郭 静，李 佳，刘科伟

(西北大学城市与环境学院，陕西西安 710127)

城市新区作为城市社会经济功能的一个重要单元成为促进地区城镇化、加快城市建设的重要手段，大规模、高速度的新区开发建设亦成为我国近年来城市建设的重要内容。容积率作为我国控制性详细规划的一项强制规划指标，不仅是城市管理部门对城市建设及其土地实行有效管理的重要手段，亦是衡量城市土地利用强度和居住环境质量的重要指标以及影响开发商利益的重要技术参数。在新区控制性详细规划编制阶段，对新区容积率控制阈值进行界定，可有效提高新区土地利用效率，促进土地市场的公平竞争，使规划成果与市场经济更好的协调，对平衡社会、经济和环境效益也具有重要的意义。

1 城市新区容积率影响因素

1.1 经济因素

我国的“二级”土地开发模式使容积率控制阈值的确定不再仅仅是城市规划部门的事情，亦与开发商的经济效益挂钩。因此，经济因素成为影响容积率控制阈值的重要因素。值得注意的是，不同于城市旧城改造，城市新区开发建设一般较少涉及改造成本、人口安置转移等问题，故在众多经济因素当中，土地价格和建造成本是对容积率控制阈值影响最大的两个要素。

1.1.1 土地价格 市场经济条件下，地价作为政府调控土地价值的有效手段，是影响容积率的重要因素之一。一般情况下，容积率与地价是呈正相关关系的。因此，地价越高的地区容积率越高;反之，则容积率相对较低。如中心区、商业区等区位条件较好、服务配套完善的地块因其地价较高，开发商为降低分摊到单位建筑面积的地价额，获得更多的经济利润，其容积率往往要高于城市其他地块。

然而，随着经济发展和收入水平的提高，人们对生活空间的舒适度及景观环境的关注度也日益增加。过高的容积率不仅会导致交通拥堵和日照不足，造成地块环境质量的降低，亦会对人们的心理造成负面影响。这些负面效应将导致土地开发项目竞争优势减退，使消费者愿意支付的单位建筑面积销售单价下降，从而降低土地价值，造成土地价格的下降。

因此，应科学合理地平衡容积率与土地价格的关系，使容积率既保证了土地利用效益，又使土地价值达到最大化，以有效地引导和控制开发项目容积率。

1.1.2 建造成本 建造成本作为建设项目成本费用的重要组成部分是影响容积率的另一重要经济因素。

通常情况下，开发商为追求利益最大化，往往尽可能地提高容积率以增加项目总收益，甚至出现开发容积率远高于规划容积率的现象。但当容积率超过某一上限值时，单位面积总成本就会因单方工程造价的上升而增加，致使开发项目的总利润开始下降。如《住宅设计规范》GB50096-2011中规定“十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。”故当容积率超过某一上限值时，单位面积总成本就会因单方工程造价的上升而增加，致使开发项目的总利润开始下降，出现不经济现象。因此，开发商应综合衡量各项开发影响因素，因地制宜、合理的确定项目容积率，而不是一味地追求高容积率，甚至突破容积率上限。

1.2 环境因素

1.2.1 地块空间环境 地块空间环境和容积率是紧密相关的，日照通风、绿化环保、交通疏散、公共开放空间等环境因素均与容积率相互制约。由于不同性质用地对地块空间环境的要求不同，故确定不同性质用地容积率控制阈值的环境因素也有所差异。如居住用地应重点考虑日照间距、绿地率等环境因素对容积率的影响;商业设施用地则应重点考虑建筑后退道路红线距离、交通疏散、停车位等空间要求对容积率的影响。

良好的空间环境是保证居民生活质量和城市可持续发展的必要条件，因此需要以地块空间环境条件来控制土地的开发建设强度，避免因过度开发而造成的空间环境拥堵、环境质量下降等问题。

1.2.2 城市设计要求 城市设计作为组织和优化城市空间的重要手段之一，对容积率的确定有着一定的调控作用［1］。如城市设计中对历史文化、自然风貌周边区域的建筑风貌和限高要求，将直接影响周边地块容积率的控制阈值范围，使其值处在相对较低的水平;城市形态、视线走廊的确定也会一定程度上对地块建筑层高和建筑风貌提出要求，从而影响地块容积率等。

