张煌

中国房地产市场至今经历了三个阶段。第一个阶段是1988-1998年的10年：这是政策酝酿的萌芽期，1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定土地使用权可以依法转让，房地产市场在海南、北海等地出现爆发性发展，房价出现一波急速上涨，并在2007年亚洲金融危机影响下出现崩盘。第二个阶段是1998-2008年的10年：这是行业快速市场化的黄金发展期，1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，这一政策释放了大量的住房需求；2002年5月，国土部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、住宅等经营性用地必须通过招拍挂方式出让，至此中国房地产市场进入完全市场化阶段，并出现长达十年的繁荣发展，并在2007年美国次贷危机引发的全球经济衰退中出现价格下行。第三个阶段是2008年至今：行业进入调整优化的转型期，这一时期的经济、政策背景更为复杂，行业盈利能力在下降、投资风险在加大，面临战略转型的选择，本文将重点讨论该阶段的背景形势变化与企业战略转型的路径。

一、行业转型期的背景分析

1.政策基调演变

自中国房地产发展至今，已经历两次大起大落，政府在房价上涨时出台抑制政策，在市场低迷时出台扶持政策。由于房价持续上涨，在2008年出现较大下跌， 2009年又出现报复性上涨，因此政策变化的频率加大，出现2008年和2009年两个政策转折年。

2008年由“调控”转为“救市”，上半年主基调依旧是调控过度上涨的房价，包括重拳打击囤地、继续收缩银根、提高房地产企业所得税预缴额等；……