材料学院，重庆 401331）

行为经济学涉及到许多心理学的概念与实验，它从微观视角考察市场参与者的心理和行为，认为市场微观主体的判断和决策从来都是在自己的情绪背景和一定的群体影响下做出的。房地产市场是一个有着众多主体参与、涉及到各个经济层面和各种经济因素的市场。近些年来，这个市场上出现了一系列宏微观经济难以充分解释的怪象，不少学者先后从利率、首付比例、住宅价格期望上涨率、城市化程度、人口结构、经济周期等因素入手予以阐述，但往往在才形成了短暂的共识后，新冒出的房地产市场现象在不经意间将这种理论平衡打破。本文以行为经济学的相关理论基础为依托，从市场的参与主体入手，选取北京2004年-2013年住宅销售市场为研究对象，探究导致房地产市场波动的微观因素。

1 北京住宅市场销售波动走势

北京住宅市场自1998年住房分配改革后逐步进入市场化。在经历了前期缓慢升温之后，从2004年起，北京住宅价格又出现上涨趋势，并逐年大幅上涨，截止目前，仍处于上升阶段，热度持续不减。但与此同时，住宅销售面积却呈现出另一种非线性走势，在2005年销售面积突破2500万m2、达到历史高点后，开始逐年下降，在2008年跌至谷底。然而，自2009年上半年开始，在价格继续上涨时又开始猛增，到2013年达到价格最高点21728元/m2。将北京住宅市场2004年-2013年间的销售波动划分为三个阶段：（1）2004-2005 年，住宅销售量价齐涨；（2）2006-2008年，住宅销售价涨量降；（3）2009-2013年，住宅销售量价齐涨。

2 北京住宅销售市场波动的经济行为分析

2.1 2004-2005年，代表性偏向和自我归因效应引起住宅销售量价齐涨

行为经济学提出，由于人们的认知偏差的存在，当遇到复杂而不确定的事件时，往往根据过去经验，用简单的类比的方法去进行判断，如果两类事件越相似，人们就越认为这两类事件属于同类事件。这称之为“代表性偏向”，它往往导致人们的过度自信。房地产市场上的“惯性效应”就是人们使用“代表性偏向”进行判断的结果。

2003年由于国家宏观调控和非典的影响，北京住宅销售市场预期不明，表现平淡。进入2004年，外部因素对市场的影响逐渐减弱，市场交易又开始活跃，不少之前未释放的消费需求开始推动当年住宅价格的上涨。当市场持续这种局面时，自用购房者会在代表性偏向的影响下，根据现在房价的连续上涨去预测以后房价会进一步上涨，担心越往后越无力购买，从而会把自己的购买决策提前，进行“恐慌性消费”。

而对于投资购房者而言，他同样会根据过去而推知将来，快速买进，进行“惯性投机”。投机的连续成功使投资者继续深信房价还会持续上涨的结论，另一方面还会将成功的原因归结为自己的某些行为，出现“自我归因”效应。在这种思维影响下，决策者不会再去仔细分析投机成功的原因。例如，某投资者在2004年买入，此时房价5000元/m2，他根据自己的经验预测2005年房价还会继续上涨，到了2005年北京的房价确实上涨为6200元/m2，他的预测被证实，这将更加强化决策者的乐观心理，并促使其在房地产市场上投资的心理更加狂热而忽略了仔细分析投机成功的原因。

在这两类购房者共同的作用下，房价持续上涨，住宅的销售量也随之而大幅提升，2005年住宅销售面积达到了最高点2566万平方米。

2.2 2006－2008年，锚定效应和羊群效应引起住宅销售价升量降

锚定是指人们倾向于把对将来的估计和已采用过的估计联系起来，同时易受他人建议的影响。当人们对某件事的好坏做估测的时候，其实并不存在绝对意义上的好与坏，一切都是相对的，关键看你如何定位参照点。参照点定位就像一只锚一样，它定了，评价体系也就定了，好坏也就评定出来了。如对人们对损失和收益的估计不是基于财富的绝对变动，而是财富的相对变动。这个相对变动总是依赖于一个参照点，当财富高于参照点时，就为收益，当所得财富低于参照点时，就为损失。

