陆宁，张琼莉，刘楠，史玉芳

(1.长安大学 建筑工程学院，陕西 西安 710061;2.西安科技大学 管理学院，陕西 西安 710054)

既有住宅建筑属于房屋建筑中的一部分［1］，研究既有住宅建筑估价方法对扩大内需和推进城市化发展起到了非常重大的作用［2］。以往评估既有住宅建筑价值时，常用的有年限法［3］、综合成新率法［4］等。年限法只考虑到使用年限对既有住宅建筑的影响而忽略了建筑本身可能的损害，缺乏充分可靠的依据;而综合成新率法，是按既有住宅建筑60%的成新率和40%的年限折旧率确定综合成新率的。虽然综合成新率法较年限法考虑的因素全面一些，但其比例划分缺乏确切的来源和依据，说服力不高。因此，有必要对影响既有住宅建筑价格的要素进行细分，基于既有住宅建筑的重置成本，综合考虑影响既有住宅建筑价值的成新度、年限折旧度和环境适宜度等，进行定性与定量综合分析，以此获得较为准确的既有住宅建筑价格。

一、既有住宅建筑的重置价格

既有住宅建筑的重置价格是采用估价时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等功效的新建筑物的成本价格［5］。其计算式如式(1)所示。

式中:C为既有住宅的重置价格;C0为重置住宅建筑的成本价格［6］，主要由地产成本价格 C01、重置住宅建筑建设成本价格C02和销售费用C03组成;C1为合理利润;m为利润系数。

地产成本价格是基于既有住宅建筑的同类地段上同种土地的价格并考虑本地区环境因素(主要是指该地区的位置以及交通条件的便利性)的基础上确定的。……