刘继萍，南 蓓

（内蒙古财经大学 工商管理学院，内蒙古 呼和浩特 010070）

我国的物业管理行业始于1981年3月的深圳地区，至今已有31年的发展史了。在这30多年的时间里物业管理行业虽然一直在发展的道路上不断前行壮大，日益被社会及广大业主所接受、认同，但仍然与微利、不规范联系在一起。

呼和浩特市的物业行业的发展仅有10多年的历史，对当地来说是一新生事物。由于受到经济发展水平、地域、设计环境等诸多因素的影响和制约，呼和浩特市物业管理行业的发展仍是一个艰难探索的过程。

1 呼和浩特市物业管理企业的发展现状

呼和浩特市物业管理行业几经波折逐渐走上了理性化的发展之路。截止2010年，呼和浩特市的物业管理企业共有207家，其中一级资质的和二级资质的企业共有22家，三级、四资质的企业有143家，行业从业人员达13 453人。这些数据说明目前该市的物业行业覆盖率还不够，行业总体水平还比较低。虽然呼和浩特市的物业管理行业逐渐走上规范化、规模化、理性化的发展之路。但是由于其物业行业发展的时间还比较短，所以呼和浩特市物业管行业仍然不成熟，存在一些发展误区。

2 呼和浩特市物业管理企业存在的问题

由于呼和浩特市物业管理起步比较晚，其物业管理发展还不充分。因此，呼和浩特市物业管理企业的发展还存在一系列问题。

2.1 物业管理行业立法滞后、法律体系尚不完善

物业管理是一个新兴行业，目前呼和浩特市尚无完善的物业管理方面的法律规范，行政规章制度也不尽完善。虽然呼和浩特市政府于2003年9月1日颁布了《呼和浩特市物业管理实施办法》等一系列法律法规，但是这些法律法规还是不尽完善，仍然存在许多漏洞。在物业由开发商移交给物业公司的过程中，施工单位、开发商、物业公司、业主四方之间的关系以及各自对物业的质量、养护、使用负有的责任都需要在法律上予以明确界定。另外，物业使用人对物业管理行业法律法规的认识不健全，甚至是一无所知，这种状况就导致了不必要的物业管理纠纷。尽管国家有《物业管理条例》和《物权法》等法律法规的出台，但有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺乏系统性和地区特点，这也在很大程度上阻碍了该市物业管理行业的健康发展。

2.2 物业管理行业缺乏专业人才

呼和浩特市物业管理行业起步较晚，物业管理行业从业人员大多是从别的行业转行过来的，加之一些企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业培训，又没有严格的具体的岗位职责、工作标准及科学的绩效考核标准，致使公司没有独特的企业文化及较高的管理水平。物业从业人员缺乏专门的知识和系统性培训，这就导致胜任单一岗位人才多，而胜任多个岗位工作的复合型人才少。由于专业人才的缺乏致使物业管理行业缺乏新鲜的血液，造成物业管理行业发展滞后、不规范。物业管理从业者良莠不齐导致了呼和浩特市很多物业服务企业的管理、服务不到位。

2.3 物业管理行业收费难度大且存在不规范收费行为

目前，呼和浩特市物业企业在收费方面存在以下问题：（1）收费难度大。存在少量的物业所有者或物业使用者不愿缴纳物业管理费，还有一些业主经常外出或者购房仅仅为了增值而使房屋长期闲置，这也在一定程度上加大收取物业公司的收费难度。（2）物业管理行业收费不规范。呼和浩特市物价主管部门没有严格实施国家计委、建设部颁发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，致使有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费、乱收费。这在一定程度上导致了物业管理行业收费难、不规范的恶性循环，也阻碍了呼和浩特市物业管理行业的向前发展。

2.4 物业管理行业市场建设不完善、经营能力不足

近些年，呼和浩特市物业管理企业竞相出现，但由于社会对物业管理行业的认识程度尚浅、市场经济发展程度不够、地区经济发展水平偏低及居民收入水平低下等因素的影响，造成呼和浩特市物业覆盖率偏低，物业管理的市场化程度仍然不够。而且，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。一方面实力雄厚的物业管理企业难以找到更多项目，难以扩大经营规模；另一方面社会聘用不到自己满意的物业公司。虽然目前呼和浩特市物业公司公开投标但仍然存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段。从呼和浩特市物业企业自身情况来说，目前呼和浩特市很多物业管理企业由于企业规模小、竞争力弱、无法取得规模效应，致使企业发展后劲不足。

2.5 物业管理行业整体社会地位不高

目前，相对其他行业来说物业管理行业的社会地位较低，这一行业在社会上缺乏相应的尊重。很多物业行业的从业人员都不愿意向别人透露自己的职业。而且，目前很多业主都不是很了解物业，认为物业就是看门、打扫卫生、收费。因此对物业从业人员不尊重，甚至恶语相向，这也阻碍了行业的发展。

