APP下载

陈功:城市圈建设时机并不成熟

2014-02-27陈功

中国房地产业 2014年8期
关键词:发展

陈功城市研究学者、智库学者。1993年其创办的安邦咨询目前已是国内领先的战略型民间智库。陈功先生一向主张研究城市,要从城市微观和技术角度着手,认为微观城市才具有现实意义。他最关心的是,地方政府明天该做什么。

随着京津冀一体化国家规划的呼之欲出,有关城市化的问题又再度热起来,各种城市规划也随之出来,股市甚至也跟随出现了上涨,而过去人尽皆知的“鬼城”和“睡城”问题,也浮上台面。我们近期面对的客户中,官员们普遍关注的仍旧是新形势下的城市如何发展的问题。

城乡一体化重点在乡

城乡一体化是受关注最多的问题之一。城乡一体化首先是要解决的是城乡发展水平的差距,主要是乡一级的建设,而不是城一级的建设。城乡一体,其实重点在乡,如果重点是城,则城市因为资源结构的约束,原本的优势很有可能进一步扩大,而不是缩小。所以,城乡一体化规划,首先要解决的问题就是乡村规划水平的提升,推动乡村社会发展水平的提升,让乡村向精致的方向发展,保护乡土建筑,保护乡土产业,而不是将乡村打造为城市,做成城市粗糙的简化版。

另一个是要搞清楚,什么是发展水平?很多规划的目标是提高“发展水平”,那么什么是“发展水平”就成为首要的问题,如果连这个问题都没搞清楚,各种政策配套就会走偏。发展城市与发展乡村是不同的,城市的一套是不能照搬的。乡村的发展,更多的是社会建设和社会保障的问题,发展水平的差距主要都是在这里,而这些都是软功夫,都涉及到很细的以往并不熟悉的社会管理环节。所谓资源下乡,也不仅仅是资本下乡,再造一个城市,资源是更为全面的资源,要有助于乡村社会的发展水平得到全面的提升,让中国的乡村是美丽的、精致的、宜居的、舒适的。

都市圈最怕“孪生病”

第二个问题是都市圈的建设。这个问题更是非常的热,各地已经出台或是酝酿出台了不少的规划,在我看来,这些规划大都比较粗糙,关键的研究还没有到位。我一直认为,规划是对发展的约束,而不是对发展的推动。因为发展是市场的问题,发展不能过头,不能粗放,这就需要约束,需要规划,目的是建立一种有序的发展状态。现在这个认识被颠倒过来了,就容易出很多的问题。我们的政策制订者能否在这方面多咨询一些真正的城市研究学者,而不仅仅是经济学家,至少我是希望看到这种变化的。

谈到都市圈的问题,我认为都市圈的本质属性是一种产业圈。产业在其中扮演了极为重要的角色,城市与城市之间之所以能够产生巨大的社会联系、人际联系和物流联系,关键还是产业发展,产业代表着市场,反映着市场需要,人的生活因此与之建立起密切关系,最终构建形成了城市与城市之间的密切联系。

有的经济学家看见有的国家,城市与城市之间的联系很密切,形成了一个圈子,感觉“嗯,这不错,我们也要建这样的一个城市圈”,这样的思路就是有问题的,首先先有产业,产业发展到了一定的程度,就要配套和延伸,城市圈才会出现。如果反过来,显然你就得人为的、使用非市场的力量去强行配置资源,自己来主导产业的类型、摆放,这与过去失败的政府投资模式没有什么两样,只是在更大的范围里面去做,显然也更危险。

实际上,中国的城市没有向有特色的方向发展,对这个问题我很担心。我们的城市已经千篇一律了,都市圈的建设,为我们带来的会不会是更加一致的城市?从规划的角度上,现在已经可以清楚地看到这种趋势了。河北省的一些城市就提出建北京的副中心,什么叫副中心?说白了就是地方希望打造一个“小北京”,或若干个“小北京”。很多河北的官员也坦言,北京的央企总部可以搬迁到河北。真搬过去又能怎样,无非你跟北京一样嘛!城市本来是各有特色的,城市圈一搞,都变成“大哥”和“小弟”的关系了,长得都一样,这样是好还是坏,值得我们认真思考。中国城市的存在往往已经有数百上千年的历史了,我们要对历史负责。

理性对待房地产

现在的中国,搞什么都是搞房地产,做得好的是房地产,这是中国现阶段客观存在的事实。即便有个别企业、产业做得好的,也不是普遍现象,更到不了支撑国家经济的地步。所以,实事求是看,产业不好搞,搞房地产能来钱,这种情况的出现不是偶然的,要改变非常困难。

那些认为房价一降,通过房地产的一次大调整,中国经济就好起来的观点,完全是无稽之谈。除非有好的、大范围的、具有竞争力的替代产业出现,否则扼杀房地产实际就是扼杀中国经济,有换下场的球员却没有能上场的替补,这不是自寻死路吗?

