以房抵贷再销售如何纳税

问：A公司3年前同银行签订协议，以房地产作抵押贷款。2010年8月份合同到期后，因资金周转困难，A公司无力偿还贷款本息480万元。经法院调解，银行收走了抵押的房地产，抵债作价500万元，退回A公司20万元，但未办理产权转移手续。2012年4月该银行将此房地产对外拍卖，获得收入918万元。请问，A公司以房地产抵贷应当如何纳税？银行委托拍卖收入应当如何缴纳营业税？银行是否应当缴纳土地增值税？

春华房地产开发有限公司 王旭

答：根总据局《关国于家印税务发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）的规定，借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款方有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。以及《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按‘销售不动产’税目征收营业税。”另《国家税务总局关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1103号）规定：“企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了‘以物抵贷’的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定‘以房抵债’后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了‘销售不动产’行为，应按照规定征收营业税。”

由此可见，A公司以房地产抵债手续，不论是否办理房屋产权手续，作为贷款企业以房抵贷，发生了销售不动产行为，应当缴纳销售不动产营业税，其计税依据为抵债作价金额即500万元，同时还应当依法计算缴纳土地增值税；另外，银行将收回的房地产再转让，也应当按照销售不动产计算缴纳营业税。在营业税计税依据上，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”因为抵债作价500万元，所以再销售时，可以扣除500万元差额缴纳营业税。在扣除凭据上，原《国家税务总局关于金融企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复》（国税函〔2005〕77号）《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第四条规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。但《财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》财税〔2009〕61号文规定：自2009年1月1日起废止《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2O03〕16号）第四条的规定，相应国税函〔2005〕77号文也就失去了政策依据支撑，虽然没有明确将该文件废止，其实质也是间接废止。根据《营业税暂行条例实施细则》第十九条的规定，合法有效凭证是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。但也有省份明确可以将法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书作为合法有效凭证。如《厦门市营业税差额征税管理办法》明确规定，对纳税人发生的扣除项目由于特殊原因无法取得发票，但有法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书的，可以有法律效力的法院判决书、裁定书、调解书以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书作为合法有效凭证。

另外，对银行转让不动产收入，根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。参照该规定，银行受让该房地产即便是未办理产权，其再转让收入还应当依法计算缴纳土地增值税，同时还应当在受让环节缴纳契税。

纪宏奎