本刊记者│潘卫艳

在房市“拐点论”“崩盘论”的讨论不绝于耳的今天，开发商早已开始挖掘所有发展的新可能，产业园区当然也在其视野范围。大产业集群时代已经过去，对产业园区建设提出了更高要求，接下来的市场，需要更加专业、更加细致入微的园区服务。

野蛮生长

产业园区不是常规意义上的地产开发运营，而是基于产业基础与城市空间的产业价值体系运营，追求土地复合效益最大化的过程。在九源国际总经理江曼看来，产业园区建设的前提是“产业”而不是“地产”，产业园区必须要有好的产业结构，能够形成产业聚集，且具备可持续发展的产业环境。因此比起“产业地产”，她更倾向于“产业园区”，意在弱化“地产”概念而强调“产业”；其次，为充分发挥产业园区的土地价值，“地产”又成为产业园区的重要属性，决定了产业园区开发商必须打造高价值的房地产产品。

九源国际拥有多年产业园区开发规划经验，在伦敦和国内规划过多个总部基地项目，早期以规划设计为主，目前已全面转型产业园区综合运营。采访中江曼多次提到，“产业园区开发绝不是卖房子，房子在一定阶段只是一个容器，是为了装下一片产业和工人才需要的”，比如当做农业产业园的时候就不需要盖太多房子，因为它更多的是需要大片的试验田。

在过去的五年中，确实有很多开发商因拿不到住宅用地，或者对自身的政府资源有一定的预期，在产业用地上打主意，恰好产业园区概念包装出来，又有很多建筑设计公司帮着干，“不如试试”，成为产业园区开发商的普遍心态。……