孙骋

管理学出身，作为国内第一批商业地产投资师培训班学员，她成功预测房价趋势……房地产分析师的角色，易居中国克尔瑞副总裁的身份，将她的“真实”性格发挥得淋漓尽致。

于丹丹将自己定义为房地产观察家。

她的言论，向来把真实作为第一要素，尽管有时别人认为，她的观点过于犀利。

“中国房地产以往出现的很多问题，是信息不对称导致的，而真实客观的信息数据才有价值。”

房价去哪儿了

上周杭州房价出现局部下跌。

一时市场舆论沸沸扬扬：中国房价是否会出现拐点？

于丹丹不认为杭州有任何风险，杭州特定区域、特定楼盘出现打折现象是因为它之前涨幅过速，需要理性回归。

“杭州跌价楼盘的区域属于大批存量产品同质竞争，如果企业想要流量，必须放弃利润。在今年到明年，这必将成为各地市场的共性特征。由于区域的供求矛盾、个别企业的资金压力，导致它们市场表现的不同，但是没必要把这个效应放大，作为整体房价走势的判断。”

她完全否定我国房价会受香港房价下挫影响而下降。

“在中国，不要谈整体房价涨跌，用一刀切的方式谈论全国房价走势，毫无意义！

“即使在一线城市也不是所有楼盘都会涨。不同地区、不同产品、不同企业，它的定价策略，整体和阶段性的也会不一样，其价格都有可能波动。”于丹丹的观点不仅犀利，而且果断明了。

她举例说：在上海拿地，某个大区域集中供应房产，在上市的同时，恰好一家企业某个债券的产品到期，企业可以牺牲利润要销售额流量，此时房价就会有差异。

预言成为现实

2002、2003年房价大幅上涨。在一些论坛以及财经对话节目录制现场，不断有老百姓抱怨：房价涨得太快！

一些拆迁户，房子在老城区，第一批拆迁会被安排到徐汇区，拆迁户认为徐汇远，错过了第一批。两三个月以后，被动迁安置的区域已经变成了莘庄，拆迁户再拖一拖，一年两年后，发现莘庄都去不了，被动迁安置的是松江，或者青浦的房子。

当时，人们对中国房地产周期的判断观点不一，一些人把短期的市场指标变化，直接套在行业的发展周期中，预测这是中国房地产的拐点。

“这只是小幅震荡，房价还会大幅上涨。”于丹丹反驳道，“我们应该长远地看房地产业，是有上升趋势的行业出现小幅震荡，不应该为此迷惑，把它定义为市场拐点和截点，这对投资决策有误导。”

她的话引起巨大争议，在媒体采访中，老百姓情绪激动，认为是一些专家在鼓吹“房价上涨论”：“是所谓的专家把楼市价格抬高。”

面对不解和责难，她坚持自己的真实观点和判断：拆迁户的补偿条件、金额标定有一定的基本参照总数，这个总数在今天能实现什么样的居住环境，是随着市场变化在波动的。作为一个分析机构，我们评价房价会朝哪一个截点走，而不是主观地表达我们希望它变成什么样子。

当时于丹丹提出的“内环中环外环：三万、两万、一万”的单价格局的观点，目前已经成为远超上海楼市的市场价格，这足以证实她的预测的真实性。

真实风格，宏观视野

于丹丹的真实风格与其个人阅历有关。1999年，管理专业毕业的她，入行选择工作时机缘巧合。当时上海房地产发展进入高速阶段，她觉得房子这类产品距离自己生活很近，所以踏入房地产开发领域。

“房产是现实生活中的，你要用的，有一天也会买的。其他的冰冷的生产线产品，与我的生活比较远。”于丹丹踏进房地产业是感性的选择。

从CCIM毕业后，于丹丹进入了一家台湾咨询公司。台湾经历过经济大起大落，他们对市场的把握和预判非常敏感。她做了很多市场模型、数据面的分析，与当时相对粗放型的市场分析预判，有一定的前瞻性和真实性。

进入易居中国之后，她的真实风格更加强化。中国房地产的信息化、大数据的分析，一直是排头兵的地位，在这样的研究氛围中，她认识到：“够客观，才敢真实地说一些话。”

于丹丹的分析侧重宏观。

“房地产是一个强政府导向型的产业，我们必须考虑大势，就像分析股票行情，分析完大盘，再把目光聚焦于具体企业和项目上。因为在大盘下，每个项目是有差别的，我们再慢慢地做结构性的细分，在分析的角度再做细分，从宏观落到微观。”

以往把大局分析好了，对一个具体的城市，就可以谈趋势和判断。但是如今，在一个城市不同的项目，也有不同的命运，这取决于市场的细分状况。

宏观之后，再是微观。

“企业成熟到一定阶段，对产品的塑造能力，差异非常大。一个项目在不同的开发商手里，命运是不一样的，呈现出来的产品、产品力、售价、能吸引的人群，也是不一样的。所以，宏观之后，我们再聚焦微观市场。”于丹丹客观地评述说，让我们感悟到她专业的真实，为人的豪气。endprint