2006年，北京住宅价格开始大幅上扬，价格的上涨使人们对房子的心理价位产生了影响，再通过房地产开发商、银行等机构的宣传，以及购房者相互之间的反复刺激，购房者的心理价位逐渐升高，这个心理价位就是其判断购房是否划算的参照点，也就是锚。以前近百万元一套的天价房，现在则认为价位合理。因此，在锚定效应的影响下，即使销售价格达到了新的高点，仍会有购房者特别是投资者愿意出高价购买，进而再次推高市场心理价位导致更高的价格上扬，第二轮的价格上涨又反馈到第三轮，人们不断地吹胀一个由自己编制的泡沫，进行搏杀，恶性循环，最终形成了2007年底北京房价达到12000元/m2的高价。

房价的持续上涨总归是要脱离一部分人的实际购买力的。2006-2007年房价的上涨速度已远超过去的两年，2007年的房价甚至达到了2005年的2倍，这对于市场上自用购房者来说，压力相当大，他们开始变得谨慎、担心、犹豫不定，处于浓重的观望气氛中，逐渐地，周围的人也开始加入观望者的队伍，引起了持续观望的羊群效应，使住宅销售面积产生了波动。

进入2008年，美国次贷危机开始蔓延，市场上愁云密布，原本观望的购房者更加看衰楼市，购房者中有不少“有识之士”开始研究国外历次经济危机对房地产市场的影响，他们发现每次经济危机都会把房地产泡沫刺破，导致价格直线下降。在代表性偏向的作用下，他们坚持这个看法，这进一步放大了市场观望羊群效应，一时间，市场上无论是投资购房者还是自用购房者都不再轻易出手，带来了销售面积更长时间、更大幅度的波动，最后致使2006－2008年的北京住宅销售面积出现了萎缩，没有实现量价齐升的完全繁荣景象。据统计，2006年北京住宅销售面积同比下降%，2007年北京住宅销售面积同比下降%。2008年北京住宅销售量大幅度缩水，商品住宅销售面积同比下降40.4%。2008年的房市一直处于低迷之中。

2.3 2009-2013年，反应过度引起住宅销售量价齐涨

2009年随着政府4万亿以及各种救市举措的逐步实施，特别是放松房地产市场调控的利好政策，使得一部分自用购房者为“消息观察者”，他们不依赖过去的价格信息，而是利用有关未来价值的私有信息进行预测。在2009年初期，这类购房者观察到了国家救市的利好消息，他们就即时进行买入行动，销售缓慢上升。

其后，另外一部分消费者则是完全依赖最近的价格变化而做出决策，他们在观察到由于“消息观察者”的进入而引起的价格上涨动量后，保守观念开始松动，立即跟随进行买入。他们没有考虑到在次贷危机影响之下，国家经济后市预测还不明朗等现状，而直接根据2009年初价格上涨进行买入，从而其行动引起价格产生更大的变化。此类消费者归为“动量交易者”，这类消费者则完全依赖最近的价格变化而进行决策。他们对后来的“动量交易者”继续施加负面影响，使他们错误地理解为会有更多的利好消息，从而导致越来越多的“动量交易者”加入，过多的买入力量推动房价远远超过了国家利好政策信息所能引起的应有的好转。最后在最初的“消息观察者”和随后“动量交易者”相互作用之下，消费者产生反应过度，将房价推向了最高点。从2009年3月份开始北京月度成交均价持续上涨，月度涨幅一般在400元-600元/平米左右，2013年住宅成交均价达到最高，高达21728元/m2。住宅销售量也在2009年3月份开始急速上升，房市出现了强势的回暖趋势。

3 结论

透过行为经济学的视角，回顾北京住宅市场2004-2013年销售表现发现，在宏观环境向好的情况下，市场微观主体在代表性偏向、自我归因效应和锚定效应的作用下，会不断推动市场价格上行，当达到某一点时，加上一定外部影响，消极的羊群效应开始蔓延，促使市场交易量掉头直下，直至有新的市场刺激出现，促使市场中的某部分人反应过度，成为拉升市场的主要力量。展望2014年房地产市场，如果宏观经济继续保持低迷，购房者的热情会逐步消退，取而代之的将是悲观的羊群效应，市场又会出现新一轮的波动，销售价格动荡，导致销售面积下降。

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[3] 刘大鹏.房地产投资需求的行为经济学分析[J].前沿,2011（20）.