3 物业管理企业存在问题的解决对策

针对呼和浩特市物业管理企业存在的以上问题提出了以下几点相应的解决对策：

3.1 加快立法，健全物业管理法律、法规体系

市场经济是法制经济。物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，呼和浩特市政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。物业管理企业应当积极贯彻国家出台的有关物业管理行业的法规制度，坚决执行建设单位对开发完毕已竣工验收合格的物业实行前期物业管理及由当地房管部门指导的政策。规定入住率达到一定比例（30%～50%）或者首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织并筹备成立业主大会，如果建设单位或者前期物业管理企业阻挠业主大会的成立，经一定比例的业主的许可，房管部门应当支持业主自行成立业主大会并保证业主大会正常的运行。同时立法还应当明确施工单位、房地产开发单位及物业公司各自对物业的责任，使其三者形成相互平衡制约、相互监督的制约机制。目前呼和浩特市登记备案的只有100多家业主委员会，仅占呼和浩特市物业管理项目的30.9%。这就缺乏有效的制约和监督，因此市政府要积极倡导成立业委会，以此来完善呼和浩特市物业行业的监督机制，促进呼和浩特市物业管理行业更好更快的发展。

3.2 着力提高呼和浩特市物业从业人员的素质

物业管理从业人员的素质的提高对于呼和浩特市物业管理行业的发展是至关重要的。呼和浩特市政府应当加强对物业管理行业的关注与重视。例如政府可以增加对物业管理行业的资金投入，并为物业从业人员举办更多的理论知识及专业技能的培训。同时政府还应当制定一些具体的法律法规来强制企业加强对员工的专业技能的培训。国外的物业行业比我国起步早发展快，政府还应当积极借鉴和引进国外先进的物业管理经验供呼和浩特市物业管理企业学习，力求取人之长补己之短。物业管理企业应该通过多种渠道挖掘专业人才。企业要想提高服务质量关键得有一批专业人才，所以企业一定得抓好员工的上岗培训，制定详细周密的计划分批分时对各个岗位的员工进行培训。物业从业人员也应当从自身出发，积极学习，通过各种手段来丰富自己的理论知识及专业技能。

3.3 规范物业管理行业的收费标准争取走出收费难的泥淖

要想解决物业管理行业收费难的问题应从以下两方面入手：（1）企业应当努力提升服务质量。物业管理企业是以提供服务这种商品来换取经济报酬的，而服务这种商品它最大的特点就是生产与消费同步进行。所以物业管理企业必须努力提升服务质量，以期来取得业主的认可使得业主能积极缴纳物业费。（2）政府着力规范物业管理行业的收费标准，例如政府可以制定一些专门性的法律来规范物业管理行业的收费标准，并且加强监督。强迫企业执行行业收费标准，对应于那些不按标准乱收费的企业给予严重处罚，以此来杜绝物业管理行业的乱收费行为。

3.4 完善物业管理企业的管理制度、提高企业经营能力

物业管理企业要想在物业管理行业长久立于不败之地就必须要有完善的企业管理制度及较高的经营能力。在物业企业中员工则是组成企业的细胞。所以在完善企业的管理制度的过程中首先设置合理的工作岗位，人尽其责至关重要。企业应当把好人员招聘关，对员工进行系统的专业化的培训，制定明确的岗位职责制，做到人尽其责，人尽其才。其次，企业还应当走现代化企业管理之路。要想建立现代化企业管理制度企业首先要按照“产权明晰、权责分明、政企分开、科学管理”的要求，对物业管理企业实行规范的公司制改革。企业应当明确股东大会、董事会、监事会及经理层的职责权限做到权责分明，各负其责，协调运转。

3.5 努力提高物业行业的社会地位

要想提高物业行业的社会地位，物业管理企业首先应当加强自我约束，遵纪守法、循规蹈矩。认真学习和贯彻执行国家及地区出台的法律法规，坚持走规范化的发展之路。在日常管理中坚持走“依法办事”、“按规操作”、“以人为本”、“至诚守信”之路。在日常经营过程中努力做到“高品质”、“精益求精”。以期得到社会及广大业主的认可尊重，来提高自己的社会地位。其次，政府应当对物业管理行业对社会做出的贡献给予肯定并且对那些贡献突出的企业给予奖励。政府通过正面的舆论引导及大力宣传来消除业主对物业管理行业的偏见，力争提高物业管理行业的社会地位。

3.6 企业应该积极进行创新

首先，要进行服务理念的创新。物业管理的本质是为业主提供服务，因此企业应当大力倡导和提高服务意识。牢牢树立“以业主为中心”的服务理念，将业主的要求和建议提上日程。其次，企业还应当进行制度创新。物业管理企业在完善企业制度的同时还应当从实际出发，结合国情、地区实情及企业实际情况，创造出具有时代特色、地方特色、企业特色的企业制度。并且还应转变观念，认识到人力资源的重要性，创新企业薪酬与激励制度。

4 小结

虽然呼和浩特市物业管理行业依然存在一些问题，但通过加快立法、健全物业管理法律、法规体系，着力提高物业从业人员的素质，完善呼和浩特市物业管理企业的管理制度提高企业经营能力，努力提高物业行业的社会地位，规范物业管理行业的收费标准等措施，呼和浩特市物业管理行业存在的问题将得到有效解决，物业管理行业将得到更理性、更快速的发展。并且呼和浩特市的物业管理行业将得到更多的业主的认可，得到政府的更多的帮助和支持走上规模化、规范化的道路。

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