房地产在中国实际是唯一有明显市场和竞争力的产业,这种地位没人愿意承认,但它又确实存在。这本身就是一个问题。这是我们考虑发展关系所必须要照顾到的问题之一。

在中国,推动经济增长是否一定要依赖房地产,依赖投资?现阶段看,只能回答“是的”。原因有很多,其中很重要的一条是,掌握资源的政府管理者熟悉这一套做法,这毕竟是花钱的买卖,容易掌握,高谈阔论之下,钱就花出去了。你要同这支队伍去赚钱,去搞管理,去做那些吃力未必讨好的工作,那就有一定难度了。所以,换个模式,随便谈谈可能很容易,但要落实成效很难,这不是三两日的事情,也不是下个文件、出个政策就成的事情。这也是考虑发展关系所要照顾到的因素之一。

今后房地产往什么地方走?很多人关心这个问题,我的看法是,再怎么宏观调控,房地产也是有出路的,其中最主要的出路,就是房地产要与产业主动融合。过去我们说商业地产,这个概念太笼统,今后要强调的是,产业地产和社会地产。也就是说,房地产业也要搞混业经营,要与自己的客户业务相融合,做延伸发展。

为什么这么讲?除了人为约束之外,房地产商毕竟有市场、有资本,这一点比其他行业强。尤其是这个行业与成本关系很大,我不太喜欢搞教科书式的数据列表,但我相信数据也是支撑这一点的,房租的成本太高,结果就是,开发商与市场的双边损失。未来开发商可以细分商业地产,文化的、设计的、IT的、影音的、乡土产业的……总之从推动产业发展的角度出发,不但搞开发而且要从与自己的客户共谋发展的角度提供资本和设施,看似混业有风险,但实际回报可能更高,尤其是政策回报,这可能是综合性的回报,所以放在一起看,这是一条有效的出路。

城市发展是个技术活

现实中,有了这两项,一个“不能不搞”,一个“搞不了”的客观因素,是否意味着终究还是要大上投资、大上房地产?我认为不是,现在的中国经济,最需要的就是“克制”。最高明的经济决策也是“克制”,经济增长目标定在了7.5%,这是正确的。这个速度还是能够做一点事情的,但不能像过去那样,放开手脚去干,原因在于正如中央所讲的那样,中国经济正处于“换挡期”。不换挡根本难以为继,债务问题、成本上升的问题、产能过剩问题,这些都需要时间和战略机遇加以解决,只有“克制”才能逐步消化,能“克制”还是幸运的,“克制”终究比崩溃要好吧,所以不能火上浇油,让问题愈演愈烈。

城市是一个宏观系统,而理解这种城市宏观系统中存在的各种技术性关系,需要很长的时间,绝非易事。

因此,从大的形势来看,实际上当前的条件根本无法支持中国的城市圈建设,尤其是大张旗鼓,大干快上。过去一个城市的产业空洞化还只是一个城市的问题,是一个节点的问题;如果搞城市圈也大干快上,产业空洞化就可能变成一大片的问题。我希望大家看到大趋势,在这上面,有点宿命论要比不信鬼神好。

解决城市问题是个技术活,现在我们的城市领导搞城市建设就像下棋,随心所欲,这里要摆一栋超高层建筑,那里要放一个广场,虽然不能说随心情而定,至少也是受偏好影响而定的。10年前我经常说,十年、二十年之后,中国的城市建筑要炸掉一半。当时被认为是天方夜谭,现在看得稍微清楚了一点,相信的人也越来越多了。

城市是一个宏观系统,而理解这种城市宏观系统中存在的各种技术性关系,需要很长的时间,绝非易事。很多人讲“城市病”,争论的不亦乐乎,实际城市病怎么来的?其实就是对城市的既有内在关系没有搞清楚,比如路网影响空间,空间又决定了路网,结果交通拥堵就成了路网的问题,而且越治理越严重。我对城市按照规范去搞规划一向感到奇怪,规范不是不能有,但不是什么都得按照规范来,有些事情你是规范不了的。

别说城市了,就是你自己家的那几口人能规范吗?家庭规范不了,家庭组成的城市你能规范?所以,我相信城市是技术的,从某种意义上说,城市是不可设计的,只能要脚踏实地,实事求是的“谋发展”,所谓“超越式”发展那是自欺欺人的说法。

猜你喜欢

发展
迈上十四五发展“新跑道”,打好可持续发展的“未来牌”
产前超声发展及展望
从HDMI2.1与HDCP2.3出发,思考8K能否成为超高清发展的第二阶段
脱贫发展要算“大账”
砥砺奋进 共享发展
改性沥青的应用与发展
身担重任 更谋长远发展
推进医改向纵深发展
谈发展
它会带来并购大发展