刘 秀 光

(广东白云学院 国际经济与贸易系，广东 广州 510450)

一、引言

政策信誉是指政策制定者(政府)的政策目标与公众的政策目标预期的统一。换言之，政府承诺与公众期待的统一就构成了政策信誉，或者说政策信誉就是政府承诺与公众期待两者的平衡。否则，两者不能实现统一就是政策信誉失衡。如果政府将房地产市场宏观调控的政策目标建立在现实条件基础上，并且能够实现承诺，而公众政策目标预期也是符合(而不是超越)现实条件的期待，即构成房地产市场宏观调控的政策信誉。

不过，即使房地产市场宏观调控具有政策信誉，也不等于政府的政策目标与政策措施是完美无缺的，也不能保证满足所有人的期待。因为一部分需求者想购买住房，但由于在现有价格水平上没有支付能力而不得不“望房兴叹”；一部分房地产商想卖出更多的住房，但由于现有的房价没有达到预期则将“捂盘惜售”。所以，政策信誉只是表明在一定时期或者一定范围内房地产市场宏观调控的政策目标与大多数人政策目标预期的统一。

在国际范围内考察，也并不是所有人在任何条件下对住房需求都有支付能力。因此，政府需要采取多种政策调控房价最大限度地满足社会的住房需求。例如，为满足低收入阶层的住房需求，美国一些地方政府规定在住宅小区规划和建设中，必须将一定比例的住房留作低价房；日本政府自20世纪60年代开始制定国民住宅计划，把保障房开发和建设作为主体，并且主要面向中低收入家庭出售或者出租；……