价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究

2014-03-20张妮丽

河南建材 2014年2期

关键词：设计方案阶段价值

张妮丽

黄冈职业技术学院（438002）

价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究

张妮丽

黄冈职业技术学院（438002）

结合价值工程的基本原理、方法及工作程序，以房地产项目设计管理过程为主线，阐述了价值工程在房地产项目不同阶段特别是设计管理阶段的应用。

价值工程；房地产；设计管理

1 价值工程在房地产项目设计管理应用的节点

设计管理是一种综合系统的工作，贯穿于整个开发项目过程的全周期，整个设计管理过程，如图1所示。

图1 房地产开发设计管理全过程图

价值管理在房地产项目设计管理的各个阶段，都可以发挥作用。但是在设计管理的不同阶段应用价值管理，对项目的影响程度和潜在的成本节约量却有很大不同。从图2可以看出，对项目目标实现影响最大的阶段是在设计管理的前期决策阶段和设计阶段。以工程项目的成本为例，虽然设计费一般只占到项目建设总投资的5%左右，却决定了工程项目85%以上的总投资；在而施工阶段，可以节省工程成本的潜在量只占到项目总投资的5%～15%。

图2 项目设计管理各阶段对成本的影响

价值工程除在前期阶段应用较广，在施工阶段和使用阶段应用也非常重要。例如，在项目的施工招标投标阶段，业主可以要求投标者应用价值工程的理论提出更好的项目施工方案，提出对项目设计方案的改进意见,以提高项目的可建性，降低成本，减少工期。因此，价值工程应该贯穿于整个设计管理的始终,解决工程中不同阶段的不同问题。

2 价值工程理论在设计管理中应用的意义、特点及方法

2.1 应用价值工程的意义

1）节约投资，提高项目价值。房地产业在我国国民经济中占有重要地位，投资规模大，一些大型项目投资高达数十亿。由资料可以看，出房地产业生产总值占国民生产总值的8%左右。据美国在建筑工程中的经验，价值工程一般可降低工程投资5%左右。

2）减少投资失误。从房地产项目的一次性角度考虑，价值工程可以减少甚至避免投资失误，将资金用到更有价值的项目上。

3）加快进度。房地产一般建设期比较长，期间不仅资金占用大，而且市场需求变化快，同行业竞争激烈，价值工程可以合理安排资金、生产工艺、搞好关键工序过程控制,不仅可以减少资金占用，更可以加快进度，使工程早日完工。

4）降低使用成本。房地产项目寿命周期长，使用成本高，一般项目的使用寿命在50年以上。通常其使用成本大大超过建筑物的造价。价值工程所追求的目标恰恰是以最低的寿命周期成本可靠地实现用户所要求的功能。

5）节约能源。房地产项目是耗能大户，尤其是现代建筑功能越来越高，除了在建造过程中要消耗巨大的能源外，在投入使用后，照明、冷热水、采暖、煤气、消防、通风空调、电梯等更是消耗大量能源。

2.2 价值工程的特点

1）价值工程以提高对象为目的，以最低的寿命周期成本，实现产品的必要功能。企业正在生产或正在研制的产品，其功能成本由于科技日新月异的进步、消费者需求的不断变化与理想状态有一定的现实差距。如何对产品的功能与成本进行较理想的选择，始终是企业面临的重要课题。

2）价值工程以功能分析为核心，不受现有产品的约束，因此可以做出根本性的变革，促进新技术、新工艺、新产品的出现与应用。

3）价值工程是一项集体智慧的有组织的活动。价值工程涉及产品开发、设计、制造、供应、使用、维修以及企业经营的各个方面，需要综合运用技术与经济多种学科知识，所以仅靠个人决策是很不够的。只有有组织的活动、依靠各方面集体的智慧，才能获得最佳方案和良好的运行。

4）活动领域中，价值工程侧重产品的研制设计阶段。产品的功能和成本主要取决于这个阶段。

2.3 价值工程的应用方法

价值管理在房地产开发项目设计管理中的方法有很多，国外比较常用的有40小时工作法、设计方案审核法、承包商建议法、澳大利亚法、日本3小时工作法等。

1）40小时工作法。这是价值管理研究在房地产开发项目中最常采用的方法，也是美国价值工程师协会最为推崇的方法。通常由一名价值工程师组织外聘专家组成价值管理研究小组，价值管理研究小组再对设计人员所提出的设计方案进行研究和审核。40小时工作法具体工作包括：业主通知设计人员,价值管理研究小组将对设计方案进行研究；业主委任一名价值工程师负责整个价值管理的研究工作。价值工程师接受委任后，根据工程的具体情况选择外聘专家组成价值管理研究小组，把同工程相关的数据提前发给他们，并做好价值管理研究的后勤准备工作；价值管理研究小组按照价值管理的方法和要求，集中工作40小时，完成价值管理研究。

2）设计方案审核法。设计方案审核法，是在房地产开发项目初步设计即将完成时实施，主要是检验设计方案是否落实了项目利益相关者对工程的要求，由一名家长工程师、原设计人员和利益相关者代表共同组成价值管理研究小组，按照价值管理工作的流程对原设计方案集中进行一至两天的研究，主要的工作内容包括：利益相关者的代表对工程的要求进行详细说明,根据说明，参与人员提出新的方案；对新产生的方案进行研究，确定是接受还是否决;设计人员在工程设计中采纳好的方案和意见。

3）承包商建议法。该方法是利用承包商的工程经验和技术改进项目设计的方法。为了记录业主积极利用价值管理降低工程成本,提高项目功能，保证业主的投资效益，业主在与承包商签订的工程承包合同中明确规定：如果承包商提出的改进方案被业主采纳，在不减少产品价值的情况下降低了开发成本，那么承包商可以按照成本降低额度的一定比例获得奖励。

4）日本3小时工作法。日本的价值管理强调一种持续改进的过程,在项目的各个阶段都加以应用。日本的价值工程师协会与美国的价值工程协会在培训体系、认证方面有密切的联系。私营部门经常采用设计与施工和二为一的采购方式，价值管理的研究由建设部门自己进行。为了缩短价值管理研究时间,日本价值工程师协会提倡在施工现场采用3小时工作法,以改善施工手段及合理地分配资源，每次研究只持续3个小时，这就决定了该方法在实施的时候要注重效率,可以在施工现场多次实施，并不是一次性的研究工作。

5）澳大利亚法。澳大利亚新南威尔士州制定了价值管理标准TAM2000，该标准一般被认为是澳大利亚法。该方法通常持续两个工作日，由专题讨论前、专题讨论、专题讨论后三个阶段组成。

3 案例某房地产项目地下室内设计

该房地产开发项目位于温州市中心地段，属于安置房性质，由7幢高层组成。地下室按照每户0．6个车位设计。在甲方组织的设计方案评审会上，交警部门就提出了该项目位于市中心地块，周边停车位紧张，建议适当增加地下室高度，后期可改为机械式停车库，为以后越来越多的私家车停放做充分的考虑。经过在场的设计专业人员的仔细讨论后,认为地下室增加0．5 m高度将增加土建总造价的1%左右，而这多挖就可以让地下室的停车数提高70%以上，为未来解决住户停车的问题，提高了可靠的保证。这个就是适当的增加了成本，而获得了更大价值的有效论证。