肖立飞

(重庆房地产职业学院培训部，重庆 401331)

尽管从整体而言，房地产市场保持着健康、快速发展的势头和基本的供求平衡，但仍然存在一些地区的房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题。本文以重庆为例进行分析。从1997年到2012年，重庆房地产房地产业呈现出高速增长状态，与其他大城市相比，重庆房地产市场健康发展，房地产价格保持在合理的范围内增长，房地产行业在重庆已经成为国民经济的支柱。作为一种消费品、投资品，房地产价格变化意味着一种消费品的价格变化，同时房地产价格的变动将导致新投资的变化，从而导致原料和能源市场的改变，两者都将影响整体价格水平的波动。由于我国房地产价格变化没有计算在消费价格指数中，故本研究具有现实意义。

一、研究现状与思路

房地产市场是一个特殊的市场，房地产作为一种特殊的商品，它既具有使用价值，又具有投资价值;既是一种消费必需品，同时又承载了人们的心理需求。房地产价格的形成大致是以下4个方面:土地成本、开发成本、政策稅费，以及开发商的预期利润［1］。

1.土地成本。地价上涨，房价跟着上升，房价上涨又进一步推动地价上涨。因此，地价与房价呈现一种相互促进的关系。此外，政府垄断土地供应，价格主要是由买方市场决定。而土地是政府资金的重要来源，而且是有限的，当需方市场疲软时，政府首先采取的策略是减少土地供给数量，而不是降低地价。在实际运作过程中，通常以楼面价格来代替地价［2－3］。

2.开发成本。开发成本与通货膨胀有密切关系。建筑材料价格的上涨、人员工资的上涨、住宅品质的提升都会带来成本的增加。此外，小区的配套设施和周边的环境对居民的居住舒适度影响显著。其中小区的配套设施建设可归并到开发成本之中。而周边的环境对房价的影响多体现在地价成本里面。

3.政策税费成本。政策税费与国家的货币政策相关。当通胀水平超标时，国家通常会采用加息政策来紧缩银根。加息从一定程度上也增加了开发商的贷款成本，这种贷款成本往往会转化为房价的一部分。因此，影响房地产价格变动的因素中，地价、政策税费均受到政府政策的影响。

4.预期利润。针对房地产价格，消费者在做出投资决定之前通常通过理性分析，预测商品走势。开发商可以根据消费者的预期调整建筑的销售利润，即预期利润。市场情绪严重影响着消费者的预期，因此开发商预期利润与市场的周期密切相关。市场经济条件下，决定房价的不是开发商有多少出售的房屋，而是社会共同的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大很多。宏观经济好转，GDP不断增长，人均收入不断提高，推动了人们对房价的期待，此时房地产的投资属性占据的比重明显加大。因此，房价的上涨并非孤立的，而是与宏观经济状况密切相关［4］。

国内很多专家和学者针对重庆房地产市场的发展提出了自己的见解。喻智成在《重庆房地产与经济增长的实证研究》中以房地产投资增长变化与中国经济增长周期、重庆房地产业住宅、商业营业用房，以及办公楼建设投资等经济增长因素来分析重庆的房地产市场。王昌莲、谭天华在《重庆市房地产开发的历史现状和发展探讨》中以2009—2010年重庆市场状况数据、重庆市组团规划为基础，以金融危机后重庆市场资源型地产为重点研究对象，整合了相关分析模型。杨斌、马智利在《重庆市房地产在国家新一轮宏观调控后的趋势分析》中对通过对我国房地产宏观调控新政的回顾.结合重庆市房地产市场特有的市场状况，对重庆房市的短期、长期以及二手房市场的影响和市场发展的趋势进行了分析。王伟在《重庆房地产投资产出效率实证研究》中建立了“商品房销售额占商品房建设投资比重”和“资金来源占商品房投资比重”作为解释变量的投资产出效率模型;计算结果:“商品房销售额占商品房建设投资比重”对“房地产总值占市内生产总值比重”的产出弹性为正，“资金来源占商品房投资比重”则为负;在两者正负抵减效应下，重庆市房地产投资产出效率低下，为此建议政府相关部门加强对资本收入效率的监管和对资本投入效率的调控。

房地产价格的变动将导致新投资的变化，从而进一步导致原料和能源市场的改变，其中就包括了土地成本、开发成本、政策稅费，以及开发商的预期利润的相关改变。无论是作为消费品还是投资品，房地产价格波动都将推动整体价格水平的波动。

二、重庆市房地产价格变动与物价总水平变动的关系

本文以1998年到2012年的数据为依据来研究重庆市房地产价格变动与物价总水品变动的关系。

(一)数据研究方法

选取1998—2012年的重庆市新建住宅价格指数NRPI和重庆市居民消费价格指数CPI作为分析数据，在平稳性与协整检验的前提下，对NRPI与CPI进行格兰杰因果分析来判断重庆市物价总水品变动与重庆市房地产价格的因果关系。原始数据来源于《重庆统计年鉴》。

(二)实证分析

为了消除异方差与量纲差距的影响，对NRPI与CPI取自然对数。

1.平稳性检验

非平稳时间序列的传统的经济计量分析很容易得出虚假回归，故必须使用协整检验对数据进行分析，以验证它们之间的长期均衡关系的存在。所需的时间序列进行协整检验前需进行平稳性检验，故先使用ADF检验方法进行平稳性检验序列。对应于第一个区别之前是DlnNRPI、DlnCPI，详见表 1。