城市新区作为体现城市现代化和城市形象的载体，在控制性详细规划编制过程中，其容积率的确定更应考虑城市设计要求，使地块开发强度与新区整体空间形态与景观风貌相协调，以规范新区建设，彰显新区特色。

2 容积率控制阈值预测

由于公共管理与公共服务设施用地的开发建设强度一般有相关的技术规范规定和政策要求，故这里只对居住用地和商业服务业设施用地的容积率控制阈值进行研究预测。但鉴于商业服务业设施用地中的B3类用地容积率一般无严格规定，因此本文只对B1和B2类商业服务业设施用地的容积率控制阈值进行研究。

图1 技术路线图Fig.1 Technology roadmap

2.1 容积率下限预测

对容积率下限进行求算，一方面是为了保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费;另一方面则是为了权衡政府与开发商的利益，增加开发项目的可行性。而基于行业基准利润的容积率下限求算，可较好地平衡经济利益与社会环境利益，故是较为公平、科学的容积率下限预测方法。

以往经济学视角下的容积率下限确定通常以开发商征得地块的总面积作为容积率下限的计算因子，而实际上，开发商所征得的地块中往往存在部分用地是作为非营利性用地进行开发的，如公共绿地、广场等。因此，在实际应用中，应首先求得基于经济效益的建筑总量，再将其分配在项目开发用地面积上，由此求得的容积率下限值才能更好地适应引导和控制新区开发建设。

容积率下限Fmin测算公式为:

其中:P0为单位面积建筑平均售价;P1为土地出让价格;P2为前期工程费;P3为基础设施费用;P4为建筑安装工程费;P5为其他开发费用(包括开发间接费用、建设单位管理费用、财务费用、销售费用、相关税费和不可预见费等)，为简化计算，此处不考虑贷款利率;m为行业基准利润率(或行业平均投资利润率);A为可销售的建筑总面积;S为净用地面积;S0为总地块面积;S公共为公共用地面积(包括道路面积、绿地面积等公共用地面积)，Fmin为容积率下限。

通过对以上公式的计算，即可求得容积率下限Fmin。当容积率低于Fmin时，开发商所得到的项目利润将低于市场正常盈利水平，项目开发的经济效益较低;当容积率高于Fmin时，开发商所获得的项目利润将高于市场平均盈利水平，项目开发的经济效益较好。但开发商若一味追求超额利润增加容积率，也会造成因建设成本增加和地块环境质量下降导致开发商经济利益受损。

2.2 容积率上限预测

2.2.1 居住用地容积率上限预测 在居住用地中，因容积率过高带来的负面影响中最突出的就是建筑过密导致的日照不足和公共绿地缺乏。因此，居住用地容积率上限预测需以日照标准和绿地率为首要约束条件，通过对建筑日照间距和公共绿地面积的双重控制，求得满足社会环境效益的容积率上限值。

(1)建筑日照标准约束条件下的容积率上限预测

1)确定“单体建筑间距控制区”范围

住宅建筑单体形式是影响总建筑基底面积的重要因素。一般而言，居住区建筑单体的形式可分为板式和塔式两种［2］。针对选择的住宅单体建筑，按照国家和地方的日照标准和居住区设计规范进行控制间距计算，包括南北向间距和侧向间距(见图2)。

图2 单体建筑间距控制区示意图Fig.2 The control area of Building interval

一般而言，多层居住建筑的日照间距可按照式(4)进行控制;高层居住建筑的日照间距则按照地方相关技术规定进行控制，以满足冬至日照时间不低于1 h为标准。

其中，d为建筑间距;H为建筑高度;i为日照系数;建筑层高假定为2.8 m。

2)容积率上限预测

容积率的大小与建筑平均层数和住宅建筑密度有直接关系。在满足建筑日照标准的条件下，住宅建筑净密度和建筑平均层数越大，容积率越大;反之，容积率越小。在一定用地面积和日照标准条件下，总存在一个建筑平均层数，使地块在满足建筑日照间距的基础上达到地块的最大容积率，此时所求出的容积率即为建筑日照标准约束条件下的容积率上限。建筑日照间距、建筑平均层数与住宅建筑净密度的关系如下:

其中，kj为第j种住宅建筑单体的个数;aj为第j种住宅建筑单体的面宽;bj为第j种住宅建筑单体的进深;cj为第j种住宅建筑的侧向间距;d为建筑间距;S 为净用地面积;j=1，2，3，…，n。