由表1可以看出，1998—2012年重庆市新建住宅价格指数NRPI和重庆市居民消费价格指数CPI是非平稳的时间序列，但是其一阶差分皆平稳。因此，上述变量都是一阶单整的，即为I(1)。

2.协整检验

因为lnNRPI、lnCPI都是一阶单整变量，所以可以采用Engel和Granger提出的EG两步法进行协整回归并检验变量是否存在协整关系。根据1998—2012年重庆市NRPI、CPI的数据，使用OLS法对回归方程进行估计，可得NRPI与CPI之间的长期均衡关系为:

式(1)括号中为相应参数的评估标准误差。如果上述两变量存在协整关系，则式(1)计算的残差序列e应具有平稳性，现在对其进行ADF检验，其结果如表2所示。

由表2可以看出，在10%的显著性水平下残差e的ADF值是显著的，故残差序列是平稳序列，lnNRPI与lnCPI之间存在协整关系，即它们之间存在长期稳定的均衡关系。

3.格兰杰因果关系检验

在证明了lnNRPI与lnCPI存在协整关系的情况下，需要检验两者之间的因果关系，以判断重庆市房价与物价之间的相互拉动关系(表3)。

表1 平稳性检验结果

表2 残差e的ADF检验

表3 格兰杰因果关系检验

从表3中可以看出，在5%的显著性水平下，lnNRPI是lnCPI的格兰杰原因，而lnCPI却不是lnNRPI的格兰杰原因，故初步可得出以下结论:重庆市房地产价格变动是影响重庆市物价总水品变动的格兰杰原因，且两者呈正相关，即重庆市房价变动是重庆物价变动的原因，而物价变动却不是重庆市房价变动的原因。

三、有关思考

通过实证研究笔者发现，重庆房地产价格对重庆物价总水平的变化有一定影响，且两者存在长期均衡的关系，然而物价并非是影响房价的原因。故房地产价格变化是由其他原因决定的，有以下几点原因［5－7］:

1.市场监管制度滞后。重庆的房地产业自1995年开始发展以来，已有18个年头，经历了起步、发展、飞跃阶段。但是，重庆的房地产市场发展仍然不成熟，问题较多，尚未形成有效的竞争机制。开发者真正在意的是更多的土地，而不是真的想要如何更好地服务客户和满足客户的需求，因此房子的销售价格变化十分随意。政府在意的是扩大地方财政收入和实现经济增长的目标，而对土地转让缺乏全面的科学的管理与规划，而且对经济适用房和廉租住房建设缺乏严格的监督，导致低收入人群的住房需求难以得到有效解决。

2.房市秩序混乱。目前，在重庆房市中仍有虚假广告、物业管理混乱和中介服务不规范等问题。存在诸如买家因质量、建筑面积等问题与房地产开发商之间的纠纷、居民因物业管理费用标准与地产商发生的冲突、物业管理公司的服务质量出现问题引发的纠纷，以及房屋租赁过程中房屋中介违规行为等等。

3.房屋供给结构不合理。房屋结构的不合理主要表现在:一是户型结构不合理，大户型供给较多，中小型供给较少，且大户型面积住房占总体住房供给中比重偏高，以导致整体房屋售价较高，从而使一般购房者望而却步;二是价格不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少，导致高价房居多，低价房偏少，导致一般购房者对低价房的需求不足;三是离城市中心近或者交通便捷的地方多为高档住宅，使一般购买者偏离市中心的地方购房，增加了其交通费用等生活成本;四是政府经济适用房、廉租房供应比例较小并且多集中在北部新区周边。开发商之所以提供这样的结构，一是利用土地的稀缺性来进行炒作，吸引房屋投资需求者和高收入者进入市场;二是利用房屋的最终销售权来左右市场需求;三是利用其区位资源的垄断性优势，尤其是与周围的商业、教育配套设施来提升房价、控制房屋供给结构。虽然国务院出台过一系列政策，明确规定了调整住房结构，重点开发中低价位、中小型房屋以及经济适用房和廉租房，但由于缺少严格的监督机制，这些政策并未得到严格有效的执行。以上的表现制约了一般居民的居住需求。

4.贫富差距大。重庆是个人口较多的城市，3 000多万人口中，城区人口差不多超过了1 000万，但农村人口仍占主。随着重庆城镇户籍制度改革的推进，更多的农民工和大学生转入城镇户口，然而其收入保障却成了一个问题，其中绝大多数属于中低收入阶层。房价的持续上涨无疑给了这些人群的居住性需求造成了巨大的压力。

收入差距过大，导致房地产开发商更愿意向高收入者提供产品，而低收入人群就只能从政府得到经济适用房和廉租房。因此，在经济快速发展的过程中，政府应关注弱势群体的需求，改善和促进国家的廉租房制度和经济适用房制度。

［1］ 巴曙松.我国房地产信贷政策的演变［J］.房地产世界，2005(9):71－73.

［2］ 刘云.向大套型住房开征超标房地产税的设想［J］.税务与经济，2008(4):2 －8.

［3］ 吴荣胜，于子洋.房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析［J］.北京工商大学学报:社会科学版，2010(3):19－31.

［4］ 安体富，王勇.我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究［J］.经济研究参考，2005(43):25－26.

［5］ 赵振宁.我国城镇住房市场需求分析及对策研究［J］.东北工业大学学报，2009(2):3－6.

［6］ 徐康宁，张宗庆.宏观经济学［M］.北京:石油工业出版社，2009:20－46.

［7］ 许字枋.经济适用房将被政府抛弃或者淘汰［J］.东北财经大学学报，2010(4):8－17.

(责任编辑 周江川)