故容积率上限测算公式为:

其中，F为容积率;D为住宅建筑净密度;H为建筑平均层数;kj为第j种住宅建筑单体的个数;aj为第j种住宅建筑单体的面宽;bj为第j种住宅建筑单体的进深;S为净用地面积;j=1，2，3，…，n。

(2)公共绿地指标约束条件下的容积率上限预测模型

因容积率过高导致的公共绿地缺乏不仅降低了居民生活环境质量，亦不利于居民的身心健康。因此，有必要以公共绿地指标为约束条件，对居住用地的容积率上限进行预测，通过控制公共绿地面积，求得容积率上限。

容积率上限测算公式为:

其中，A为建筑总量;S绿地为公共绿地面积;S人均为人均住房建筑面积，根据地方相关规定确定;I为人均公共绿地标准;S为净用地面积;F为容积率。

由公式(7)，(8)可知，容积率越大，公共绿地面积就越多。参照《城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》中对公共绿地控制指标的要求，即可得到公共绿地指标约束条件下的最大容积率。将建筑日照标准约束条件下的容积率上限和绿地率约束条件下的容积率上限进行比较，取较小值，即为居住用地的容积率上限。

2.2.2 商业服务业设施用地容积率上限预测在商业服务业设施用地中，常出现因容积率过高导致停车位、疏散场地不足等问题，进而造成地块及周边地区空间环境质量的下降，以及一系列的交通、安全隐患。因此，商业服务业设施用地容积率上限预测需以停车位配比指标和人均疏散用地指标为首要约束条件，对停车位数量和疏散场地面积进行严格控制，以求得容积率上限值。

将商业服务业设施用地视为由建筑基底面积、疏散场地、地面停车位和建筑退线面积4部分组成［3］，那么商业服务业设施用地的容积率上限Fmax测算公式为:

其中:S疏散为疏散用地面积;S人均疏散为人均疏散场地面积，取1 m2/人;S地面停车为地面停车场面积;S单位停车为地面停车单位停车面积，取25 m2/个;S退线为地块最大退线面积，具体值按照地方相关技术规定要求确定;S0为总地块面积;r为商业建筑疏散人数系数(见表1);p为停车位配比指标(见表2);m为地下停车位个数，据实际情况而定;D'为商业建筑密度;Fmax为容积率上限。

表1 疏散人数系数Tab.1 Number of evacuation coefficient

表2 各类用地停车位配比指标Tab.2 Various land-use of the ratio of parking index

2.3 容积率控制阈值修正

对容积率控制阈值的预测不应只考虑经济、社会、环境效益，还应考虑周边景观要素，从城市设计的角度对容积率控制阈值做进一步修正。在修正容积率指标时，应首先考虑城市新区整体空间形态和风貌要求，对各地块的容积率指标进行合理分区。如滨水或生态景观区的容积率往往需控制在较低水平，而商业或行政中心的容积率则相对较高等。在此基础上，对新区各分区地块的建筑高度、建筑后退等方面进行调控。如对重要街道两侧的建筑后退距离进行调控;视线通廊两侧建筑高度应较低，以保证城市景观渗透，提升新区整体空间环境和景观风貌等。这些城市设计要求都会影响地块开发强度，从而达到提升土地开发的空间效益与品质的作用。

此外，不同的区域自身条件也会影响容积率控制阈值的修正。如位于平原的城市新区应注重协调相邻地块的开发强度，而位于山区的城市新区则重城市天际线与山体轮廓的关系，组织立体空间上的容积率协调等。

3 结语

容积率作为衡量土地利用效率的有效指标，其确定方法的研究不仅是一个技术问题，更是一个经济和社会问题。同时，容积率作为控制性详细规划的核心控制指标，其数值不应是一个定值(最大值)，而是一个区间值。本文所探讨的容积率确定方法先运用经济学中的成本收益法求得基于经济效益的容积率下限，然后将日照标准、公共绿地、交通疏散等约束指标应用于求算居住用地与商业服务业用地容积率上限的预测方法之中，最后以新区城市设计要求对容积率控制阈值进行修正。容积率控制阈值的研究是为了在控制性详细规划编制过程中能更好地协调城市开发建设与社会环境效益，使容积率能更富弹性以满足实际建设需要，最终提高控制性详细规划的可操作性和权威性。

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